TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02503 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JPG5

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 12 janvier 2026

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. FALEXFLO, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

— représentée par Maître Marie-Jeanne CHORON, avocate au barreau de COLMAR

PARTIE REQUISE :

Madame [B] [P]

née le 16 Août 1984 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 25 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du19 septembre 2022 la SCI FALEXFLO a donné à bail à Madame [B] [P] un logement sis [Adresse 3] à 68 170 Rixheim en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initialement fixé 837 €, le loyer étant payable à terme échu.

La SCI FALEXFLO a fait délivrer le 28 mai 2025 à Madame [B] [P] un commandement de payer pour la somme en principal de 6 500,72 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 septembre 2025, la SCI FALEXFLO a fait citer, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du présent Tribunal statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties, en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [B] [P], ainsi que tout occupant de son chef, de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5],

— condamner Madame [B] [P] à lui payer la somme de 7 545,23 € correspondant à la dette locative arrêtée au 28 juillet 2025, avec des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2025 sur la somme de 6 500,72 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner Madame [B] [P] à payer une indemnité d’occupation de 1 044,51 euros à compter du 28 juillet 2025 jusqu’à évacuation complète du logement ;

— condamner Madame [B] [P] aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— condamner Madame [B] [P] au paiement d’un montant de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— déclarer la présente décision exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 25 novembre 2025 et retenue. La partie demanderesse, représentée par son conseil, a fait reprendre les termes de l’assignation exposant qu’un accord a été trouvé concernant l’octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire. La dette locative a baissé et est désormais de 4 620,54 euros.

Madame [B] [P] a comparu. Elle explique avoir repris le paiement des loyers, vivre seule avec un enfant à charge et souhaite rester dans le logement.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 30 mai 2025.

La partie demanderesse est donc recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence, et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant pas de contestation sérieuse.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le19 septembre 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’ article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré le 28 mai 2025 à Madame [B] [P] pour paiement d’une somme principale de 6 500,72 euros au titre de l’arriéré arrêté au 21 mai 2025.

Il ressort du décompte du 24 novembre 2025 produit que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 29 juillet 2025.

Selon le dernier décompte versé contradictoirement aux débats et non contesté, arrêté au 24 novembre 2025, la somme en débit s’élève à 4 620,54 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [P] à payer à la SCI FALEXFLO une provision de 4 620,54 euros, au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités d’occupation, arrêtés à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l’audience telle que modifiée par l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de l’apurement partiel de la dette, et de l’accord des parties, Madame [B] [P] est autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il se déduit de la volonté exprimée par Madame [B] [P] et de l’accord de la demanderesse de demeurer dans les lieux loués pendant un an, qu’elle entend solliciter du juge la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de ladite clause seront donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, tant que Madame [B] [P] respectera les modalités de remboursement de la dette ainsi fixées en plus du paiement des loyers et des charges courants.

En revanche, il doit être souligné qu’à défaut, de paiement d’une mensualité à son terme ou d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 29 juillet 2025.

Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise à la SCI FALEXFLO , à compter de cette date, Madame [B] [P] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux.

Elle sera donc condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, la partie demanderesse ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il convient ainsi de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

A compter de la résiliation du bail, la SCI FALEXFLO est ainsi en principe en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue

Rien ne s’oppose ainsi à ce que soit accordée une provision à ce titre dès lors que l’obligation à paiement n’est pas sérieusement contestable. Il en est ainsi de l’obligation pour un locataire dont il est établi qu’il se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis la résolution du bail.

Dès lors il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation comprise.

Compte tenu de ce que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 29 juillet 2025 et que la dernière échéance comprise dans l’arriéré locatif est celle du mois de novembre 2025, Madame [B] [P] sera condamnée au paiement de cette indemnité provisionnelle à compter du mois de décembre 2025 et ce, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, la partie défenderesse sera condamnée aux dépens de la présente procédure, y compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des délais de paiement ainsi octroyés, et compte tenu des circonstances de la cause, il y a lieu de débouter la SCI FALEXFLO de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS la SCI FALEXFLO recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties le19 septembre 2022 ont été acquis le 29 juillet 2025 ;

Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

CONDAMNONS Madame [B] [P] à payer à la SCI FALEXFLO une provision d’un montant de 4 620,54 euros, au titre des loyers et charges impayés, et des indemnités d’occupation, arrêtés à l’échéance du mois de novembre 2025;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal calculés à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [B] [P] à s’acquitter de sa dette locative en 35 mensualités de 130 euros chacune, et une 36ème comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours ;

DISONS que ces modalités de paiement sont ordonnées sauf meilleur accord convenu entre les parties ;

DISONS que ces mensualités seront payables tous les 10 du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce, en plus du paiement des loyers et provisions sur charges en cours ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée des délais ainsi accordés ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,

DISONS que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 29 juillet 2025;

DISONS que Madame [B] [P] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

ORDONNONS qu’à défaut pour Madame [B] [P] d’avoir libéré le [Adresse 3] à [Localité 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à réduction ni suppression de ce délai de deux mois ;

RAPPELONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Madame [B] [P] à une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charge, soit la somme de 1 044,51 euros qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexation comprise;

CONDAMNONS Madame [B] [P] à payer à la SCI FALEXFLO cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et ce, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne ;

CONDAMNONS Madame [B] [P] aux dépens y compris le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS la SCI FALEXFLO de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SCI FALEXFLO du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,