TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur GRISETI, MTT

Greffier : Madame ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Octobre 2025

GROSSE :

Le 04 Décembre 2025

à M^e Virginie BOURLAND-SAUVAT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 Décembre 2025

à M^e Frédéric RACHLIN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01663 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GHX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [S]

née le 09 Novembre 1984 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginie BOURLAND-SAUVAT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIA [Localité 5], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°067 803 916, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [F] est devenue propriétaire occupante d’un appartement comportant deux terrasses au [Adresse 1] en juillet 2014, ignorant que la gestion des charges de son bien était démembrée entre deux syndics, l’un ayant la charge de la gestion des charges de son appartement, l’autre, la société FONCIA [Localité 5], celle des terrasses de son appartement.

De 2014 à 2021 inclus, la société FONCIA [Localité 5] ne lui a pas adressé les appels de fonds concernant le lot des terrasses, alors qu’elle a régulièrement reçu réglé les appels de charges du syndic charge de la gestion de l’appartement.

Le 5 novembre 2021, la société FONCIA [Localité 5] lui a réclamé le montant total de ces 7 ans d’appels de fonds. Madame [S] [F] a réglé l’ensemble des sommes dues, soit un total de 536,44 euros, le 14 février 2022 (400 euros) et le 15 février 2022 (136,44 euros), après avoir récupéré la totalité des appels de fonds le 8 février 2022.

La société FONCIA [Localité 5] lui a également réclamé la somme de 255,28 euros à titre de frais de relance et intérêts de retard.

Madame [S] [F] a vainement contesté l’imputation de ces frais, considérant que le retard de paiement n’était dû qu’aux agissements de la société FONCIA [Localité 5] qui ne lui a pas adressé les appels de fonds dans les temps impartis.

Entre temps la gestion du syndic du lot des terrasses a été transféré à la société IMMOBILIERE TARIOT, qui lui a réclamé la somme de 235,69 euros sur la base de la comptabilité transférée et sur le même fondement, qu’elle a finalement payée.

Par requête en date du 18 février 2025, reçue au greffe le 21 février 2025, Madame [S] [F] a saisi le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir la condamnation de la société FONCIA MARSEILLE au paiement des sommes suivantes :

—  235,69 euros en principal sous astreinte de 50 euros par jour de retard au titre d’un remboursement de trop perçu de charges,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi,

—  1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 19 juin 2025, les partie sont représentées par leur conseil respectif. L’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, Madame [S] [F], représentée par son conseil soutient oralement ses conclusions déposées et préalablement échangées. Elle demande la condamnation de la société FONCIA [Localité 5] à lui verser les somme suivantes :

-235,69 euros au titre des frais de relance et intérêts de retard indument réclamés, qu’elle a été contrainte de régler au nouveau syndic, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,

-3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de résistance abusive de la société FONCIA [Localité 5],

-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Elle demande de prononcer en outre :

— La mise à la charge de la société FONCIA [Localité 5] des entiers dépens, ainsi que des entiers frais de commissaire de justice à venir, si elle devait être contrainte de lancer des démarches d’exécution forcée de la décision à intervenir,

— La soumission des sommes allouées à intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mars 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil. Il est également demandé la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— L’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes elle fait valoir :

— que le retard de paiement est imputable à la société FONCIA [Localité 5] qui ne lui a pas adressé les appels de fonds dans en temps prescrit, comme cela est reconnu dans un échange de 9 avril 2024, dans lequel la gestionnaire de contentieux pour la société FONCIA [Localité 5] répond au conseil de la demanderesse : « Après vérification, les appels de fonds ont bien été envoyés à la mauvaise adresse. Je me rapproche du responsable du service contentieux afin que la rétrocession des frais soit effectuée. »,

— que lasse des demandes incessantes de paiement de frais supplémentaires, de l’absence de prise en considération de la responsabilité de la société FONCIA [Localité 5] dans cette situation, de l’absence d’apurement de ce litige, de l’absence de réponses cohérentes à ses emails, elle s’est résolue à apurer la situation auprès de la société IMMOBILIERE TARIOT qui a pris la suite la société FONCIA [Localité 5] dans la gestion du syndic, afin de mettre un terme aux pénalités de retard qui ne cessaient de s’aggraver. Elle a donc réglé entre leurs mains la somme de 235,69 euros.

La société FONCIA [Localité 5], représentée par son conseil soutient oralement ses conclusions déposées et préalablement échangées. Elle demande de :

— débouter Madame [S] [F] de sa demande tendant à voir la société FONCIA [Localité 5] condamnée à lui verser la somme de 235,69 euros sous astreinte,

— débouter Madame [S] [F] de sa demande de dommages et intérêts en l’absence de démonstration d’un préjudice déterminé autre que le paiement qu’elle considère indu,

— dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile.

— laisser les dépens à la charge de Madame [S] [F].

A l’appui de ses demandes la société FONCIA [Localité 5] fait valoir que :

— la demande de Madame [S] [F] n’est pas fondée en droit, aucun texte n’étant visé dans sa requête, s’analysant comme une demande en répétition de l’indu,

— dans cette hypothèse, ayant réglé le syndicat des copropriétaires entre les mains de son nouveau syndic, il appartenait à Madame [S] [F] de poursuivre non pas le précédent syndic de l’immeuble, mais le syndicat des copropriétaires afin de solliciter la répétition de son paiement.

— si elle se fonde sur la notion de dommages et intérêts pour réclamer cette somme de 235,69 euros en principal, cette demande sur un tel fondement devra être écarté également, car le paiement à l’origine du préjudice allégué a été fait par Madame [S] [F] et ne répond donc pas à la notion de responsabilité qui nécessite une faute, un préjudice et un lien de causalité.

— la demande de 3 000 euros de dommages et intérêts pour une demande principal mal dirigée est disproportionnée.

En réplique aux conclusions adverses de la société FONCIA [Localité 5], Madame [S] [F] fait valoir les points suivants.

Sa demande se fonde à titre principal sur la responsabilité contractuelle de la société FONCIA [Localité 5], et donc sur l’article 1992 du code civil, à titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle de ce dernier, et donc sur l’article 1240 du code civil, et à titre infiniment subsidiaire sur l’article 1302 du Code civil.

Selon l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond des fautes qui commet dans sa gestion. Ainsi, lorsqu’un syndic commet des fautes, dans le cadre du mandat reçu par le syndicat des copropriétaires, il doit en répondre personnellement.

Or, il est soutenu que tel est bien le cas de la société FONCIA [Localité 5] qui a commis les fautes suivantes :

— Absence d’envoi à la demanderesse des appels de fond pendant 7 ans,

— Mise à la charge de la demanderesse des pénalités de retard et frais de relances malgré sa responsabilité concernant l’absence de paiement de la demanderesse due à l’absence de réception des appels de fond pendant 7 ans,

— Absence de message aux fins d’information de la mise à disposition de 2 appels de fonds en 2023 sur son espace client,

— Absence d’envoi de courrier simple de relance,

— Absence de clarté de l’information fournie,

— Absence de réponse et maintien de la poursuite des pénalités vis-à-vis de la demanderesse,

— Absence de remboursement de ces pénalités à la demanderesse malgré l’aveu fait concernant le bien-fondé de la contestation faite par Madame [S] [F].

Subsidiairement, il est soutenu que la responsabilité délictuelle de la société [Adresse 4] est mise en cause, aux termes de l’article 1240 du code civil, cette dernière ne produisant aucun document prouvant qu’elle a envoyé efficacement les appels de fonds en temps prescrit, qui pourrait justifier son absence de responsabilité dans ces manquements.

Il est soutenu qu’à cause des fautes commises par la société FONCIA [Localité 5], les dommages subis par Madame [S] [F] sont les suivants :

— Préjudice financier du fait du règlement contraint d’une somme indue et du paiement des honoraires de son avocat pour essayer d’obtenir gain de cause,

— Stress depuis 4 ans,

— Incertitude quant à l’issue de ses contestations pendant plusieurs années,

— Perte de temps consacré aux démarches liées à la gestion du litige,

Et que le lien entre les fautes commises par la société FONCIA [Localité 5], qu’elles aient un fondement contractuel ou délictuel, et les dommages subis par Madame [S] [F] est manifeste.

A titre infiniment subsidiaire, la demande de Madame [S] [F] se fonde sur l’article 1302 du code civil, tout en soutenant paradoxalement qu’il ne s’agit pas d’une pure répétition de l’indu, mais d’un préjudice né d’un comportement fautif, la demande de restitution n’étant pas uniquement fondée sur l’article 1302 du code civil mais aussi et surtout sur un préjudice autonome trouvant son fondement dans le comportement fautif du syndic dans la gestion de sa mission concernant les appels de fonds et la communication avec l’une des co-propriétaires.

En réplique aux conclusions adverses de la société FONCIA [Localité 5], la société FONCIA [Localité 5] fait valoir les points suivants.

Aucun contrat n’a jamais lié FONCIA à Madame [S] [F], la société FONCIA [Localité 5] était uniquement liée contractuellement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] par un mandat de syndic. Dès lors ni les règles du mandat, ni la responsabilité contractuelle n’ont vocation à s’appliquer aux demandes de Madame [S] [F].

Le dommage dont Madame [S] [F] réclame réparation correspond au fait d’avoir réglé des frais liés à un retard de paiement des charges de copropriété, liés pour partie à une absence de paiement régulier des charges dues par Madame [S] [F], une fois celle-ci identifiée par le syndic. En outre, le fait pour un syndic d’imputer des frais à un copropriétaire défaillant ne constitue pas une faute.

Par ailleurs, la cause du dommage invoqué par la demanderesse est son propre paiement. Elle ne saurait donc invoquer une responsabilité délictuelle dont elle est à l’origine. Lors du changement de syndic rien ne l’obligeait à régler les frais si elle les contestait.

Enfin sur la notion de restitution évoquée, la restitution éventuelle d’un paiement indu doit être dirigée contre le bénéficiaire du paiement. Or la société FONCIA [Localité 5] n’a pas perçu ce paiement effectué par Madame [S] [F].

Après débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement sera contradictoire, les parties ayant comparu en personnes ou par mandataire.

En l’espèce, le jugement sera rendu contradictoirement et en dernier ressort.

Sur la tentative de règlement amiable

Vu l’article 750-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2023-357 du 11 mai 2023,

En l’espèce, Madame [S] [F] justifie avoir satisfait aux dispositions de l’article précité.

En conséquence, la requête sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Vu l’article 1353 du code civil :

Vu l’article 1240 du code civil

En l’espèce, l’inscription de frais de retard dans la comptabilité de la société FONCIA [Localité 5], alors que cette dernière a reconnu dans ses échanges de courriers avec Madame [S] [F], qu’ils n’étaient pas dus et que la rétrocession était envisagée, transmise à la société IMMOBILIERE TARIOT, son successeur dans l’exercice du mandat de syndic de la copropriété et qui en a exigé le paiement, constitue une faute à l’origine du paiement de la somme de 235,69 euros auquel Madame [S] [F] a pu se sentir contrainte, pour se libérer des tracasseries d’un litige pour lequel aucune faute de retard de paiement ne peut lui être reprochée.

La société FONCIA [Localité 5] sera dès lors condamnée à payer à Madame [S] [F] la somme de 235,96 euros, en réparation du préjudice financier.

Par ailleurs, Madame [S] [F] justifie avoir vécue une situation stressante liée à l’incertitude quant à l’issue de ses contestations pendant quatre années et la perte de temps consacré aux démarches tracassantes qu’elle a dû entreprendre pour la gestion du litige.

La société FONCIA [Localité 5] sera dès lors condamnée à payer à Madame [S] [F] la somme de 500 euros, en réparation du préjudice moral.

Sur la demande d’astreinte

Vu les articles L 131-1 à l 131-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Pour en assurer l’exécution, il y a lieu d’assortir la présente condamnation d’une astreinte de dix euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [F] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

Sur les dépens

La société FONCIA [Localité 5] supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la requête de Madame [S] [F] en date du 18 février 2025 ;

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 5] à payer à Madame [S] [F] la somme de 735,69 euros ;

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 5] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la société FONCIA [Localité 5] à payer à Madame [S] [F] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les somme portées à la charges de la société FONCIA [Localité 5] porteront intérêts à compter du 23 mars 2024 ;

ORDONNNE la capitalisation des intérêts ;

ASSORTIT l’exécution de la présente condamnation d’une astreinte de dix euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification du présent jugement,

REJETTE toute autre demande des parties plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT