TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e BARTON-SMITH

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02201 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JY4

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT- OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er février 1978, l’office public d’aménagement et de construction (O.P.A.C) des Bouches-du-Rhône a donné à bail à Monsieur [Y] [J] et Madame [V] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 611,31 francs.

Par avenant en date du 07 février 2019, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat a donné à bail à Monsieur [O] [E] le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 334,03 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [E] par exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1.296,62 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [O] [E] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [O] [E] ainsi que de celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989) avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est (article R211-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution),

— condamner Monsieur [O] [E] au paiement des loyers dus à la date de ce jour soit la somme de 6.637,41 euros outre les intérêts de retard (article 1153 alinéa 1 du code civil),

— condamner Monsieur [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés,

— condamner le défendeur à payer au requérant une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de pacs du locataire,

— condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier) ainsi que, la condamnation de la partie requise, sur le fondement des articles L 441-8 et L 441-9 du CCH, au paiement des frais et dossier SLS, et, sur le fondement de l’article L 442-5 du CCH au paiement des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant à l’obligation d’imputer (article 696 du code de procédure civile).

A l’audience du 26 juin 2025, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10.226,06 euros, selon décompte en date du 24 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [E] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’avenant conclu le 07 février 2019 contient une clause résolutoire (article 16) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.296,62 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans l’avenant au bail sont réunies à la date du 28 mars 2025.

Monsieur [O] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé. La demande du bailleur à ce titre sera rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [O] [E] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 1.731,06 euros à compter du 29 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [E] reste devoir la somme de 9.973,22 euros, à la date du 24 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus et déduction faite des frais de procédure pour un montant total de 252,84 euros (123,14 + 129,70), qui doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [O] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] [E] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9.973,22 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’opposabilité de la décision au conjoint ou partenaire de PACS du locataire

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l’espèce, l’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande tendant à rendre opposable la décision au conjoint ou partenaire de PACS du locataire.

En effet, les partenaires de PACS doivent faire une demande conjointe et aucun élément fourni à la présente instance ne vient étayer l’existence d’une telle demande.

En outre, la décision ne saurait être rendu opposable à un éventuel époux par anticipation, sans que l’existence du mariage ne puisse être vérifiée par le tribunal, notamment par la production d’actes d’état civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [E], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à l’avenant au bail conclu le 07 février 2019 entre l’EPIC 13 HABITAT et Monsieur [O] [E] concernant le logement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 1] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de l’EPIC 13 HABITAT ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [E] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de neuf mille neuf cent soixante-treize euros et vingt-deux centimes (9.973,22 euros), décompte arrêté au 24 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [E] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit mille sept cent trente et un euros et six centimes (1.731,06 euros), à compter du 29 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT de sa demande tendant à rendre opposable la décision au conjoint ou partenaire de PACS du locataire ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [E] à verser à l’EPIC 13 HABITAT une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION