TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 février 2026

à M^e LAMY Anne-Sophie

Le 06 février 2026

à M^e REYMOND Aurélie

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07445 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YME

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. EMSA, domiciliée : chez SAS GUIS IMMOBILIER (Administrateur de biens), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [G]

né le 16 Décembre 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne-Sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [G]

née le 28 Août 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er avril 2001, la SCI Emsa a donné à bail à M. et Mme [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 2.700 francs (411,61 euros), outre 300 francs (euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 15.130,15 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la bailleresse a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des défendeurs et leur condamnation à payer la somme provisionnelle de 14.901,50 euros au titre de l’arriéré de loyers, la somme provisionnelle de 750 euros par mois au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation et la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi d’office et de deux renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a indiqué se désister de ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

Condamner les défendeurs à payer la somme provisionnelle de 419,60 euros avec intérêts au taux légal, Les condamner à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Les défendeurs, également représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

Débouter la bailleresse de toutes ses demandes, Reconventionnellement, condamner la bailleresse sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder aux travaux préconisés par le service d’hygiène et d’habitat de la ville de [Localité 5], Condamner la bailleresse à leur payer une provision de 3.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, La condamner à leur payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison de la notification préalable à la préfecture.

Parallèlement, la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône, saisie par les locataires, a déclaré le dossier recevable le 31 octobre 2024 et a décidé de l’effacement de la dette locative à hauteur de 13.407,26 euros le 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le désistement s’agissant des demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation

Aux termes de l’article 446-2-1 du code de procédure civile créé par le décret n°2025-619 du 8 juillet 2025 et applicable aux instances en cours :

« Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d’elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, les trois conditions édictées par le texte précitée (les débats ont été renvoyés à une audience ultérieure, toutes les parties sont représentées par un avocat et elles présentent leurs prétentions et moyens par écrit) sont réunies.

Dans les conclusions déposées à l’audience du 4 décembre 2025 par son conseil, la bailleresse ne reprend plus ses prétentions initiales tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion des locataires et à leur condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation de sorte qu’elle est réputée les avoirs abandonnées.

Il en résulte qu’il n’y a pas lieu de constater le désistement de la bailleresse s’agissant de ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre des charges

En vertu de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

Ce texte précise que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ».

Parmi les charges récupérables dressées par le décret n°87-713 du 26 août 1987, figurent les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration et à l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs.

En outre, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires, à l’exclusion des frais de gestion.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation des locataires à lui payer par provision la somme de 419,60 euros correspondant à 254,70 euros au titre de la TOEM pour l’année 2025, 154,81 euros au titre de la régularisation des charges liées à la consommation d’électricité pour l’année 2024 et 10,09 euros correspondant au solde de la provision du mois de novembre 2025 qui est passée à 88 euros au lieu de 77,91 euros.

Les défendeurs ne contestent pas qu’il s’agit de charges récupérables mais soutiennent que la somme dont la bailleresse sollicite le paiement n’est pas due dans la mesure où compte tenu de l’effacement de la dette à hauteur de 13.407,26 euros par la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône le 23 janvier 2025 et du règlement d’un montant de 2.822,74 euros qu’ils ont effectué le 3 juin 2025, il existait à cette date un trop-perçu de 589,86 euros venant en compensation des sommes dues à la bailleresse.

Cette dernière ne conteste pas que deux virements d’un montant total de 2.822,74 euros ont été effectués par les locataires le 3 juin 2025.

Pour autant, le décompte arrêté au 28 novembre 2025 qu’elle verse aux débats commence à compter du 1er octobre 2025 avec une somme portée au crédit pour un montant de 15.065,92 sans qu’il ne soit possible d’identifier ce à quoi correspond ce montant et si tous les versements effectués par les locataires après l’effacement de la dette à hauteur de 13.407,26 euros ont bien été pris en compte.

Par conséquent, la demande en paiement d’une provision de 419,60 euros fait l’objet d’une contestation sérieuse de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, les défendeurs soutiennent que la bailleresse manque à ses obligations dès lors que l’appartement est affecté d’une importante humidité et sollicitent sa condamnation à effectuer des travaux sous astreinte et à payer la somme de 3.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Bien que les défendeurs ne précisent pas le fondement de chacune de leurs demandes, il doit être entendu que la demande de réalisation de travaux sous astreinte est fondée sur l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile, lequel nécessite, même en présence d’une contestation sérieuse, d’établir la réalité du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation causée par un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Or en l’espèce, les défendeurs n’établissent pas la réalité du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite, pas plus qu’ils n’établissent la preuve des causes et origines des désordres allégués et de leur imputabilité à la bailleresse.

Il résulte en effet des pièces produites que si par courrier en date du 23 janvier 2025, le service d’hygiène et de l’habitat de la ville de [Localité 5] a mis la bailleresse en demeure de procéder à des travaux pour rechercher les causes de l’humidité et des infiltrations et y remédier, de rechercher les causes du développement de moisissures et d’y remédier et de rétablir et aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, des travaux ont été réalisés dans l’appartement en juin 2025, soit postérieurement à cette mise en demeure (remplacement des fenêtres, reprise des peintures, pose d’une VMC) et qu’un devis a été établi en novembre 2025 pour procéder au remplacement de la descente des eaux usées.

Les photographies versées aux débats par les défendeurs dont on ignore où, à quelle date et dans quelles conditions elles ont été prises, ne rapportent davantage la preuve des faits allégués, étant souligné, d’une part, qu’avant la signification du commandement de payer du 10 septembre 2024 et l’initiation de la présente procédure, aucune demande relative à l’état du logement n’avait été effectuée par écrit auprès de la bailleresse et, d’autre part, que les locataires vivent dans le logement depuis près de 25 ans, ce qui a nécessairement des conséquences sur l’état de vétusté.

Par conséquent, les défendeurs seront déboutés de leur demande de condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux sous astreinte.

S’agissant de la demande indemnitaire, elle doit être entendue comme fondée sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile qui implique en revanche de rapporter la preuve du caractère non sérieusement contestable de l’existence de l’obligation.

Or, ainsi qu’il vient d’être souligné, des travaux ont manifestement été effectués récemment dans l’appartement donné à bail et les pièces produites par les défendeurs n’établissent par la réalité des manquements imputés à la bailleresse, ni du préjudice allégué, de sorte que la demande indemnitaire se heurte nécessairement à une contestation sérieuse et qu’elle échappe ainsi aux pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé.

Dès, lors il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront laissés à la charge de la demanderesse et il sera dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à constater le désistement de la SCI Emsa s’agissant des demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion des locataires et à les condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement de la SCI Emsa ;

DÉBOUTE M. [T] [G] et Mme [R] [G] de leur demande de condamnation de la SCI Emsa à effectuer des travaux sous astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire de M. [T] [G] et Mme [R] [G] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge de la SCI Emsa ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge