TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e MAREC Serge

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M. [T] [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02583 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MKP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA SERVICE CONTENTIEUX, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Serge MAREC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [W] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seing privés du 2 août 2022, la société anonyme SOGIMA a consenti un bail d’habitation et une location de garage accessoire à M. [K] [T] et Mme [W] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement de loyers mensuels de 690,06 euros et d’une provision pour charges de 99,04 euros, outre 81 euros pour le garage.

Par actes de commissaire de justice du 22 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3228,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [K] [T] et Mme [W] [C] le 18 novembre 2024.

Par assignations du 9 avril 2025, la société SOGIMA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [T] et Mme [W] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, surloyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4019,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 avril 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, la société SOGIMA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2025, s’élève désormais à 9546,87 euros. La société SOGIMA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que le dernier paiement date du mois de juillet 2025.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [K] [T] comparait en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette et indique ne pas être en capacité d’apurer cette somme en 36 mois. Il souligne avoir une demande de logement social en cours. Il sollicite à titre reconventionnel une réduction ou une annulation de deux mois et demi de loyer pour avoir dû quitter le logement entre février et avril 2025 en raison de la panne d’ascenseur du bâtiment et de l’état de grossesse de sa conjointe.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [W] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SOGIMA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle justifie enfin de sa qualité à agir par la production de l’acte de vente notarié.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3228,10 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SOGIMA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

M. [K] [T] et Mme [W] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 885,21 euros pour le local d’habitation et de 87,44 euros pour le garage qui en est l’accessoire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SOGIMA ou à son mandataire.

En l’espèce, la société SOGIMA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2025, M. [K] [T] et Mme [W] [C] lui devaient la somme de 9546,87 euros.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

M. [K] [T] ne contestant pas la dette dans son principe ni dans son montant et Mme [W] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur la demande reconventionnelle de réduction d’une partie du loyer

L’article de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux au locataire par le bailleur est une obligation de résultat. Le régime de responsabilité du bailleur est ainsi indépendant de toute faute, celui-ci pouvant s’exonérer de sa responsabilité par la preuve d’un cas de force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile précise : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, M. [K] [T] fait valoir qu’ils ont subi un trouble de jouissance du fait d’une panne d’ascenseur entre février et avril 2024, et établit un lien entre cette panne et le décollement de placenta subi par Mme [W] [C] le 1er mars 2024. Au soutien de leur demande de réduction du loyer durant deux mois et demi, M. [K] [T] et Mme [W] [C] produisent deux courriers datés du 17 avril 2024 puis du 6 octobre 2024 dénonçant une première panne d’ascenseur du 19 février au 17 mars 2024 puis une nouvelle panne en date du 5 septembre 2024, sollicitant un dédommagement pour ces désagréments ainsi qu’un remboursement de charges pour les mois de février, mars, septembre octobre 2024. Ils versent en outre les pièces médicales attestant d’un décollement de placenta subi le 1er mars 2024.

Les pièces versées aux débats ne permettent de déterminer avec certitude ni l’existence ni la cause ni les conséquences des désordres évoqués par M. [K] [T] et Mme [W] [C], de sorte que la preuve du manquement de la SOGIMA à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage n’est pas rapportée alors que les désordres allégués concernent les parties communes, tout comme la preuve d’un lien de causalité entre des désordres et le préjudice médical n’est pas établi.

Ainsi, les moyens développés et les pièces produites par M. [K] [T] et Mme [W] [C] ne permettent pas, à ce stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses.

Par conséquent, M. [K] [T] et Mme [W] [C] seront déboutés de leurs demandes de réduction ou d’annulation d’une partie du montant du loyer pour lesquelles ils seront renvoyés à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [T] et Mme [W] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 2 août 2022 entre la société SOGIMA, d’une part, et M. [K] [T] et Mme [W] [C], d’autre part, concernant les locaux d’habitation et le locale à usage de garage accessoire situés au [Adresse 3] sont résiliés depuis le 23 mars 2025,

ORDONNE à M. [K] [T] et Mme [W] [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le garage loué accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [K] [T] et Mme [W] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, çà défaut de justificatifs, les sommes de 885,21 euros pour le local d’habitation et de 87,44 euros pour le local à usage de garage qui en est l’accessoire,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [K] [T] et Mme [W] [C] à payer à la société SOGIMA la somme de 9 546,87 euros neuf mille cinq cent quarante-six euros et quatre-vingt-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par M. [K] [T] et Mme [W] [C];

DEBOUTE M. [K] [T] et Mme [W] [C] de leurs demandes ;

RENVOIE M. [K] [T] et Mme [W] [C] à mieux se pourvoir au fond ;

DÉBOUTE la société SOGIMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [T] et Mme [W] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandement de payer du 22 janvier 2025 et assignation du 9 avril 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge