TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 30 Avril 2026 prorogé au 07 mai 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame FEDJAKH, Greffier placé lors des débats,

Madame TERRAL, greffier, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 07 mai 2026

à M^e Alain DE ANGELIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 07 mai 2026

à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/06302 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7EGI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [K]

né le 13 Juillet 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 1er juillet 1970 la SONACOTRA devenue CDC HABITAT SOCIAL a consenti à Monsieur [K] [Z], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3];

Madame [K] [P] a résidé avec Monsieur [K] [Z] dans le logement susvisé à compter du 1er janvier 1971;

Suite au décès de Madame [K] [P], suivant avenant du 22 juillet 2021, son fils Monsieur [K] [M] est devenu titulaire du bail à effet au 6 avril 2021 ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Une sommation de payer la somme de 18412,20 euros au 21 janvier 2025, a été signifiée à Monsieur [K] [M] le 23 janvier 2025 , le bailleur informant son locataire qu’il entendait solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1217, 1224,1227 1228 et 1728 du code civil à défaut de paiement des sommes réclamées;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 24 janvier 2025 ;

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, dénoncé le 13 novembre 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [K] [M] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

sa condamnation au paiement de la somme de 25022,34 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 7 octobre 2025, et ce avec intérêts à compter de l’assignation;prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [K] [M] ;l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et de charges, révisable selon les conditions contractuelles, jusqu’à son départ effectif des lieux, toute échéance commencée étant due;sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens .

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026;

A l’audience, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 27291,36 euros au 11 février 2026.

Monsieur [K] [M] cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté  ;

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2026, prorogé au 7 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité de la demande de prononcé de la résiliation du bail:

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience, cette disposition étant applicable aux demandes de prononcé de réalisation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 novembre 2025 a été dénoncée le 13 novembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 12 février 2026.

Par ailleurs, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL justifie par l’avis de taxes foncières pour l’année 2025 produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail,

De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Une sommation de payer la somme de 18412,20 euros au 21 janvier 2025 a été signifiée à Monsieur [K] [M] le 23 janvier 2025 , le bailleur informant son locataire qu’il entend solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1217, 1224,1227 1228 et 1728 du code civil à défaut de paiement des sommes réclamées;

En dépit cette sommation de régler les loyers et charges impayés, le locataire n’a pas régularisé sa dette qui s’est de surcroît lourdement aggravée;

Il y a donc lieu de considérer que ces manquements répétés à l’obligation essentielle du locataire de payer les loyers et les charges sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du preneur, à compter de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [K] [M] sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec si besoin est le concours de la force publique;

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [K] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 759,68 euros au total à ce jour sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée, et ce à compter du 7 mai 2026 date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [K] [M] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

La demanderesse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le justificatif de propriété, l’avenant au bail d’habitation signé, la sommation de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé arrêté au 31 janvier 2026 à la somme de 27291,36 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Ce décompte actualisé ne sera pas pris en considération la requérante ne justifiant pas l’avoir adressé au défendeur, ce afin de respecter le principe du contradictoire ;

Sera donc retenue la somme de 25022,34 euros due au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 7 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, telle que sollicitée dans l’assignation ;

Au vu des décomptes produits, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 88,58€, 100€, 13€, 73,04€ et de 221,31€ correspondant à des frais de procédure et de 22,86€ (7,62€ x 3) correspondant aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête au locataire;

Monsieur [K] [M] qui n’a pas comparu ne justifie pas de l’extinction de son obligation ;

Dès lors, la société requérante établit une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 24503,55 euros et il convient de condamner Monsieur [K] [M] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 24503,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 novembre 2025;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [M] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation;

L’équité commande en outre de le condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL recevable en ses demandes;

PRONONCE la résiliation du bail liant la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [K] [M], portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs de Monsieur [K] [M], à compter de ce jour;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [M] de libérer les lieux, appartement situé [Adresse 3], dès la signification du présent jugement ;

DIT que faute par Monsieur [K] [M] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M] à payer à la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL la somme de 24503,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 novembre 2025;

CONDAMNE Monsieur [K] [M] à payer à la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 759,68 euros à ce jour sans que cette indemnité ne soit indexée, ce à compter du 7 mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [M] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [K] [M] à payer à la SOCIETE CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

REJETTE toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE