TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03282 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7LAW

N° MINUTE : 4

Assignation du :

19 Février 2025

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[K] [B][2]

[2] À M^e MSIKZ et M^e ATTAL, CCC à Mme [B] et M. [S]

[Adresse 4]

01 47 42 09 40

Médiateur :

[E] [S]

[Adresse 3]

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BRUDAN

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Edmond MSIKA, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0484

DEFENDERESSE

S.C.I. SEFER THO

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0608

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2013, la S.C.I. Sefer Tho (ci-après, le « bailleur »), a consenti à la S.A.R.L Brudan (ci-après, le « preneur ») à titre de renouvellement d’un bail commercial antérieur, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 7], à destination de « Bijouterie or et fantaisie, prêt à porter, optique, maroquinerie et chaussures, téléphone ».

Les locaux sont composés ainsi qu’il suit :

“- Au rez-de-chaussée, une boutique à gauche de l’entrée, [Adresse 5] en façade sur ladite rue avec un petit local de réserve en appentis sur cour (lot n°2)

— Au rez-de-chaussée, un local composé d’une pièce sur cour dans le bâtiment en aile gauche (lot n°18)

— Au sous-sol, une cave sous la partie de l’immeuble n°2 avec accès par l’escalier commun (lot n°16)”

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à effet du 1er décembre 2013 jusqu’au 30 novembre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 18.000 euros hors taxes et hors charges.

Par actes de commissaire de justice en date des 9 et 13 septembre 2022, la société Burdan a fait signifier à la société Sefer Tho et à son gestionnaire, une demande de renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2022 sur le fondement de l’article L.145-10 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2023, la société Sefer Tho a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 27.000 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail demeureront inchangées.

Selon mémoire en date du 24 septembre 2024, la société Burdan a sollicité la fixation du loyer à la baisse à la somme de 14.000 euros hors charges et hors taxes.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société Burdan a par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, fait assigner la société Sefer Tho devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

« A titre principal,

— RECEVOIR la société BRUDAN en ses demandes,

— JUGER mal fondée la demande de la SCI SEFEER THO tendant à faire fixer le montant du loyer du bail à renouveler des locaux sis [Adresse 6], dont la société BRUDAN est titulaire, à la somme de 27.000 € HT HC ;

— JUGER n’y avoir lieu à déplafonner le loyer des locaux sis [Adresse 6],

— CONSTATER la dégradation des facteurs locaux de commercialité,

En conséquence,

— FIXER le loyer des locaux sis [Adresse 6] à la valeur locative à la baisse, sans pouvoir excéder la somme de 14.000 € HT HC,

A titre subsidiaire,

Si par impossible, le Juge des loyers commerciaux venait à considérer que le loyer ne doit pas être fixé à la valeur locative à la baisse,

— FIXER le montant du loyer à la somme de 21.302,55 € HT HC, correspondant au montant du loyer plafonné indexé,

A titre infiniment subsidiaire,

— DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission habituelle et notamment de fournir au Tribunal tous éléments permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé concernant les locaux sis [Adresse 6] et ce au frais de la société SCI SEFER THO ;

La mission de l’expert est détaillée comme suit :

o Se rendre sur place,

o Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de

sa mission,

o Visiter les lieux,

o Entendre les parties et tout sachant,

o Rechercher si, au cours du bail, est intervenue une modification susceptible d’être qualifiée de notable pour l’activité commerciale considérée de l’un ou plusieurs des éléments visés à l’article L145-33 1° à 4° du Code du Commerce, et notamment les facteurs locaux de commercialité,

o Évaluer la valeur locative des locaux au 1 er décembre 2022 conformément aux dispositions de l’article L145-33 du code du commerce, soit en fonction des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

o Calculer le montant du loyer plafonné au 1er décembre 2022 conformément aux dispositions de l’article L145-34 du même code,

o Fixer la provision concernant les frais d’expertise.

— FIXER le loyer provisionnel le temps de l’expertise, à la valeur du dernier loyer payé par la société BRUDAN soit 21.302,55 € HT HC.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI SEFER THO à payer à la société BRUDAN la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

Au soutien de ces prétentions, la société Burdan fait valoir en substance que les éléments mentionnés à l’article L.145-33 du code de commerce et plus particulièrement les facteurs locaux de commercialité ont connu une évolution défavorable et se sont détériorés rendant le prix du loyer actuel bien supérieur à la valeur locative. La société Brudan retient une surface pondérée du local à 39,79 m2, arrondie à 40 m2 et une valeur locative unitaire de 352 euros/m2p au regard des prix pratiqués dans le voisinage, estimant le loyer du bail renouvelé à la somme de 14.000 euros par an hors charges et hors taxes. A défaut de fixation à la valeur locative à la baisse, la société Burdan sollicite la fixation du loyer plafonné en application de l’indice du cout de la construction tel qu’indiqué dans le bail.

En réplique, dans les termes son mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé en date 18 mars 2025 la société Sefer Tho demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER la société BRUDAN de toutes ses demandes ;

FIXER le prix du bail à renouveler au 1er décembre 2022 à la somme principale annuelle hors taxes et hors charges de 22.600 euros, toutes les autres clauses du bail demeurant inchangées, a l’exception des nouvelles dispositions légales en vigueur issues de la loi Pinel devant être insérées dans l’acte de renouvellement et l’indice ILC pour la révision du loyer et outre la durée du bail renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années et le montant du dépôt de garantie devant correspondre à six mois du nouveau loyer ;

CONDAMNER la société BRUDAN à payer à la SCI SEFER THO des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du 1er décembre 2022 conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même Code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

DIRE qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’artic1e L.145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions de la Loi n°91-650 du 9 juillet 1991 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

A TITRE SUBSIDLAIRE :

DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Juge des Loyers pour fixer la juste valeur locative des locaux commerciaux en lui confiant la mission suivante:

— Se rendre sur place en présence des parties et de leur conseil préalablement convoqué, les entendre ainsi que tout sachant et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux,

— Rendre un Rapport dans un délai de six mois ;

CONDAMNER chaque partie au paiement par moitié de la provision à valoir sur les frais d’instruction ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société BRUDAN aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 4.000 euros au titre de l’artic1e 700 du CPC. »

Au soutien de ses prétentions, la société Sefer Tho est d’accord pour dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative. Elle expose que, la destination du bail est large et que la situation de l’immeuble est bonne, et retient une surface pondérée de 41,01 m2 pour un prix unitaire de 550 euros /m2p, aboutissant à une valeur locative à 22.600 euros par an hors taxes et hors charges.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 26 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Brudan, demanderesse à la présente instance et qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à la disposition au greffe, susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SARL Brudan et la SCI SeferTho, portant sur les locaux situés au [Adresse 8], pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2022,

Ordonne une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :

Madame [K] [B]

[Adresse 4]

01 47 42 09 40 – [Courriel 17]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 16], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er décembre 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er décembre 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

* du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SARL BRUDAN à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 13]) avant le 30 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 27 janvier 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [E] [S]

[Adresse 2]

01 45 63 57 32 – [Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 26 Septembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME