TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 13/01471 – N° Portalis DB2H-W-B65-M42M

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

11 Septembre 2024

Affaire :

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST, société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité limitée

C/

Mme [T] [K] [O] [N] épouse [J], S.C.P. Florent PICOT-Guillaume FAVRE-Antoine DELSOL- [C] [P], notaires associés venant aux droits de la SCP [I]-PICOT-POMMIER-[P]-FAVRE-DELSOL, elle-même venant aux droits de la SCP DECIEUX-FAVRE-PICOT-[I]-MOREL, société titulaire d’un office notarial, M. [U] [J], Me [Z] [I]

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SELARL ADK – 1086

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

la SELARL C3LEX – 205

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la

Chambre 1 cab 01 A du 11 Septembre 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 09 Janvier 2024,

Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 05 Juin 2024, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST, société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité limitée, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence CHARVOLIN de la SELARL ADK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1086

DEFENDEURS

Madame [T] [K] [O] [N] épouse [J]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 10] ( BENIN), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 205

S.C.P. Florent PICOT-Guillaume FAVRE-Antoine DELSOL- [C] [P], notaires associés venant aux droits de la SCP [I]-PICOT-POMMIER-[P]-FAVRE-DELSOL, elle-même venant aux droits de la SCP DECIEUX-FAVRE-PICOT-[I]-MOREL, société titulaire d’un office notarial, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719

Monsieur [U] [J]

né le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 8] – BENIN, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 205

Maître [Z] [I], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 20 janvier 2004, reçu par Maître [Z] [I], notaire à [Localité 14], la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST (ci-après CAISSE DE CREDIT MUTUEL) a consenti à Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] deux prêts destinés à l’acquisition de deux appartements au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 12], situé à [Localité 13] (69).

Les prêts consentis l’ont été pour un montant total de 308.100 euros, soit 154.050 euros chacun, remboursables en 222 mensualités de 1.124,43 euros, hors assurance.

Par courrier en date du 17 janvier 2011, le CREDIT MUTUEL a prononcé la déchéance du terme en raison de la cessation du paiement des échéances par les époux [J] et a mis en demeure ces derniers de payer la somme 275.293,98 euros correspondant au capital restant dû, échéances en retard, intérêts et assurance échus et indemnité forfaitaire contractuelle de 7% sur les sommes exigibles, soit la somme de 137.646,99 euros pour chaque prêt.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL a fait diligenter des mesures d’exécution se fondant sur l’acte notarié. Les époux [J] ont contesté, devant le juge de l’exécution de [Localité 11], la validité du titre exécutoire.

Afin d’interrompre la prescription dans l’éventualité où le titre exécutoire serait jugé irrégulier, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL a fait assigner, par actes d’huissier de justice en date du 20 décembre 2013, Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu tribunal judiciaire, mais également Maître [Z] [I] et la SCP DECIEUX-FAVRE-PICOT-[I]-MOREL aux fins de voir la responsabilité de ses derniers engagée, au cas où le titre exécutoire soit invalidé.

La cour d’appel de Paris a, par deux arrêts en date du 28 novembre 2013, infirmé les décisions du juge de l’exécution de Créteil ayant ordonné la mainlevée des mesures d’exécution et a ainsi validé l’acte notarié et les voies d’exécution entreprises par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL a maintenu ses demandes aux fins d’obtenir un titre exécutoire constatant sa créance et pour qu’il soit statué sur le rôle des notaires.

La présente affaire s’inscrit dans le cadre d’une affaire pénale instruite au tribunal judiciaire de Marseille. Les époux [J] ont rejoint une association d’emprunteurs s’estimant victimes d’escroquerie de la part d’un intermédiaire en opération bancaire, la société APOLLONIA, lui reprochant notamment d’avoir fait souscrire aux emprunteurs de très nombreux prêts dépassant leurs capacités financières.

Parallèlement à la présente procédure, les époux [J] ont fait assigner en mai 2010 la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST, Maitre [I] et la SCP DECIEUX-FAVRE-PICOT-[I]-POMMIER-MOREL, mais également la société APOLLONIA et d’autres organismes emprunteurs et notaires qui sont intervenus dans le cadre d’autres opérations d’acquisitions immobilières, devant le tribunal de grande instance de Marseille, devenu tribunal judiciaire, aux fins de voir engager leur responsabilité civile.

Le juge de la mise en état du tribunal de Marseille a ordonné un sursis à statuer sur cette action en attente d’une décision définitive sur les faits dénoncés dans le cadre de l’affaire pénale.

Dans le cadre de la présente procédure poursuivie à Lyon, par ordonnance en date du 28 mai 2014, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon a rejeté la demande de sursis à statuer formulée par Monsieur et Madame [J] dans l’attente d’une décision sur le plan pénal, aux motifs notamment que « à supposer que la banque et le Notaire aient été défaillants dans l’exécution de leurs obligations, le droit à remboursement des fonds prêtés ne serait nullement remis en cause ». Dans cette décision, le juge de la mise a également rejeté la demande de dessaisissement au profit de la juridiction civile Marseillaise aux motifs " qu’il n’existe aucun risque de contrariété entre d’une part la décision à intervenir sur le bien fondé de l’action en remboursement du prêt, en considération des obligations contractées par les époux [J] qui ne sollicitent pas la nullité dudit prêt ni dans la présente action ni dans l’action en responsabilité devant le tribunal de Grande Instance de Marseille et d’autre part la décision à intervenir sur l’action en responsabilité pour faute éventuellement encourue par le Crédit Mutuel et les Notaires dans l’octroi du crédit et sur l’appréciation du préjudice financier en résultant, qui reste à caractériser ".

Concernant la procédure pénale, le juge d’instruction près le tribunal judiciaire de Marseille a, par ordonnance en date du 25 février 2022, dit n’y avoir lieu à suivre contre quiconque du chef de violation des dispositions de la loi Scrivener (contrats de crédits immobiliers).

Par ailleurs, le juge d’instruction près le tribunal judiciaire de Marseille a, par ordonnance en date du 15 avril 2022, renvoyé notamment la SAS APOLLONIA et ses dirigeants devant le tribunal correctionnel, et la chambre de l’instruction d’Aix-en-Provence a, par arrêt en date du 15 mars 2023, infirmé partiellement l’ordonnance du juge d’instruction en ce qu’elle avait ordonné un non-lieu à l’encontre de Maître [I] et a renvoyé ce dernier devant le tribunal correctionnel des chefs de complicité d’escroquerie en bande organisée.

****

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST sollicite du tribunal de :

— DEBOUTER les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ainsi que celles de Maître [I] et de sa SCP ;

— Les déclarer prescrits, irrecevables et subsidiairement mal fondés,

— DIRE et JUGER qu’une offre de prêt a été émise par le CREDIT MUTUEL, et acceptée par Monsieur et Madame [J] ;

— DIRE et JUGER que la déchéance du terme a été prononcée le 28 octobre 2010, suite à de multiples impayés ;

— CONSTATER et FIXER la créance de la banque sur les emprunteurs à la somme au principal de 201.642,63 euros, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8.7% l’an, et outre les cotisations d’assurance vie de 0.3584% l’an à compter du 17 janvier 2011 ;

En conséquence,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à rembourser au CREDIT MUTUEL les sommes dues, à savoir, au principal, la somme de 201.642,63 euros, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré de 8,7% l’an, et outre les cotisations d’assurance vie de 0.358% l’an à compter du 17 janvier 2011, sans novation à l’acte notarié, qui demeure valide à ce jour ; et ce en deniers ou quittances ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— DONNER ACTE à la Caisse concluante que la présente demande ne vaut pas, à quelque titre que ce soit renonciation au caractère exécutoire de l’acte authentique, ni renonciation à se prévaloir dudit acte ;

Si, par impossible, cet acte devait être invalidé ou annulé,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [J] à restituer les sommes prêtées et dues au CREDIT MUTUEL, soit la somme en principal de 308 100 (154 050 + 154050) euros, outre intérêts au taux contractuel majoré de 8.7 % l’an, à compter de la signature de l’acte de prêt, jusqu’au complet paiement, sous déduction des échéances réglées par les emprunteurs, sous réserve de les considérer comme définitivement acquises au banquier ;

— Les CONDAMNER également au paiement de l’indemnité conventionnelle (7% des montants dus) et des cotisations d’assurance vie, à compter de la signature de l’acte de prêt, jusqu’au complet paiement ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

En cas d’annulation,

— CONDAMNER enfin tout succombant à régler ; sans préjudice des autres demandes, une somme de 191 147,40 (95 573,70 + 95 573,70) euros au titre des intérêts perdus ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

En tout état

— CONDAMNER également, in solidum, les Notaires, Maître [Z] [I] et la SCP DECIEUX FAVRE PICOT [I] POMMIER MOREL au paiement de la somme en principal de 308 100 euros, outre intérêts au taux contractuel majoré de 8.7 % l’an, à compter de la signature de l’acte de prêt, jusqu’au complet paiement, et outre les cotisations d’assurance vie et l’indemnité conventionnelle de résiliation (7 % des montants dus), à titre de dommages et intérêts, au regard du préjudice occasionné par leurs fautes diverses ;

— Les CONDAMNER au paiement de la somme de 100 000 euros complémentaires au regard des préjudices subis

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— SOMMATION est faite aux époux [J] de verser aux débats sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

l’intégralité des avis et déclarations d’impôts sur les revenus depuis l’octroi des prêts jusqu’à ce jour,les déclarations des revenus fonciers à ces mêmes dates,les bilans établis pour leur activité de loueurs meublés professionnels.

— ORDONNER l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER solidairement tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, distraits au profit de Maître CHARVOLIN, sur son offre de droit.

A titre liminaire, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL expose que les banques ont été mises hors de cause dans le cadre de la procédure pénale en cours, que ce soit sur le volet de l’escroquerie, faux et usage de faux, ou sur le volet des infractions à la loi Scrivener. Elle fait valoir qu’elle n’a en aucune façon été informée de l’endettement contracté par les époux [J], ni du statut fiscal qui était recherché par l’achat de nombreux biens, à savoir le statut du loueur de meublé professionnel. Enfin, elle rappelle être elle-même seulement partie civile dans le cadre de l’affaire pénale, sa mise en examen en début de procédure ayant été annulée par la chambre de l’instruction.

Sur l’obligation de rembourser, elle explique que l’acte de prêt est parfaitement valable, et que, même en cas d’annulation, la restitution des sommes empruntées reste due, en ce compris les intérêts contractuels constituant la rémunération du prêteur et faisant ainsi partie des sommes dues par les époux [J] et dont il est prévu une majoration de trois points en cas de défaillance de l’emprunteur.

Sur le dol invoqué par les époux [J], elle soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, que cette action est prescrite, même si elle est formulée à titre de demande reconventionnelle. Elle expose que l’action aurait dû être introduite au plus tard en 2009, le prêt ayant été accordé en 2004. Elle rappelle qu’une telle exception de nullité ne peut être invoquée, l’acte ayant déjà reçu un commencement d’exécution par les défendeurs.

Subsidiairement, se fondant sur l’article 1116 du code civil, elle expose que les époux [J] sont, en tout état de cause, mal fondés. Elle conteste l’existence d’un mandat entre elle et la société APOLLONIA et explique qu’elle n’a été sollicitée par cette dernière que dans un second temps, pour l’octroi d’un crédit permettant de financer l’opération. Elle explique que la société APPOLLONIA a agi auprès d’elle dans le cadre d’une convention d’intermédiaire en opération bancaire. Elle rappelle que la société APOLLONIA était le mandataire des époux [J]. Elle précise que c’est elle qui a été trompée pour consentir au prêt. Elle rappelle que la société APOLLONIA est encore à ce jour présumée innocente et qu’il n’est donc pas établi que les époux [J] ait été trompés par elle. Elle ajoute qu’elle n’a en toute état de cause par participé à une stratégie globale de financement des emprunts souscrits par les époux [J] et que ces derniers ne démontrent aucune manœuvre de sa part.

Elle précise que le dossier des emprunteurs était conforme et que son examen révèle qu’ils pouvaient faire face aux échéances du prêt. Elle ajoute avoir respecté les délais issus du code de la consommation. Elle reconnait ne pas avoir rencontré ses clients, mais souligne que cela n’est pas constitutif d’une faute ou d’une violation d’une quelconque obligation. Elle indique avoir bien adressé les offres de prêt aux époux [J] à leur domicile. Elle relève qu’elle ne peut être tenue de vérifier de qui émanait l’offre de prêt acceptée, obligation qui serait impossible à réaliser, et que l’emprunteur n’est pas tenu de renvoyer l’offre lui-même, ni de le faire à proximité de son domicile. Elle ajoute que les emprunteurs avaient donné mandat à la société APOLLONIA aux fins de déposer les demandes de prêt.

Sur la violation de son obligation d’information et de conseil invoquée par les défendeurs, la banque soulève la prescription de cette action sur le fondement des articles 1131 et 2224 du code civil et L110-4 du code de commerce. Elle ajoute qu’elle n’était en aucun cas tenu d’une obligation d’information sur l’investissement en lui-même, en raison de son devoir de non immixtion dans les affaires de son client, mais que son obligation d’information est limitée au contenu du contrat. Elle précise que l’investissement réalisé en l’espèce ne présentant aucun caractère spéculatif, elle n’était tenue d’aucune obligation de conseil ou d’information renforcée. Elle précise en tout état de cause, que, n’étant pas intervenue dans le montage et le chiffrage de l’investissement, elle ne peut être tenue à une telle obligation. Elle ajoute que les époux [J] se prévalent en réalité des risques de l’opération et non de ceux du prêt.

Sur la violation de son obligation de mise en garde invoquée par les époux [J], la CAISSE DE CREDIT MUTUEL expose que la banque n’est tenue à une telle obligation que s’il existe un risque d’endettement disproportionné. Elle explique qu’au moment de l’octroi du prêt ce risque ne résultait pas des documents fournis par les emprunteurs. Elle ajoute qu’une grande partie de l’endettement bancaire lui a été occulté lors de l’étude de la demande de financement, mais qu’elle n’est pas tenue de vérifier l’exactitude des informations fournies par les emprunteurs. En tout état de cause, elle relève qu’elle ne pouvait être tenue à une telle obligation de mise en garde à l’égard des époux [J] qui sont, selon elle, des emprunteurs avertis en ce qu’ils exerçaient alors des professions intellectuelles et qu’ils avaient déjà fait l’acquisition de nombreux biens immobiliers. Enfin, elle fait valoir que les époux [J] ne peuvent invoquer cette obligation de mise en garde alors qu’ils ont occulté une partie importante de leur endettement.

Subsidiairement, elle affirme avoir satisfait à son obligation de mise en garde en respectant scrupuleusement la procédure d’octroi du crédit, même si elle n’a pas rencontré les époux [J].

Sur les demandes des époux [J] au titre de la loi Scrivener, la banque en soulève la prescription ainsi que l’irrecevabilité en raison de la réitération de l’offre de prêt par acte notarié.

Subsidiairement, elle soutient que les dispositions de la loi Scrivener ne sont pas applicables en raison de la qualité de professionnel de l’immobilier des époux [J], inscrits à ce titre au registre du commerce et des sociétés. Elle rappelle que les biens acquis à l’aide des prêts consentis étaient destinés à être loués dans le cadre d’un statut de loueur meublé professionnel.

Elle conteste s’être soumis volontairement au code de la consommation. Elle explique que cette soumission doit être non équivoque et que pour ce faire, la banque aurait dû avoir connaissance de l’ampleur de l’opération globale. Elle expose avoir financé une opération de loueur meublé non professionnel et qu’elle ignorait que les emprunteurs allaient, postérieurement à l’obtention du prêt, s’inscrire au RCS. Elle indique que si elle avait eu connaissance du but professionnel de l’emprunt elle n’aurait jamais soumis le contrat à cette législation qui n’était alors pas applicable. Elle expose qu’il faut donc rechercher la commune intention des parties, au-delà de la seule référence, par erreur, à la loi protectrice, en exigeant une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque et soutient que tel n’est pas le cas en l’espèce.

A titre infiniment subsidiaire, elle allègue avoir respecté les dispositions de la loi Scrivener. Elle explique qu’elle a bien envoyé les offres de prêts directement aux époux [J]. Elle souligne que la loi n’impose pas l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec accusé de réception et que l’offre contient dès lors une mention par laquelle les emprunteurs attestent la date de réception de l’offre par courrier. Elle explique que sa seule obligation à la réception de l’offre est de vérifier que le délai de 10 jours entre la réception et le retour de l’offre a bien été respecté. Elle fait valoir que, si l’emprunteur a accepté de signer en blanc ou d’antidater les documents, tout en indiquant à plusieurs reprises qu’il a bien bénéficié du délai Scrivener, elle n’y est pour rien.

Elle en conclut que les époux [J] ne peuvent prétendre à la déchéance des intérêts conventionnels et qu’elle est fondée à solliciter la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil et des stipulations du contrat, en raison de la qualité de professionnels des époux [J].

Sur les demandes relatives à la déchéance des intérêts conventionnels, elle fait valoir que l’argument au titre du taux effectif global (TEG) est prescrit puisque soulevé plus de cinq ans après l’offre. Elle souligne qu’il y a eu, de surcroit, des règlements sans réserve opérés pendant plusieurs années.

Subsidiairement, elle fait valoir que le TEG a bien été calculé en l’espèce et que les défendeurs ne démontrent pas avoir versé des commissions à APOLLONIA ou des frais qui n’aurait pas été pris en compte dans le calcul.

Elle précise qu’il est prévu que les frais d’acte et de garantie sont supportés par le promoteur et non par les époux [J]. Subsidiairement, elle fait valoir que les frais notariés relatifs à la vente n’entrent pas dans le TEG.

Elle expose que la somme versée à APOLLONIA rentre dans les coûts variables de l’établissement financier, conformément à la convention des parties, et que l’acte fait bien référence aux composantes du TEG avec les frais d’acte relatifs au prêt et de sûretés.

Sur l’indemnité de résiliation, elle rappelle qu’elle est prévue au contrat et qu’elle a été acceptée par les époux [J]. Par ailleurs, la banque fait valoir que cette indemnité est prévue à l’article R321-3 alinéa 3 du code de la consommation.

Pour conclure au rejet de la demande de délai de grâce des époux [J], la CAISSE DE CREDIT MUTUEL expose que la déchéance du terme a été prononcée depuis plus d’une dizaine d’années et qu’elle a dû engager des poursuites en exécution forcée pour recouvrer les sommes dues.

Sur le respect des dispositions relatives au démarchage, la banque souligne que les défendeurs ne formulent aucun reproche à la banque sur ce point, développant des arguments seulement à l’encontre d’APOLLONIA. Elle précise que la convention d’intermédiaire en opérations de banque interdit le démarchage à la société APOLLONIA.

Elle relève toutefois que les époux [J], en qualité de bailleur, ne peuvent prétendre à une violation des règles relatives au démarchage à leur égard, alors que ces dispositions doivent précisément être respectées par le bailleur envers le locataire. Par ailleurs, elle fait valoir que les règles du démarchage à domicile ne sont pas applicables aux actes notariés. De plus, elle soutient qu’ayant agi en professionnels et non en consommateurs, les époux [J] ne peuvent prétendre à l’application de cette législation. Elle ajoute qu’en tout état de cause, l’éventuelle nullité du contrat de réservation ne peut en aucun cas rejaillir sur les actes de vente ou de prêt recueillis ensuite par le notaire, ce contrat préliminaire étant facultatif.

