TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Juin 2025

GROSSE :

Le 11 septembre 2025

à M^e ALZIEU-BIAGINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 septembre 2025

à M^e TAGUELMINT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00083 – N° Portalis DBW3-W-B7J-536X

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. THEATRE-MESSERER [Localité 4]

domiciliée : chez CABINET ACIG, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre la SARL LARIE FRERES et Monsieur [K] [U] le 9 février 2017, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 500 euros, charges comprises.

La SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] est devenue propriétaire du bien susvisé, le 11 octobre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] a fait signifier à Monsieur [K] [U] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 17 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions la SAS THEATRE MESSERER MARSEILLE a fait assigner Monsieur [K] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 13 février 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 13 281,40 euros, au 1er juin 2025. Elle sollicite, aux termes d’un courrier officiel annexé, le rejet des demandes reconventionnelles et précise que le commandement, qui contient la mention du montant du loyer ainsi qu’un décompte détaillé, vise la production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [K] [U], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Il demande :

Le rejet des demandes de la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] ;La suspension de la clause résolutoire ;L’octroi d’un délai de départ de six mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] produit la notification à la CCAPEX en date du 18 septembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [K] [U], soit deux mois au moins avant l’assignation du 10 décembre 2024.

La SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 février 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [K] [U] par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 pour un arriéré locatif de 8 113,32 euros.

Monsieur [K] [U], qui ne justifie nullement du paiement intégral des sommes visées au commandement, conteste non sérieusement la régularité dudit commandement et ses demandes à ce titre seront rejetées dès lors qu’un commandement de payer :

doit contenir, outre le montant mensuel du loyer et des charges – absent dans le commandement signifié le 4 mai 2023 mais présent dans celui du 17 septembre 2024 -;notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre au locataire d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges – ce qui est le cas dans celui du 17 septembre 2024 – .

En toute hypothèse, Monsieur [K] [U] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

En effet, il ne produit contradictoirement qu‘un justificatif (attestation de la société GMF du 9 avril 2025), dont il ressort que le locataire est assuré du 9 avril 2025 au 9 avril 2026).

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 17 octobre 2024, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [U] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [K] [U] sera condamné à payer à la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 545,32 euros), à compter du 18 octobre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4].

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [K] [U] restait débiteur d’une dette locative de 9 998,38 euros, au 31 décembre 2024.

Vu le décompte actualisé au 1er juin 2025, fixant la dette locative à une somme de 12 818,68 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure, des frais de relance pour assurance et d’envoi de courriers recommandés, non justifiés.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [K] [U] à payer à la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4], la somme de 12 818,68 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 998,38 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [K] [U], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la résiliation du bail signé entre les parties est constatée dès lors qu’il n’a pas été justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

La suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement ne peut donc être prononcée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] ne justifie nullement de diligences accomplies en vue de son relogement.

Par ailleurs, il n’apporte pas la preuve d’une situation rendant impossible son relogement dans des conditions normales et ne conteste pas qu’elle a recouru à une caution frauduleuse lors de son entrée dans les lieux.

En conséquence, il y a lieu de la débouter de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 9 février 2017, entre les parties, concernant le logement sis [Adresse 2], à effet au 17 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] à payer à la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 545,32 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] à verser à la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] la somme de 12 818,68 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9 998,38 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [U] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [U] de sa demande en délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] à payer à la SAS THEATRE MESSERER [Localité 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,