TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 22 Octobre 2025

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Juillet 2025

N° RG 25/01590 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IN2

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [L] [Y] [W], née le [Date naissance 5] 1985 à [Localité 12]

Monsieur [C] [S] [E], né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 14]

Tous deux demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Michel LAO de la SELARL SELARL D’AVOCATS LAO & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE 10ÈME SUD sis [Adresse 7]

pris en la personne de son syndic en exercice l’IMMOBILIÈRE DE LA SARDINE, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

La Société ABEILLE IARD&SANTÉ venant aux droits de la Société AVIVA ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE 10ème [Adresse 16] est issu d’un programme immobilier vendu en l’état futur d’achèvement par la SCCV [Localité 14] VERDILLON.

Il est situé [Adresse 6].

Une assurance dommages-ouvrages a été souscrite auprès de AVIVA, aux droits de laquelle vient la société ABEILLE IARD & SANTE, sous le numéro 78172010.

*

Il a été commercialisé dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement.

[L] [Y] [W] et [C] [S] [E] y ont acquis les lots n°43 et 77, correspondant à un appartement de deux pièces situé au bâtiment B 2ème étage, et portant le numéro B24 et un parking portant le numéro 16.Ces lots leur ont été livrés selon procès-verbal du 04.03.2021.

Le 10 novembre 2022, la société NEXITY, mandatée par [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] , a donné à bail cet appartement à [U] [J].

*

Par mail du 9 mars 2024, [U] [J] a signalé à la société NEXITY, un dégât des eaux au niveau de la chambre.

Par courrier du 13 mars 2024, la société NEXITY alertait le Syndic de copropriété de ce désordre.

Par courrier du 10 juin 2024, la société NEXITY indiquait aux consorts [E] [W] que leur locataire avait donné congé du logement, pour le 6 juillet 2024.

Le 10 juillet 2024, le Syndic de copropriété, la société IMMOBILIERE DE LA SARDINE, déclarait à la société ABEILLE IARD & SANTE un désordre consistant en des infiltration et moisissures sur les murs et plafonds de la chambre du lot B24.

La société ABEILLE IARD & SANTE mandatait le cabinet SARETEC en qualité d’expert amiable, qui organisait une réunion d’expertise amiable et déposait un rapport préliminaire le 19 juillet 2024.

Par courrier du 19 juillet 2024, le cabinet SARETEC indiquait que les garanties du contrat dommages-ouvrage n’étaient pas acquises.

Le 28 octobre 2024, un constat de commissaire de justice constatait les désordres au sein de l’appartement de [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] .

Par courrier du 17 octobre 2024, [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] adressaient une mise en demeure au syndic de copropriété, la société IMMOBILIERE DE LA SARDINE, en exercice depuis le 13.09.2023, aux fins de justifier des mesures mises en œuvre afin de réparer les conséquences dommageables du sinistre.

Le syndic relançait l’assurance de dommage aux ouvrages courant décembre 2024, puis mars 2025 par mail.

Un rapport complémentaire établi par la société SARETEC du 11 avril 2025, chiffrait les travaux de reprise au sein de l’appartement de [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] à la somme de 1.100 €.

Une facture relative aux travaux de reprise des causes de ces dégâts, selon référence SARETEC 581 1806 MTE13C, en date du 18.07.2025 a été adressée au syndicat des copropriétaires par la société 2A construction et rénovation.

*

Par assignations des 9 et 17.04.2025, [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] ont fait attraire :

1. La société ABEILLE ASSURANCES HOLDING (anciennement AVIVA France puis ABEILLE ASSURANCES), SA,

2. Le syndicat des copropriétaires « RESIDENCE 10EME SUD », sis [Adresse 9]

[Localité 14], prise en la personne de son syndic en exercice, IMMOBILIERE PUJOL,

devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles L 242-1 et suivants du Code des assurances, L 145 du Code de procédure civile, et 872 et 873 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner un expertise et :

« CONDAMNER par provision, la compagnie ABEILLE ASSURANCES HOLDING à prendre directement en charge, le coût de l’expertise judiciaire.

En tant que de besoin,

CONDAMNER la compagnie ABEILLE ASSURANCES HOLDING au paiement d’une

provision ad litem couvrant le montant du coût de l’expertise judiciaire.

En toutes hypothèses,

CONDAMNER solidairement les requis au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 € à

valoir sur l’indemnisation du préjudice subi.

CONDAMNER solidairement les requis au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement

des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. »

A l’audience du 22.07.2025, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] ont maintenu leurs demandes à l’identique.

Le Syndicat des copropriétaires « RESIDENCE 10EME SUD » sis [Adresse 8], prise en la personne de son syndic en exercice, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des 145 du Code de procédure civile, 835 du Code de procédure civile, la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application, les articles 515, 696 et 700 du Code de procédure civile, demande de :

« Sur la mesure d’expertise :

REJETER la demande d’expertise formulée par Madame [W] et Monsieur [E].

Subsidiairement, et si par extraordinaire le Juge devait faire droit à cette demande,

DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires RESIDENCE 10 ème SUD de ses plus expresses protestations et réserves sur la mesure d’instruction sollicitée par les requérants.

JUGER que la mesure d’instruction ne pourra l’être qu’aux frais avancés des demandeurs.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires :

REJETER les demandes formulées par Madame [W] et Monsieur [E] à l’encontre du syndicat des copropriétaires RESIDENCE 10ème SUD

REJETER les demandes formulées par la Société ABEILLE IARD & SANTE à l’encontre du syndicat des copropriétaires RESIDENCE 10 ème SUD

Subsidiairement, et si par extraordinaire le Juge devait faire droit à quelque demande que ce soit des requérants,

CONDAMNER la Société ABEILLE IARD & SANTE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires RESIDENCE 10 ème SUD de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Sur la demande de condamnation de la Société ABEILLE IARD & SANTE :

CONDAMNER la Société ABEILLE IARD & SANTE à verser au Syndicat des copropriétaires « RESIDENCE 10EME SUD » la somme provisionnelle de 4.950 € conformément à l’indemnité d’assurances proposée et acceptée,

REJETER les demandes formulées par la Société ABEILLE IARD & SANTE à l’encontre du syndicat des copropriétaires RESIDENCE 10ème SUD

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

REJETER les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires RESIDENCE 10ème SUD

CONDAMNER Madame [W] et Monsieur [E], ou tout succombant, à verser au syndicat des copropriétaires RESIDENCE 10ème SUD la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNER Madame [W] et Monsieur [E], ou tout succombant aux entiers dépens. »

La Société ABEILLE IARD & SANTE Société Anonyme d’Assurances Incendie, Accidents et Risques Divers, venant aux droits de la société AVIVA ASSURANCES, SA, au visa de l’article 145 du Code de Procédure Civile, et 835 du Code de procédure civile, demande :

« A TITRE PRINCIPAL

JUGER que la demande de provision ad litem formulée à l’encontre de la société ABEILLE IARD & SANTE est contestable tant dans son principe, que dans son montant.

REJETER toute demande de condamnation de provision ad litem formulée à l’encontre de la société ABEILLE IARD & SANTE, en l’état de contestations sérieuses.

JUGER que la demande de provision de 5.000 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi se heurte à des contestations sérieuses, tant dans son principe que dans son montant.

REJETER toute demande de condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 5.000 € à valoir sur l’indemnisation du prétendu préjudice subi par les consorts [E] – [W], en l’état de contestations sérieuses.

DEBOUTER les consorts [E] – [W] de leur demande tendant à ce qu’une mesure d’expertise judiciaire soit ordonnée au contradictoire de la société ABEILLE IARD & SANTE, à défaut de motif légitime.

REJETER toute demande de condamnation, y compris de condamnation solidaire, formulée à l’encontre de la société ABEILLE IARD & SANTE.

METTRE HORS DE CAUSE la société ABEILLE IARD & SANTE.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

REDUIRE la demande de provision sollicitée par les consorts [E] [W] à la somme de 1.100 € correspondant à la quittance du 15 avril 2025.

LIMITER toute condamnation de la société ABEILLE IARD & SANTE au paiement de la somme de 1.100 €.

JUGER que la société ABEILLE IARD & SANTE de ses plus expresses protestations et réserves, notamment de responsabilité, de prescription, de garantie, de fait et de droit sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

LIMITER toute condamnation provisionnelle, de la société ABEILLE IARD & SANTE au paiement de la somme de 1.100 €.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 10EME SUD au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

L’affaire a été mise en délibéré au 22.10.2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Les demandes de « dire », « dire et juger » et « donner acte » ou visant à « constater », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En la présente espèce, il n’est pas contesté que des infiltrations sont survenues dans l’appartement des demandeurs, qu’ils en ont saisi le syndicat des copropriétaires qui en a saisi l’assureur de dommages aux ouvrages, que des investigations ont été réalisées dans un cadre extrajudiciaire et que des travaux sont survenus, qui ont été facturés quelques jours avant l’audience, en été.

Dans de telles conditions, il n’est pas possible à quelque partie que ce soit d’affirmer avec certitude que ces travaux ont été pleinement réparatoires.

Par ailleurs, [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] se prévalent d’un préjudice, notamment d’un préjudice de jouissance, qui n’a pas été évalué dans le cadre extrajudiciaire.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

[L] [Y] [W] et [C] [S] [E] supporteront provisoirement la charge des frais d’expertise, afin d’en assurer l’exécution effective.

Sur les demandes provisionnelles

[L] [Y] [W] et [C] [S] [E] se prévalent des articles 872 et 873 du Code de procédure civile, applicables devant le tribunal de commerce et non devant le tribunal judiciaire.

Il conviendra donc de précéder par substitution.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision devant être allouée à [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond.

Les parties défenderesses contestent le principe de la provision au motif que tout aurait été fait pour régler les désordres, d’une part, que l’imputabilité en serait contestée, d’autre part, et que l’expertise serait inutile.

En ce qui concerne la demande de provision ad litem, il apparaît que l’assurance de dommage aux ouvrages a, amiablement, accepté la prise en charge des travaux ayant vocation à y mettre un terme ainsi qu’aux travaux de reprise des embellissements.

Dans de telles conditions, la garantie de l’assurance n’est pas sérieusement contestable, de sorte qu’elle sera condamnée au paiement d’une provision ad litem de 10 000 € prenant en compte les honoraires de l’expert à venir.

En revanche, en ce qui concerne la provision à valoir sur le préjudice subi, aucune indication écrite n’est donnée dans les conclusions des demandeurs.

A l’audience, il a été indiqué qu’il s’agissait de la perte de loyer dû aux dégâts des eaux.

S’il est démontré que le preneur de [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] a quitté l’appartement près de 4 mois après la survenance des infiltrations, il n’est en rien justifié du lien de causalité entre ces deux faits.

Par ailleurs, les éléments fournis à la juridiction donnent à penser que les infiltrations étaient géographiquement circonscrites, ce qui ne permet pas de déterminer si le bien était totalement impossible à louer ou non.

Dans tous les cas, l’appréciation de ces faits relève manifestement de l’appréciation du juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ne connaître en référé.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de l’assureur à lui régler la somme de 4950 € au titre des travaux d’étanchéité réalisés, comme proposé et accepté.

L’assurance DO ne conteste pas devoir cette somme au syndicat des copropriétaires, mais indique ne pas avoir reçu l’acceptation du syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande non contestée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’assurance, qui succombe, sera condamnée à payer à [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance en référé.

La demande au titre des frais irrépétibles formulée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] sera purement et simplement rejetée, tout comme la demande formulée par l’assurance contre le syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[N] [P]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Courriel : [Courriel 13]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 15], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions de [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] , le procès-verbal de constat en date du 28 octobre 2024, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens adoptés pour y remédier et indiquer s’ils pot totalement produit leurs effets ;

— à défaut, indiquer les moyens propres à remédier aux désordres subsistants et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant les préjudices allégués par [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de déterminer la date de réception de l’immeuble d’une part, des travaux de reprise, d’autre part,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires lequel sera déposé au tribunal ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] , d’une avance de 9.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Condamnons la Société ABEILLE IARD & SANTE Société Anonyme d’Assurances Incendie, Accidents et Risques Divers, venant aux droits de la société AVIVA ASSURANCES, SA, à verser à [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] une provision ad litem de 10 000 € ;

Rejetons la demande de provision à valoir sur le préjudice de [L] [Y] [W] et [C] [S] [E]  ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la Société ABEILLE IARD & SANTE Société Anonyme d’Assurances Incendie, Accidents et Risques Divers, venant aux droits de la société AVIVA ASSURANCES, SA, à verser à [L] [Y] [W] et [C] [S] [E] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la Société ABEILLE IARD & SANTE Société Anonyme d’Assurances Incendie, Accidents et Risques Divers, venant aux droits de la société AVIVA ASSURANCES, SA, aux dépens du référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 22/10/2025.

À

— Maître Michel LAO

— Maître Benjamin NAUDIN

— Maître [C] DE ANGELIS