Subsidiairement, elle expose que les ventes d’immeubles à construire n’entrent par dans la catégorie des ventes ou des prestations de services visées dans les dispositions du code de la consommation, qui sont soumises aux dispositions sur le démarchage, et que le prêt dont il est demandé la nullité est régi par des articles différents du code de la consommation. Elle en conclut que la demande est irrecevable. Elle ajoute qu’en tout état de cause, la responsabilité ne saurait alors reposer que sur les promoteurs, non mis en cause.

Sur le préjudice allégué par les époux [J], la CAISSE DU CREDIT MUTUEL fait valoir que les époux [J] ne justifient d’aucun préjudice en lien direct avec les prétendues fautes qu’ils lui imputent.

Elle ajoute que si les époux [J] ont signé l’ensemble des documents en blanc comme ils le prétendent, pour acquérir huit biens immobiliers en trois mois, ils ont fait preuve d’une légèreté blâmable et qu’ils ne peuvent dès lors se prévaloir de leur propre turpitude pour fonder leurs demandes.

A titre liminaire, concernant leurs demandes à l’encontre de Maître [I] et de la SCP notariale, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL explique que, selon elle, la demande n’est plus d’actualité depuis les arrêts rendus par la cour d’appel de Paris le 28 novembre 2013 ayant rejeté les moyens des époux [J] fondés sur l’absence de validité des actes notariés, mais elle les maintient en raison de la contestation du caractère exécutoire des actes par les époux [J] dans le cadre de la présente procédure.

Pour conclure au rejet de la demande de Maître [I] et de la SCP à se voir relever et garantir par la banque, cette dernière fait valoir que les notaires ne peuvent se décharger de leurs manquements aux devoirs d’information et de conseil sur un autre intervenant à l’opération. Elle ajoute que, même dans le cas où sa propre responsabilité civile devrait être retenue, elle ne pourrait être condamnée à relever et garantir les propres fautes du notaire.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la demanderesse expose que les notaires lui ont occulté les procurations régularisées par l’emprunteur faisant apparaitre une opération de défiscalisation de grande ampleur qu’elle ignorait.

Elle leur reproche encore de ne pas avoir attiré son attention sur le fait que le financement consenti dans le cadre du régime de loueur de meublé professionnel ne correspondait pas à la réalité au vu de la concomitance de l’acquisition de plusieurs autres biens. Elle leur reproche encore de ne pas l’avoir informée de la situation financière incertaine des emprunteurs. Elle expose subir un préjudice direct du fait de l’impossibilité pour les époux [J] de rembourser la totalité de leurs dettes.

Elle ajoute que la nullité des actes notariés entrainerait pour la banque l’impossibilité de se prévaloir de la copie exécutoire et des garanties associées.

Elle rappelle que la société APOLLONIA avait pris le soin de ventiler les demandes de crédit entre différentes banques, alors qu’elle ne l’a pas fait pour les notaires. Elle en déduit que ces derniers avaient connaissance de la situation des emprunteurs dans son ensemble.

La banque indique par ailleurs que la responsabilité des notaires devra également être engagée en cas d’application de la loi Scrivener et s’il était retenu une violation de celle-ci. Elle explique que le notaire qui rédige un prêt, sans respecter le délai de réflexion, engage sa responsabilité.

En cas d’annulation des actes de prêt, la banque soutient qu’elle subirait un préjudice lié à son obligation de restituer les intérêts que les notaires, engageant leur responsabilité, devraient réparer en totalité.

****

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, Monsieur [U] [J] et Madame [T] [K] [O] [N] épouse [J] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER que le prêt a été souscrit par l’intermédiaire de la société APOLLONIA ;

— CONSTATER que le prêt a été souscrit dans le cadre de manœuvres dolosive ;

— DECLARER opposable le dol d’APOLLONIA à la banque CMEB ;

— CONSTATER que la créance en principal de la Banque s’élève à la somme de 251.621,86 € pour les 2 prêts, soit 125 810,93 € par prêt selon décompte actualisé de l’huissier de la Banque au 08.12.23,

— CONSTATER que les époux [J] ont réglé la somme de 285.772,41 € au 08.12.23 depuis 2011, outre 12.729,10 € en attente de règlement par le gestionnaire GARDEN CITY ROUSSET

— IMPUTER l’excédent de versement sur les intérêts

— CONSTATER que la créance de la banque a été intégralement payée en principal, après déduction des loyers versés et saisis depuis 2011,

— DEBOUTER la Banque de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts ;

— DEBOUTER la Banque au titre de l’indemnité de résiliation, ou la REDUIRE à l’euro symbolique, du fait de son caractère abusif et disproportionné

— DEBOUTER la Banque de sa demande au titre de la majoration de 3 POINTS des intérêts conventionnels, soit 8,70 % l’an.

Dès lors

— ANNULER les prêts du 20 janvier 2004 de La Caisse de Crédit Mutuel Etang de [Localité 9]

En conséquence :

— ANNULER les intérêts au taux conventionnels, y compris les intérêts intercalaires, frais de cotisations d’assurance, majorations et capitalisation, au titre de ce prêt ;

— CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel Etang de [Localité 9] à restituer à Monsieur et Madame [J] les sommes perçues au titre des intérêts conventionnels, y compris les intérêts intercalaires ;

— DEBOUTER la Caisse de Crédit Mutuel Etang de [Localité 9] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— ANNULER le Taux effectif global du prêt litigieux

En conséquence :

— ANNULER les intérêts conventionnels, y compris les intérêts intercalaires, pénalités de retard, majorations, indemnités de résiliation, capitalisation ;

— IMPUTER les paiements de Monsieur et Madame [J] y compris au titre des intérêts intercalaires sur le capital ;

A titre plus subsidiaire

— ORDONNER la déchéance des intérêts conventionnels, y compris sur les intérêts intercalaires, pénalités de retard, majorations, indemnités de résiliation, capitalisation ;

— IMPUTER les paiements de Monsieur et Madame [J] y compris au titre des intérêts intercalaires sur le capital ;

A titre encore plus subsidiaire

— DEBOUTER la banque de sa demande au titre de l’exécution provisoire

— ACCORDER à Monsieur et Madame [J] des délais de paiement en un report de deux ans conformément à l’article 1244-1 du code civil

En tout état de cause

— CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel Etang de [Localité 9] à payer à Monsieur et Madame [J] une somme de 201.642,63 euros, outre les intérêts au taux de 8,7% à compter du 17.01.2011 à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice financier,

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel Etang de [Localité 9] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 268.047 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier

— 

A titre plus subsidiaire :

— CONDAMNER la Caisse de crédit Mutuel Etang de [Localité 9] à payer à Monsieur et Madame [J] une somme de 125.200 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

A titre encore plus subsidiaire :

— NOMMER tel Expert qu’il plaira au tribunal afin de donner son avis sur le montant du préjudice financier de Monsieur et Madame [J] aux frais avancés de la Banque et des notaires chacun pour moitié.

— CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel Etang de [Localité 9] à payer à Monsieur [J] la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral

— CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel Etang de [Localité 9] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 100.000 euros au titre de la perte de chance de se constituer un patrimoine pour leur retraite ;

— CONDAMNER Maître [I] et la SCP DECIEUX FAVRE [V] [I] POMMIER MOREL à relever et garantir Monsieur et Madame [J] du montant de toute éventuelle condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre,

— CONDAMNER la banque ou tout succombant à payer à Monsieur et Madame [J] une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER aux dépens au profit de Maître Caroline Cerveau Colliard, Avocat au barreau de Lyon, en application de l’article 699 dudit Code.

A titre liminaire, les époux [J] exposent avoir réglé la somme totale de 255.532,81 euros, soit une somme supérieure au capital emprunté. Ils précisent ne plus percevoir les loyers des biens acquis depuis de nombreuses années puisqu’ils sont saisis par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL. Ils se prévalent de la nécessité de devoir produire des pièces issues de l’instruction pénale en cours dans le cadre de l’affaire APOLLONIA pour les besoins de leur défense. Ils précisent cependant respecter la décision du juge de la mise en état en date du 6 avril 2017 les contraignant à ne pas communiquer certaines pièces.

Au soutien de de leur demande reconventionnelle principale en nullité du prêt, Monsieur et Madame [J] font valoir, sur le fondement de l’article 1116 du code civil, qu’ils ont contracté les prêts suite à un dol imputable à la banque demanderesse.

En réponse à la banque sur la question de la prescription de leur demande de nullité du contrat de prêt, ils font valoir que, si l’exception de nullité ne peut être soulevée que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte ayant reçu un commencement d’exécution, tel n’est pas le cas de la demande reconventionnelle de nullité. Ils exposent que la prescription par voie reconventionnelle peut être soulevée pendant le délai de prescription de l’action, qu’il y eu ou non commencement d’exécution.

Au visa de l’article 2224 du code civil, ils soutiennent que le point de départ de la prescription est le jour de la connaissance par les époux [J] de la découverte du dol imputable à la banque, soit la date de l’ordonnance du juge d’instruction de [Localité 15] en date du 2 mai 2013 ayant autorisé la remise des pièces de la procédure.

Au fond, ils font valoir des manœuvres dolosives commises par la société APOLLONIA en qualité d’intermédiaire du CREDIT MUTUEL. Ils relèvent que la banque a signé avec APOLLONIA un contrat d’intermédiation le 18 décembre 2007, au terme duquel elle la mandate afin de présenter à sa clientèle les conditions relatives aux crédits immobiliers de la banque. Ils précisent que, dans le cadre de cette convention, était prévu le recours au démarchage. Ils font valoir que les manœuvres dolosives de l’intermédiaire d’une banque, viciant le consentement de ses clients, sont opposables à la banque.

Ils exposent qu’APOLLONIA a commis des manœuvres dolosives en dissimulant les risques liés à l’opération et s’est servie de sa collaboration avec des notaires et des établissements bancaires de renom pour assoir sa crédibilité. Ils ajoutent que la société APOLLONIA a falsifié des documents. Ils précisent que l’opération proposée n’était pas viable du fait de l’insuffisante d’autofinancement des investissements proposés et de la surévaluation des biens immobiliers vendus. Ils ajoutent qu’APOLLONIA les a démarchés sans respecter les dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile. Ils reprochent encore à la société APOLLONIA d’avoir dissimulé l’ampleur des emprunts et les conséquences correspondantes. Ils exposent avoir souscrit des engagements financiers avant l’expiration du délai de rétractation en signant des baux dès la réservation des biens immobiliers. Ils ajoutent que la société APOLLONIA ne leur a laissé aucun document, les empêchant d’exercer leur droit de réflexion et de rétractation.

Concernant l’élément intentionnel du dol, ils exposent que l’intention dolosive est incontestable au regard de la répétition des manœuvres et transparait dans les mécanismes de démarchage agressifs.

Ils reprochent également à la banque demanderesse d’avoir usé de manœuvres dolosives en acceptant le processus imposé par APOLLONIA. Ils soutiennent que la banque connaissait les caractéristiques et les objectifs du programme d’investissement et l’absence de viabilité de l’opération. Ils exposent que la banque ne les a pas informés qu’ils seraient tenus au remboursement des échéances sur leurs revenus en absence de loyers ou en cas de retard dans la construction des biens immobiliers. Ils lui reprochent de ne pas avoir respecté son obligation de mise en garde, malgré la complexité du montage financier, et exposent que la présence d’un tiers ne dédouane pas la banque de cette obligation. Ils en concluent que la réticence dolosive est constituée du fait du silence gardé par la banque.

Ils relèvent encore que la banque a accepté un dossier ne relevant pas de son secteur géographique et qu’elle a accepté de ne pas les contacter et de se plier aux exigences de rapidité d’APOLLONIA, sans vérifier les documents que celle-ci lui avait remis et en faisant fi des dispositions protectrices du code de la consommation. Ils notent que la banque a examiné la demande de prêt en seulement trois jours ouvrés alors qu’ils n’étaient pas clients de la banque. Ils font valoir que la banque n’a pas respecté le code de la consommation en ce que les offres de prêt n’ont pas été reçues de la banque mais présentées en cinq minutes par APOLLONIA et que c’est cette dernière qui s’est chargée de retourner les offres à la banque.

Ils ajoutent que les contrats de réservation et de bail, qui ne respectaient pas le code de la consommation, avaient été transmis à la banque et qu’elle s’est abstenue de signaler ce non-respect au époux [J].

Ils soulèvent encore que, même si le tribunal considérait APOLLONIA comme un tiers au contrat, le dol du tiers est opposable au cocontractant lorsque ce dernier peut être considéré comme complice des agissements du tiers, ce qui, selon eux, est le cas en l’espèce.

Ils reprochent à la banque d’avoir connu l’équilibre financier de l’opération et de s’être abstenue de se renseigner sur la connaissance effective de celle-ci par eux-même. Ils ajoutent que, s’ils avaient eu connaissance de l’étendue de leurs obligations, ils n’auraient jamais contracté.

Ils en concluent que leur consentement a été viciée et que le contrat de prêt doit être annulé, entrainant l’annulation des intérêts conventionnels et la restitution de ceux payés, de l’indemnité de résiliation, des frais de transmission au contentieux et de l’inscription des époux [J] au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP).

Les époux [J] fondent leur demande subsidiaire de déchéance des intérêts au taux conventionnel sur le non-respect des dispositions des articles L312-10 alinéa 2 et L313-3 du code de la consommation, d’une part, et des articles L312-18 et L312-33 du même code, d’autre part (loi Scrivener).

Pour conclure à l’absence de prescription d’une telle demande, ils exposent avoir sollicité cette déchéance des intérêts au taux conventionnel dans le cadre de l’assignation de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL le 5 mai 2010 devant le tribunal de grande instance de Marseille.

Au fond, ils exposent que leur reconnaissance de la réception de l’offre par voie postale ne vaut rien, car l’acte notarié n’a pas été signé par eux, mais a été signé pour eux par l’étude du notaire.

Sur la question de l’application du code de la consommation, ils font valoir, d’un part, avoir la qualité de consommateurs. Ils relèvent que seul Monsieur [J] est inscrit au RCS et ce, postérieurement aux actes litigieux. Ils ajoutent avoir souscrit les prêts sous le statut de loueurs de meublé non professionnel.

D’autre part, ils font valoir que la banque a soumis volontairement les prêts au code de la consommation, dès le départ, mais également postérieurement à sa connaissance de la situation puisqu’elle les a inscrits au FICP en 2011. Ils précisent que la banque avait en sa connaissance, au moment des prêts, des baux commerciaux signés par les époux [J] et qu’elle avait donc connaissance de l’intention locative des emprunteurs.

Sur le non-respect des délais d’acception des prêts, ils exposent que la banque avait accepté d’envoyer les offres de prêts à APOLLONIA avant de les envoyer aux emprunteurs, permettant ainsi à cette société d’être informée avant eux de l’émission de l’offre, de la récupérer auprès d’eux, de les empêcher de l’étudier tranquillement, de la remplir et de faire croire à un respect du délai prévu par la loi Scrivener. Ils relèvent que les mentions relatives aux prêts et les dates ne sont pas remplies de la même écriture et que ni les unes, ni les autres ne correspondent à la leur. Ils ajoutent que l’enveloppe de retour de l’offre fait apparaitre qu’elle a été postée, par APOLLONIA, le même jour que celui de l’acceptation de l’offre et ce, de [Localité 15], alors qu’ils habitent en région parisienne. Ils exposent que la banque ne démontre par l’envoi direct aux emprunteurs.

En outre, ils font valoir que le TEG est erroné. Ils exposent que les commissions versées à APOLLONIA ne sont pas mentionnées, ainsi que les frais des deux inscriptions d’hypothèques conventionnelles et de l’inscription de privilège de prêteur et les frais d’acte notarié.

Ils concluent que l’annulation du TEG entraine la nullité de la majoration des intérêts, de l’indemnité de résiliation, de la capitalisation et des intérêts intercalaires qui sont fixés sur la base des intérêts conventionnels.

Sur le caractère abusif de la majoration du taux d’intérêt, les époux [J] font valoir qu’elle ne peut se cumuler avec l’exécution forcée de la chose au regard de la stipulation contractuelle.

Ils ajoutent que cette majoration s’analyse en une clause pénale qui peut être réduite par le juge en application de l’article 1152 du code civil. Ils soutiennent que cette clause est manifestement excessive car la banque ne démontre pas à quel préjudice distinct cette demande se rapporterait alors qu’elle réclame l’exécution forcée du contrat prévoyant un intérêt conventionnel de 5,7%. Ils notent qu’une majoration reviendrait à réclamer des intérêts échus supérieurs au capital emprunté.

Sur le caractère abusif de l’indemnité de résiliation, se fondant toujours sur les dispositions de l’article 1152 du code civil, Monsieur et Madame [J] font valoir que cette clause est manifestement excessive au regard du préjudice invoqué par la banque.

Pour conclure au rejet de la demande capitalisation des intérêts, les défendeurs font valoir, au visa de l’article L312-23 du code de la consommation, que la capitalisation des intérêts est une charge qui ne peut être mise à la charge du consommateur.

Au soutien de leur demande d’indemnisation de leur préjudice, Monsieur et Madame [J] font valoir que la banque a accordé les prêts sur la base de demandes non remplies par eux. Ils ajoutent que la banque demanderesse a donné à APOLLONIA les moyens des manœuvres dolosives. Ils expliquent que, en application de l’article L519-1 du code monétaire et financier et de l’article 1984 du code civil, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL avait l’obligation de contrôler son intermédiaire. Ils relèvent que, selon les documents que la banque communique, ils ont reçu une offre postée le 8 octobre, alors qu’elle a été accordée par la banque le lendemain et qu’ils n’ont fait la demande que le 20 octobre. En outre, ils allèguent qu’elle a manqué à son devoir d’information et de conseil dans le cadre de ces investissements financiers immobiliers et défiscalisant auprès d’eux, investisseurs profanes.

Ils lui reprochent également une violation de son obligation de mise en garde. Ils exposent qu’elle ne s’est pas assurée qu’ils avaient bien conscience et connaissance du risque d’endettement qu’ils courraient. Ils expliquent à ce titre que la banque à l’obligation de s’informer sur l’objet des prêts, la rentabilité des biens qu’elle doit financer et la capacité de l’emprunteur à rembourser, et que, sur les produits de défiscalisation, elle doit informer et conseiller l’emprunteur. Ils se qualifient d’emprunteurs profanes et non avertis.

Ils ajoutent que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL a accordé des prêts dépassant leurs possibilités d’endettement, y compris sans tenir compte des autres prêts souscrits par l’intermédiaire d’APOLLONIA. Ils accusent la banque d’avoir gonflé le montant de leurs revenus sur les documents qui ont été établis. Ils indiquent en outre que le prêt a été accordé sur la base d’une fiche de renseignement remplie par APOLLONIA et en contradiction avec les documents en sa possession, et que la banque aurait dû procéder à des vérifications.

En outre, ils reprochent à la demanderesse une violation de son devoir de vigilance et de recherches. Ils font valoir que la demande de prêt présentait des anomalies apparentes qui auraient dû conduire la banque à procéder à des investigations auprès d’eux et d’APOLLONIA pour vérifier leur endettement réel.

Ils considèrent encore que l’envoi à APOLLONIA et non aux emprunteurs eux-mêmes constitue une faute ayant permis à son intermédiaire de réaliser ses manœuvres.

Sur le préjudice, ils font valoir une perte de chance de ne pas contracter qu’ils évaluent au montant sollicité par la banque et qu’ils sont dans l’impossibilité de rembourser ou à 95% de celui-ci.

Subsidiairement, ils évaluent ce préjudice à 87% du capital emprunté ou à la différence entre le capital emprunté et la valeur actuelle des biens. Ils y ajoutent la perte de chance de se constituer un patrimoine générant des revenus pour leur retraite.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la désignation d’un expert, aux frais avancés de la banque et des notaires, chacun pour moitié.

Ils invoquent enfin un préjudice moral constitué par l’angoisse qu’ils ressentent depuis la découverte de la situation catastrophique dans laquelle ils sont, ainsi qu’un stress quotidien face à la lourdeur et à la longueur des procédures. Ils exposent qu’ils n’auraient pas subi un tel préjudice sans l’intervention de la banque.

Ils sollicitent la compensation entre les sommes réclamées par la banque et les dommages et intérêts sollicités.

A titre liminaire à leur demande à l’encontre de Maître [I] et la SCP notariales, les époux [J] exposent que Maître [I] a fait l’objet, dans le cadre de la procédure pénale concernant l’affaire APOLLONIA, d’une mise en examen et a été renvoyé devant le tribunal correctionnel du chef de complicité d’escroquerie en bande organisée pour son implication par le recours systématique à la signature de procurations faisant apparaitre le volume total des acquisitions immobilières, mais jamais communiquées aux organismes prêteurs et en ne pratiquant aucun devoir de conseil auprès des acquéreurs, leur empêchant de prendre conscience du risque lié au financement des opérations et en ne suspendant pas la poursuite des opérations notariées.

Au soutien de leur demande de se voir relever et garantir par les notaires, les époux [J] font valoir que Maître [I] leur a fait signer de multiples procurations pour l’acquisition de biens immobiliers et pour des actes d’emprunt afférents à leur financement. Ils exposent qu’il a ensuite établi les actes de ventes, ainsi que les actes de prêts auprès de trois banques différentes. Ils exposent qu’ils se sont ainsi retrouvés, par l’intermédiaire de Maître [I], endettés à hauteur de 848.000 euros en principal, sans quele notaire les ait rencontrés, ni même se soit entretenu avec eux au téléphone.

Ils ajoutent que le choix du notaire leur a été imposé par les promoteurs et par APOLLONIA, son nom figurant dans le contrat de réservation, sans être informés du fait qu’ils pouvaient choisir leur propre notaire et sans qu’ils puissent s’opposer à ce choix.

Ils en concluent que Maître [I] a manqué à tous ses devoirs professionnels d’impartialité, de prudence, d’efficacité et de conseil à leur égard.

Ils ajoutent que le notaire a reçu la procuration avant l’expiration du délai de réflexion de dix jours prescrit par la loi Scrivener sans donner de conseil aux époux [J], sans que ces procurations ne soient nécessaires et sans les annexer aux actes de prêts, de telle sorte que les banques peuvent désormais invoquer leur ignorance des autres prêts consentis. Ils lui reprochent encore de ne pas les avoir alertés sur la surévaluation des biens acquis, sur leur endettement massif et ses conséquences et sur le non-respect manifeste des dispositions du code de la consommation.

Ils rappellent que la charge de la preuve du respect de ses obligations par le notaire repose sur lui.

En réponse aux arguments des notaires, ils expliquent, concernant la TVA, que s’ils l’ont bien perçue, cela leur a juste permis de rembourser les échéances de prêt pendant les deux premières années. Ils réfutent le fait que les achats auraient finalement été une bonne opération financière du fait de la surestimation des prix d’achat, de la révision des loyers à la baisse et de l’absence d’auto-financement desdits biens. Ils expliquent avoir dû combler les déficits de l’opération sur leur biens propres, ce qu’ils ont pu faire seulement jusqu’en 2010. Ils indiquent, concernant les avantages fiscaux de l’opération, que ceux-ci ont été intégralement reversés dans le remboursement des emprunts bancaires. Ils précisent que les stocks d’amortissement fiscaux excédentaires ne génèrent aucune économie d’impôt. Ils précisent encore ne plus percevoir de loyers depuis 2011, ceux-ci étant saisis par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL.

Ils exposent un préjudice de perte de chance de ne pas contracter et de se constituer un patrimoine pour leur retraite. Ils font valoir que cette perte de chance résulte des manquements de Maître [I].

Sur l’exécution provisoire, ils exposent que cette dernière risquerait d’entrainer pour eux des conséquences manifestement excessives.

Subsidiairement, au soutien de leur demande de l’octroi de délais de paiement, ils exposent être surendettés par les emprunts que leur a fait souscrire APOLLONIA. Ils rappellent avoir remboursé intégralement le capital. Ils indiquent qu’un délai de deux ans leur permettrait de vendre les biens immobiliers.

****

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, Maître [Z] [I] et la SCP Florent PICOT, Guillaume FAVRE, Antoine DELSOL et [C] [P], Notaires, associés venant aux droits de la SCP [I]-PICOT-POMMIER-[P]-FAVRE-DELSOL, elle-même venant aux droits de la SCP DECIEUX-FAVRE-PICOT-[I]-MOREL, demandent au tribunal de :

— DEBOUTER purement et simplement la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE concluants.

— REJETER purement et simplement toutes les demandes présentées par les consorts [J]/[N] avec toutes conséquences que de droit.

Subsidiairement

— CONDAMNER en tout état de cause, et en fonction des demandes qui seraient retenues, tous succombant in solidum et notamment la CAISSE DE CREDIT et les époux [J]/[N] à relever et garantir les Notaires concluants de toutes condamnations qui pourraient, par impossible, être prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance.

— CONDAMNER la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST et les époux [J]/[N], ou qui mieux le devra, à payer aux Notaires concluants la somme de 8.700 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL, Maître [I] et la SCP notariale précisent, à titre liminaire, que l’action engagée n’est pas fondée sur les actes reçus par les notaires, mais sur les offres de prêt émises par la banque et acceptées par les acquéreurs et que les notaires n’ont eu aucun rôle dans la rédaction, l’émission et l’acceptation de ces offres.

Pour conclure au rejet de la demande de la CAISSE DU CREDIT MUTUEL, les notaires font valoir, concernant leur devoir de conseil, que le montant total des acquisitions réalisées par les époux [J], au regard de leurs revenus et du montage financier dont ils avaient fait le choix sous le statut de loueur meublé professionnel, n’avait pas de raison d’attirer spécialement l’attention du notaire.

Ils ajoutent que la banque avait les moyens de connaitre le nombre de prêts souscrits par les époux [J].

De plus, ils expliquent que les montages de prêts ont été régularisés dans une phase précontractuelle lors de laquelle le notaire n’intervient pas.

Ils ajoutent qu’il ne fait pas partie de l’office du notaire de se livrer à des investigations qui ne relèvent pas de sa compétence.

Sur le préjudice de la banque, ils font valoir qu’en toute état de cause, la banque ne saurait réclamer des dommages et intérêts supérieurs aux sommes réclamées aux emprunteurs. Ils ajoutent qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute alléguée et les sommes réclamées. Ils font en outre valoir que les demandes d’annulation et de déchéance de prêt reposant sur les dispositions du code de la consommation ne les concernent pas, puisqu’elles concernent des actes auxquels ils sont parfaitement étrangers.

Au soutien de leur demande de ses voir relever et garantir par la banque, ils exposent que cette dernière a commis des agissements fautifs, en l’espèce a manqué à son devoir de vigilance et à son obligation de mise en garde.

Pour conclure au rejet des demandes reconventionnelles des époux [J] à leur égard, ils font valoir, concernant la procédure pénale en cours, la présomption d’innocence. D’autre part, ils exposent que l’intervention de Maître [I] n’a jamais été imposée par la société APOLLONIA. Ils soutiennent que c’est par leur imprudence que les époux [J] se sont engagés dans une opération de défiscalisation à la hauteur de leurs revenus et par essence aléatoire.

Ils exposent que Maître [I] s’est acquitté de son obligation de validité des actes qu’il a instrumenté, qu’il s’agisse des ventes ou des prêts.

Sur les préjudices des époux [J], Maître [I] et la SCP notariale font valoir que les ventes, dont il n’est pas demandé l’annulation, n’ont pas préjudicié aux époux [J], notamment en raison des avantages fiscaux qu’ils ont retirés de l’opération. Ils contestent par ailleurs les moyens de preuve de ce préjudice allégué.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 janvier 2024 par ordonnance du 9 janvier 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience du 5 juin 2024 et le jugement a été mis en délibéré au 11 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

1. Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

2. Sur les fins de non-recevoir

2.1 Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action fondée sur le dol :

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le prêt a été accordé aux époux [J] en 2004. Les conditions dans lesquelles le prêt a été contracté selon les époux [J], à savoir suite à un démarchage agressif de la société APOLLONIA et sans respecter le délai de rétractation, à supposer qu’elles soient démontrées, étaient connus de ceux-ci dès l’origine.

Concernant la dissimulation des risques liés à l’opération en raison de l’absence d’autofinancement du projet, ils exposent eux-mêmes que le projet n’était plus autofinancé dès la fin de la perception du remboursement de TVA deux ans après l’achat, soit en 2006.

Concernant les faits personnels reprochés par les époux [J] à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL, il apparait que dès leur dépôt de plainte devant le juge d’instruction de [Localité 15] le 27 novembre 2009, ils exposaient que " les banques (…) qui, par l’intermédiaire de leur mandataire APOLLONIA ont sciemment contribué à financer l’ensemble de ces projets sans connaître les clients semblent être complices ainsi que nous l’avons déjà exposé de l’ensemble des infractions commises « . Ils ajoutaient être » fondés à mettre en causes les conditions dans lesquelles les actes authentique de procuration et de prêt ont été signés. "

Par ailleurs, si les époux [J] produisent l’ordonnance du juge d’instruction de Marseille en date du 2 mai 2013 leur autorisant la remise des reproductions des pièces de la procédure pénale, ils n’expliquent pas quelle pièce déterminante leur aurait été communiquée à cette occasion leur permettant de fonder leur action en nullité pour dol à l’égard des banques, alors même que cette ordonnance intervenait après l’annulation de la mise en examen de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL par arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 6 décembre 2012.

Ainsi, le point de départ du délai de prescription de l’action pour dol doit être fixé au plus tard au 27 novembre 2009, date de leur dépôt de plainte.

Les époux [J], qui ont soulevé la nullité du contrat pour dol pour la première fois dans leurs conclusions notifiées le 28 janvier 2015, sont donc irrecevables, l’action en nullité étant prescrite.

2.2 Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes fondées sur la violation des dispositions du code de la consommation :

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le non-respect du délai de 10 jours entre l’émission de l’offre et son acceptation, ainsi que le caractère erroné du taux effectif global, à supposer qu’ils soient démontrés, apparaissaient à la lecture des offres de prêt acceptées le 20 octobre 2003 et réitérées par acte authentique du 20 janvier 2004. Ces prêts ont par ailleurs reçu exécution, tant de la part de la banque qui a remis les fonds, que de la part des époux [J], qui ont remboursé les échéances jusqu’en 2010.

Les époux [J] ne prétendent pas que le point du départ du délai de prescription a été repoussé, mais invoquent l’interruption de la prescription quinquennale du fait de l’assignation délivrée le 5 mai 2010 à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL. Si cette assignation évoque bien la nullité du TEG sur le fondement de l’article 313-2 du code de la consommation et le fait qu’ils ont signé en blanc les offres de prêt, elle ne contient pas, aux termes du dispositif, de demande de nullité du TEG ou de déchéance des intérêts.

En tout état de cause, cette assignation, intervenue plus de cinq après les actes litigieux, qui plus est dans le cadre d’une procédure étrangère à la présente instance, bien qu’en lien avec la précédente procédure, n’a pu interrompre une prescription déjà acquise.

En conséquence, les demandes d’annulation et de déchéance des intérêts conventionnels des époux [J], fondées sur le code de la consommation, seront déclarées irrecevables comme prescrites.

2.3 Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité :

L’action en responsabilité pour manquement de la banque à ses obligations est soumise à la prescription désormais quinquennale de l’article L.110-4 du code de commerce, tel que modifié par la loi du 17 juin 2008.

Le délai court à compter de la réalisation du dommage, constitué par la perte de chance de ne pas contracter, qui se manifeste lors de la conclusion du contrat de prêt, sauf si l’emprunteur établit qu’il a pu légitimement l’ignorer.

En application des dispositions de l’article 2222 alinéa 2 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Le nouveau délai de l’article L.110-4 du code de commerce s’applique donc à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, soit le 19 juin 2008, lorsque le délai de prescription n’était pas expiré à cette date, sans que la durée totale du délai de prescription ne puisse excéder dix ans.

En l’espèce, si les époux [J] ne répondent pas à la fin de non-recevoir de l’action en responsabilité soulevée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL, et ne démontrent, ni n’allèguent, le recul du point de départ du délai de prescription ou encore une interruption ou une suspension dudit délai, il convient de relever qu’ils pouvaient légitimement ignorer le dommage allégué résultant de l’absence d’autofinancement du prêt jusqu’à ce que celui-ci leur soit révélé. Ce dommage est toutefois apparu à partir du moment où ils ont dû faire face au remboursement des prêts sans pouvoir compter sur un autofinancement de leur investissement, soit à compter de 2006 d’après leurs propres déclarations.

Le délai de prescription de l’action en indemnisation des époux [J] a donc commencé à courir en 2006, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 17 mai 2008. Il a donc expiré le 19 juin 2013, de sorte que leur demande d’indemnisation, formulée pour la première fois dans leurs conclusions au fond notifiées le 28 janvier 2015, est tardive.

En conséquence, il y a lieu de déclarer les époux [J] irrecevables en leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la banque.

3. Sur la demande de condamnation des époux [J] formulée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL :

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

3.1 Sur la déchéance du terme :

En l’espèce, les époux [J] ne contestent pas ne pas avoir réglé certaines échéances de leur prêt à compter du mois d’août 2010. Ces impayés ont été suivis de la déchéance du terme prononcé le 17 janvier 2011 par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL.

Si la banque demanderesse ne produit pas la mise en demeure préalable à la déchéance du terme, les époux [J] ne contestent par cette déchéance du terme.

3.2 Sur les sommes dues au jour de la déchéance du terme :

3.2.1 Le capital restant dû

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL produit les décomptes de créances envoyés aux époux [J] avec les courriers de déchéance du terme, pour les prêts numéro 20225101 et 20225102 faisant état de quatre échéances impayées avant la déchéance du terme, pour un montant total de 4.497,72 euros, se décomposant comme suit :

—  2.117,32 euros au titre du capital,

—  2.380,40 euros au titre des intérêts,

—  126,15 euros au titre de l’assurance.

Ce décompte fait également état du capital restant dû d’un montant de 123.693,61 euros au titre de chacun des prêts, correspondant au montant du capital restant du au 5 janvier 2011 pour chacun des prêts, tel que mentionné sur les tableaux d’amortissement joints à l’acte notarié de prêt.

Les parties se réfèrent aux décomptes établis par le commissaire de justice faisant état d’un capital restant dû de 125.810,93 euros pour chacun des deux prêts, correspondant à la somme de 2.117,32 euros et 123.693,61 euros.

Il résulte de ce qui précède que les époux [J] sont tenus de rembourser à la banque, au titre du capital restant dû à l’échéance du terme, une somme de 125.810,93 euros au titre de chacun des deux prêts, soit un total de 251.621,86 euros.

3.2.2 Les intérêts échus

Il résulte des mêmes décomptes de créances que les intérêts échus correspondant aux quatre échéances impayées correspondent à un montant de 2.380,40 euros.

A cette somme, la banque ajoute, à raison, les intérêts courus arrêtés au jour de la déchéance du terme sur le capital pour un montant de 231,80 euros, soit au titre de la période comprise entre le 5 janvier 2011 (dernière échéance due) et le 17 janvier 2011.

Elle ajoute par ailleurs des intérêts sur les échéances en retard sans justifier des mises en demeure préalables adressées aux époux [J] permettant au tribunal de vérifier le calcul de ces intérêts.

Il convient donc de retenir, au titre des intérêts échus dû à la déchéance du terme, la somme de 2.612,20 euros (=2.380,40+231,80) pour chacun des deux prêts, soit un total de 5.224,40 euros.

3.2.3 Les cotisations d’assurance échues

Au titre de l’assurance, les décomptes de créance font état d’un montant de 126,15 euros au titre des échéances en retard. Or, il résulte du tableau reprenant le coût du crédit, en page trois de l’acte notarié, que les cotisations d’assurance décès obligatoire des emprunteurs sont d’un montant global de 6.839,82 euros, soit 30,81 euros mensuel, ne correspondant pas au taux de 0,358% l’an mentionné dans ce même tableau. Ce montant mensuel de 30,81 euros et par ailleurs confirmé en page quatre du même document.

Ainsi, les cotisations d’assurance au titre des quatre échéances impayées représentent un montant global de 123,24 euros (=30,81 x 4) pour chacun des deux prêts.

A cette somme, il convient de rajouter, comme cela a été fait par la banque aux termes de ses décomptes de créances, la somme de 11,93 euros par prêt, correspondant aux cotisations d’assurance dûes sur le capital au jour de la déchéance du terme, au titre de la période comprise entre le 5 janvier 2011 et le 17 janvier 2011.

Les époux [J] sont donc redevables, au titre des cotisations d’assurance échues au jour de la déchéance du terme, d’une somme de 135,17 euros (=123,24+11,93) au titre de chacun des deux prêts, soit un total de 270,34 euros.

3.3 Sur les intérêts :

Aux termes de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, " lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. "

En cas d’impayés, le contrat prévoit une majoration de trois points du taux d’intérêt à compter de l’échéance restée en retard et jusqu’à reprise du cours normal des échéances contractuelles. Cette clause contractuelle de majoration des intérêts de trois points en cas de non-paiement, qui a pour objet de sanctionner le débiteur en cas d’inexécution de son obligation de remboursement par échéance, s’analyse en une clause pénale. Son application n’est pas incompatible avec l’exécution forcée du paiement du solde du prêt.

Le contrat prévoit également une indemnité de sept pour cent des montants dus en cas de nécessité pour le prêteur de recouvrer sa créance par les voies judiciaires ou autres. Cette indemnité de sept pour cent s’analyse également en une clause pénale.

Or, la déchéance du terme emporte exigilité immédiate de la créance et imputation des sommes versées postérieurement en priorité sur les intérêts, ce qui a mathématiquement pour effet d’accroitre les intérêts dus à la banque. Cet accroissement des intérêts est, en l’espèce, compte tenu du taux d’intérêt contractuel et du montant de la créance, de nature à compenser le préjudice subi par la banque du fait du défaut de paiement des emprunteurs.

Ainsi, la majoration du taux d’intérêt, tout comme l’indemnité de résiliation, aggravent encore les conditions de remboursement de la créance par les époux [J] et ce de manière disproportionnée, rendant ces clauses pénales manifestement excessives.

Il conviendra en conséquence de réduire chacune de ces deux clauses à la somme de 1 euro pour chacun des deux prêts, soit la somme totale de 2 euros par prêt, et 4 euros au total pour les deux prêts.

Par ailleurs, à compter de la déchéance terme, soit le 17 janvier 2011, les époux [J] restent redevables des intérêts contractuels à hauteur de 5,70 % sur le capital restant dû.

En conséquence, les époux [J] sont également tenu de payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL la somme de 2 euros au titre des clauses pénales prévues pour chacun des contrats de prêt, soit une somme de 4 euros au total.

Ils sont par ailleurs redevables des intérêts conventionnels à hauteur de 5.70 % par an sur le capital restant dû, à compter du 17 janvier 2011.

3.4 Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du même code dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

La règle édictée par l’article L312-23 du code de la consommation selon laquelle aucune indemnité ni aucun coût, autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 du code de la consommation, ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation d’un prêt immobilier ou de défaillance prévus par ces articles, fait obstacle à l’application de la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige.

En l’espèce, le contrat de prêt prévoit la capitalisation des intérêts en cas de défaut de paiement des échéances.

Concernant la capitalisation des intérêts préalablement à la déchéance du terme, il convient de constater que celle-ci étant intervenue moins d’un an après le premier impayé, il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Concernant la capitalisation des intérêts dus à compter de la déchéance du terme, il convient donc préalablement de déterminer le régime juridique applicable aux contrats de prêts litigieux.

Aux termes de l’article L.312-3 2° du code de la consommation les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance, sont exclus du champ d’application du chapitre relatifs au crédit immobilier.

Toutefois, quand bien même le prêt revêt une nature professionnelle, les parties conservent la faculté de se soumettre volontairement aux dispositions du code de la consommation.

En l’espèce, il convient d’indiquer, à titre liminaire, que le fait que le juge d’instruction ait rendu un non-lieu à suivre contre quiconque dans le volet relatif à la loi Scrivener de l’affaire dite APOLLONIA, en considérant que les emprunteurs exerçaient une activité annexe à leur activité principale et que les références à la loi Scrivener sur les contrats de prêts conclus avec les clients d’APPOLONIA n’étaient pas en soi un élément suffisamment déterminant pour estimer qu’ils aient choisi délibérément de se placer sous l’empire du code de la consommation, ne peut lier le tribunal dans son appréciation civile de l’application des dispositions du code de la consommation dans le cadre du présent dossier opposant les époux [J] et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL.

Il est constant que les prêts litigieux concernent le financement de l’acquisition de deux appartements à usage locatif en l’état futur d’achèvement, financement accolé à des baux commerciaux.

Il est également constant que les époux [J] ont contracté, dans un laps de temps de trois mois, huit prêts, dans le cadre de l’acquisition de huit biens immobiliers en qualité d’investisseurs, par l’intermédiaire de la société APPOLONIA.

Ces acquisitions ont été réalisées dans le cadre d’une opération financière plus globale permettant l’accès au statut de loueur meublé professionnel afin d’obtenir des avantages fiscaux.

Dans cette optique, Monsieur [J], seul, s’est inscrit au RSC le 26 janvier 2004, soit postérieurement aux offres de prêts litigieuses et à l’acte de prêt notarié.

Il en résulte que les prêts litigieux étaient destinés à financer une activité d’ordre professionnel, accessoire à l’activité principale des époux [J], caractérisée par la répétition d’acquisitions de lots soumis à prêt à des fins de location et de défiscalisation. L’opération, imposant au demeurant l’intervention d’un tiers professionnel pour la gestion de la location n’est clairement pas compatible avec le statut de consommateur.

Toutefois, il est également constant que les offres de prêts litigieuses se réfèrent expressément aux dispositions du code de la consommation. C’est également le cas de l’acte de prêt notarié en date du 20 janvier 2004.

Il résulte des pièces produites par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL que cette dernière avait eu communication des baux commerciaux dans le cadre de l’étude du dossier de demande de prêts des époux [J] et qu’elle n’ignorait donc pas le recours à un tiers professionnel pour la gestion de la location.

Il résulte de ce qui précède que, bien que les offres de prêts litigieuses aient été conclues pour le financement de biens immobiliers dans le cadre de l’exercice d’une activité professionnelle, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL s’est soumise, de manière non équivoque, aux dispositions du code de la consommation.

En conséquence, la capitalisation des intérêts, postérieurement à la déchéance du terme, sera écartée.

3.5 Sur les cotisations d’assurance

La déchéance du terme des contrats de prêts ne met pas fin aux contrats d’assurance dont le paiement des cotisations est assuré par la banque en raison de la défaillance des emprunteurs.

Ces derniers sont donc redevables des cotisations d’assurance dues depuis le 17 janvier 2011, d’un montant de 30,81 euros par mois pour chacun des deux prêts, soit un total de 61,62 euros par mois.

3.6 Sur les paiements réalisés depuis la déchéance du terme :

Dans ses écritures, s’agissant des sommes déjà versées, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL s’en remet au décompte de l’huissier produit par les époux [J].

Les époux [J] produisent le dernier décompte de l’huissier faisant état des sommes versées par les époux [J], soit directement à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL, soit à lui, pour un montant total arrêté au 8 décembre 2023 de 285.772,41 euros. Toutefois, la somme des différents montants indiqués dans le décompte est égale en réalité à 285.784,41 euros.

Il résulte par ailleurs du jugement du 6 décembre 2022 du juge de l’exécution de [Localité 11], que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL a obtenu la condamnation de la SARL GARDEN CITY ROUSSET, locataires des époux [J], en qualité de tiers saisi, pour le remboursement de leur dette d’un montant de 12.729,10 euros. Il convient également de déduire cette somme pour laquelle la banque demanderesse détient un titre exécutoire à l’égard d’un tiers, du montant dû par les époux [J].

Il convient ainsi de déduire un montant total de 298.513,51 euros des sommes dues par les époux [J] à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL.

3.6 Sur l’imputation des paiements :

En application de l’article 1254 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, « le débiteur d’une dette qui porte intérêt ou produit des arrérages ne peut point, sans le consentement du créancier, imputer le paiement qu’il fait sur le capital par préférence aux arrérages ou intérêts : le paiement fait sur le capital et intérêts, mais qui n’est point intégral, s’impute d’abord sur les intérêts. »

En l’espèce, avant la déchéance du terme, les paiements ont été imputé conformément au contrat.

Depuis la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate du terme, il résulte du décompte de l’huissier que les paiements partiels ont été imputés par le créancier en priorité sur les intérêts.

Toutefois, alors que ces paiements partiels avaient permis, à compter du 17 octobre 2016 de payer en intégralité les intérêts et les cotisations d’assurance échus cumulés dus, le reliquat des sommes versées, après imputation au paiement des intérêts, puis des cotisations d’assurance, n’a jamais été imputé par l’huissier sur le capital restant dû.

Les époux [J] sont donc mal fondés à solliciter l’imputation des paiements partiels, que ce soit de l’intégralité des paiements réalisés avant la déchéance du terme, et en particulier les intérêts intercalaires dont ils ne justifient pas le montant, ou ceux réalisées suite aux procédures d’exécution forcée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL, après déchéance du terme, principalement sur le capital. Il convient cependant de rectifier le décompte en imputant progressivement les paiements partiels en priorité aux intérêts, puis aux cotisations d’assurance et enfin au capital restant dû.

3.8 Conclusion

La CAISSE DU CREDIT MUTUEL sollicite le paiement du montant issu du décompte fait par l’huissier, arrêté au 18 octobre 2022, comme somme due au principal, outre les intérêts courant au taux contractuel majoré et les cotisations d’assurance à compter du 17 janvier 2011. Or, il ressort de ce décompte que le commissaire de justice a inclu, au titre de la créance, outre la somme due en principal, les intérêts conventionnels et les cotisations d’assurance échus.

Le tribunal a retenu le dernier décompte du commissaire de justice produit par les époux [J] en date du 8 décembre 2023 pour calculer le montant des sommes d’ores et déjà versées par les époux [J]. Il convient de retenir cette même date pour le cacul de la somme à laquelle les époux [J] doivent être condamnés en remboursement du prêt.

Ainsi, les époux [J] seront condamnés au paiement de la créance due à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL, arrêtée à la date du 8 décembre 2023, comprenant le capital restant dû ainsi que les intérêts contractuels et les côtisations d’assurance échues, déduction faite des sommes payées depuis la déchéance des termes et après imputation progressive des paiements partiels comme il a été dit plus haut, outre les intérêts sur le capital restant dû et les cotisations d’assurance dues, à compter de cette même date.

Dates

Intérêts dues sur la période

5,70%/an

Cotisations d’assurance

dues sur la période

61,62€ /mois

Paiements

Intérêts cumulés dus après imputation des paiements

Cotisations d’assurance cumulées dues après imputation des paiements

Capital restant dû après imputation des paiements

17/01/11

31/01/11

31/12/11

31/12/12

31/12/13

31/12/14

19/02/15

24/04/15

16/07/15

16/10/15

15/01/16

14/04/16

10/05/16

12/07/16

12/10/16

17/10/16

11/01/17

13/04/17

05/05/17

11/07/17

09/10/17

10/10/17

11/01/18

01/02/18

13/04/18

17/05/18

16/07/18

31/07/18

16/10/18

08/11/18

15/01/19

19/02/19

11/04/19

15/05/19

15/07/19

02/10/19

16/10/19

20/12/19

13/01/20

05/03/20

15/10/20

16/10/20

18/01/21

20/01/21

16/04/21

09/06/21

12/07/21

14/10/21

17/01/22

14/04/22

25/07/22

19/10/22

21/10/22

06/12/22

20/01/23

01/02/23

02/02/23

24/04/23

17/07/23

18/10/23

08/12/23

5224,4

550,12

13147,24

14342,45

14342,45

14342,45

1925,42

2514,84

3261,43

3615,08

3575,79

3536,49

1021,65

2475,55

3615,08

196,47

3363,69

3523,68

842,62

2524,2

3281,92

36,06

3290,79

734,59

2446,86

1169,38

2034,31

506,52

2554,57

762,39

2217,4

1139,06

1641,5

1089,59

1923,45

2478,02

435,1

1994,97

727,54

1563,29

6633,56

29,61

2763,39

58,8

2478,2

1556,08

938,64

2602,86

2572,7

2356,05

2762,27

2314,16

53,26

1190,12

1083,82

281,93

22,77

1788,8

1815,67

1903,04

1017,65

270,34

28,28

677,82

739,44

739,44

739,44

99

129,3

167,69

185,87

183,85

181,83

52,53

127,28

185,87

10,1

173,75

185,87

44,45

135,36

181,83

2,02

187,89

42,43

143,44

68,69

121,22

30,3

155,57

46,47

137,38

70,71

103,04

68,69

123,24

159,61

28,28

131,32

48,49

105,06

452,55

2,02

189,91

4,04

173,75

109,1

66,67

189,91

191,93

175,77

206,07

173,75

4,04

92,94

90,91

24,24

2,02

163,65

169,71

187,89

103,04

0

0

0

0

0

0

34168

6153,16

6039

5898,01

10384,84

4358,9

6039

10397,9

3890,9

6039

8735,9

2696,9

5909,76

10400,3

6057,48

4366,14

6066,84

4093,14

3033,42

4366,14

3033,42

4322,98

2893,96

4258,43

2766,76

3503,59

2637,29

4455,43

3100,85

4484,81

2941,94

4544,54

2382,89

4544,54

4630,67

3872,63

2490,72

4249,13

2453,04

4249,13

5832,17

6691,94

2437,59

2437,59

4492,94

4267,42

4915,14

12729,1

4954,59

4954,62

4409,26

4954,59

9363,85

5161,23

0

5224,4

5774,52

18921,76

33264,21

47606,66

61949,11

29706,53

26068,21

23290,64

21007,71

14198,66

13376,25

8358,9

436,55

160,73

0

0

826,78

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2002,89

0

272,67

0

25,16

0

0

0

135,11

53,57

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1017,65

270,34

298,62

976,44

1715,88

2455,32

3194,76

3293,76

3423,06

3590,75

3776,62

3960,47

4142,3

4194,83

4322,11

4507,98

0

0

185,87

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

452,55

0

189,91

0

173,75

0

0

0

191,93

367,7

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

103,04

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

251621,86

250458,14

245259,68

245259,68

241249,64

233508,9

230915,17

226587,11

223998,95

220682,83

220239,71

217111,64

216233,75

212444,59

212260,77

208811,2

208399,22

206105,4

205212,65

201915,5

200861,34

199014,16

196535,6

194117,35

192510,49

189634,3

189634,3

188248,74

188248,74

184525,03

184525,03

182139,99

177313,13

173413,96

173413,96

173413,96

172310,63

170531,12

165673,28

154227,24

150447,35

145798,9

141414,43

138412,29

131033,82

127775,63

127775,63

Totaux

160967,39

9516,76

298513,51

Après avoir procédé ainsi, le capital restant dû pour les deux prêts est égal à 127.775,63 euros, les intérêts cumulés échus non payés à la somme de 1.017,65 euros et les cotisations d’assurances non payées à la somme de 103,04 euros. En outre, les époux [J] sont redevable des clauses pénales telles quelles ont été réduites par le tribunal.

En conséquence, Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] seront condamnés à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST la somme de 128.896,32 euros (= 127.775,63 + 1.017,65 + 103,04 + 4), outre les intérêts contractuels de 5.7% et les cotisations d’assurance à hauteur de 61,62 euros par mois, à compter du 8 décembre 2023, déduction faite des sommes perçues depuis cette date avec imputation des paiements partiels réalisés progressivement.

4. Sur les demandes à l’encontre des notaires :

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’effectivité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Pour l’application de l’article 1240 du code civil, doivent être démontrés une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Il est constant que les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité de ces actes.

Si le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, il est, en revanche, tenu d’une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement.

4.1 Sur la demande de dommages et intérêts formulées par la CAISSE DU CREDIT MUTUEL :

En l’espèce, si la CAISSE DE CREDIT MUTUEL formule des griefs à l’encontre de Maître [I] et de la SCP notariale au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle n’expose un préjudice qu’en cas d’annulation du prêt ou en cas de déchéance des intérêts.

Ainsi, en l’absence d’annulation du contrat de prêt et de déchéance des intérêts conventionnels, la banque ne fonde donc pas sa demande de dommage et intérêts.

En conséquence, sa demande de condamnation à l’encontre des notaires sera rejeté.

4.2 Sur la demande de relevé et garantie formulée par les époux [J]

En l’espèce, la validité de l’acte notarié de prêt n’est pas remis en cause.

Cet acte a été effectif puisqu’il a permis aux époux [J] de recevoir les fonds et d’acquérir les immeubles qu’il avait vocation à financer.

Il n’est pas contesté que les notaires ne sont pas à l’origine de l’opération fiscale menée par les époux [J] par le biais d’APOLLONIA.

Même si Maître [I] avait connaissance de plusieurs prêts contractés dans un laps de temps court par les époux [J] en raison de son intervention pour la rédaction de plusieurs actes de procuration, de vente et de prêt, il n’avait pas à se renseigner sur la solvabilité des emprunteurs, ni sur l’opportunité économique ou fiscale de l’opération pour ces derniers en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’avait pas à rechercher.

Par ailleurs, concernant le devoir de conseil, il convient de noter que les époux [J] ont accepté la signature des procurations, alors qu’ils évoquent eux-mêmes qu’elles n’étaient pas nécessaires et qu’ils se sont ainsi privés de la possibilité de recevoir les éventuels conseils des notaires lors de la rédaction de l’acte.

Les époux [J] ne démontrent pas non plus avoir été privés du libre choix de leur notaire et encore moins que cette privation serait imputable à Maître [I] ou à la SCP notariale.

En réalité, les reproches formulés par les époux [J] à l’encontre des notaires reposent essentiellement sur le présupposé d’une collusion entre ces derniers et la société APOLLONIA en vue de commettre des escroqueries. Or, si des éléments ont conduit au renvoi de Maître [I] devant le tribunal correctionnel pour des faits de complicité d’escroquerie, il convient, d’une part, de relever que ce dernier est à ce jour présumé innocent et, d’autre part, que la faute pénale qui serait éventuellement retenue à son encontre serait en tout état de cause distincte d’une faute civile commise dans le cadre strict de la rédaction de l’acte de prêt litigieux qui n’est pas démontrée en l’espèce.

Ainsi, la présente décision ne pourra être considérée comme ayant autorité de la force jugée sur la demande de dommages et intérêts que pourraient formuler les époux [J] à l’encontre de Maître [I] et de la SCP notariale en cas de condamnation du premier des faits de complicité d’escroquerie par le tribunal correctionnel de Marseille.

En conséquence, il convient de rejeter la demande des époux [J] à l’encontre de Maître [I] et de la SCP notariale.

5. Sur la demande de report de paiement des sommes dues :

En application de l’article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la déchéance du terme a été prononcée en janvier 2011, soit il y a plus de 13 ans au jour de la présente décision. Les époux [J] justifient leur demande de report par la volonté de vendre les biens immobiliers acquis grâce aux prêtx litigieux. Or, ils exposent eux-mêmes la difficulté de vendre les dits biens et ne démontrent pas avoir essayé de procéder à de telles ventes depuis 2011. La CAISSE DE CREDIT MUTUEL, qui a d’ores et déjà dû engager de nombreuses procédures d’exécution forcée, ne s’est toujours pas vu rembourser le solde du prêt à un date ayant désormais dépassée le terme contractuel initial fixée au 5 décembre 2023.

En conséquence, la demande de report sera rejetée.

6. Sur les mesures de fin de jugement :

6.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J], parties perdantes, seront condamnée in solidum aux dépens. Pour la part engagée par Maître CHARVOLIN, les dépens seront directement recouvrés par elle en application de l’article 699 du code de procédure civile.

6.2 Sur les frais irrépétibles

En l’espèce, Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J], condamnés aux dépens, devront verser in solidum à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL et Monsieur et Madame [J], déboutés de leurs demandes à l’encontre de Maître [Z] [I] et la SCP Florent PICOT, Guillaume FAVRE, Antoine DELSOL et [C] [P], Notaires associés, devront verser in solidum à ces derniers une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

6.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire eu égard à l’ancienneté du prêt litigieux, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande d’annulation du contrat de prêt de Monsieur [U] [J] et de Madame [T] [N] épouse [J] ;

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande d’annulation du Taux Effectif Global de Monsieur [U] [J] et de Madame [T] [N] épouse [J] ;

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de déchéance des intérêts conventionnels de Monsieur [U] [J] et de Madame [T] [N] épouse [J] ;

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U] [J] et de Madame [T] [N] épouse [J] à l’encontre de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST ;

REDUIT la clause de majoration des intérêts du contrat de prêt numéro 20225101 à 1 euro ;

REDUIT la clause de majoration des intérêts du contrat de prêt numéro 20225102 à 1 euro ;

REDUIT la clause d’indemnité conventionnelle de 7% du contrat de prêt numéro 20225101 à 1 euro ;

REDUIT la clause d’indemnité conventionnelle de 7% du contrat de prêt numéro 20225102 à 1 euro ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

CONSTATE le paiement partiel des créances dues à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST par [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] à hauteur de 298.513,51 euros, somme arrêtée au 8 décembre 2023 ;

REJETTE la demande d’imputation prioritaire des paiements partiels sur le capital, formulée par les époux [J] ;

IMPUTE les paiements partiels en priorité sur les intérêts échus dus, puis sur les cotisations d’assurance et enfin sur le capital restant dû ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST la somme de 128.896,32 euros.

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST les intérêts contractuels de 5.7% sur le capital restant dû à compter du 8 décembre 2023, soit sur la somme de 112.568,34 euros ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST les cotisations d’assurance à hauteur de 61,62 euros par mois, à compter du 8 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST la somme totale de 4 euros au titre des clauses pénales ;

RAPPELLE que les sommes versées directement ou indirectement par Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST depuis le 8 décembre 2023 devront être déduites progressivement des sommes dues ;

REJETTE le surplus des demandes de condamnation de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST au titre des prêts immobiliers consentis à Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST formulées à l’encontre de Maître [I] et de la SCP DECIEUX FAVRE [V] [I] POMMIER MOREL ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [J] et de Madame [T] [N] épouse [J] de se voir relever et garantis par Maître [I] et la SCP DECIEUX FAVRE [V] [I] POMMIER MOREL ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [J] et de Madame [T] [N] épouse [J] de report de paiement des sommes dues ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J], aux dépens, avec droit de recouvrement direct par Maître CHARVOLIN en application de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [T] [N] épouse [J] et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L’ETANG DE [Localité 9] EST à payer à Maître [Z] [I] et la SCP Florent PICOT, Guillaume FAVRE, Antoine DELSOL et [C] [P], Notaires associés, la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [U] [J] et de Madame [T] [N] épouse [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE