TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à M^e COULET-ROCCHIA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04767 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Z4V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 mars 2019, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) Unicil a donné à bail à Mme [X] [F] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], [Adresse 4], 9ème étage, dans le [Localité 1] [Localité 2], pour un loyer de 486,26 euros, outre 215,40 euros de provision sur charges.

Le 17 avril 2025, des loyers étant demeurés impayés, la SA Unicil a fait signifier à Mme [X] [F] un commandement de payer la somme en principal de 1.201,53 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la SA Unicil, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé Mme [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de Mme [X] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3.775,16 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 31 juillet 2025, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit 551,96 euros, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 23 octobre 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, la SA Unicil réitère les termes de son assignation au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1343-5 du Code civil, L 213-4-4 et R 213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire, 834 et 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n° 2, Mme [X] [F], au visa des articles 848 du Code de procédure civile, 1244-1 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, soulève des contestations sérieuses rendant le juge des référés incompétent,

— à titre subsidiaire, conclut au débouté des demandes de la SA Unicil et sollicite les plus larges délais de paiement compte tenu de sa bonne foi.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 août 2025 a été dénoncée le 12 août 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 octobre 2025.

La SA Unicil justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 18 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Unicil est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mars 2019 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 17 avril 2025, pour la somme en principal de 1.201,53 euros.

Sur le non-respect par la SA Unicil d’un échéancier établi à l’amiable avec l’un de ses préposés, ce moyen est inopérant en ce que Mme [X] [F] n’en justifie pas de sorte qu’aucune contestation sérieuse n’est caractérisée.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des pièces que Mme [X] [F] reste devoir, après déduction frais de procédure (104,19 euros), la somme de 6.103,20 euros au 31 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Mme [X] [F] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 6.103,20 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [F] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle justifie de la reprise du versement du loyer courant, après déduction du montant de l’aide au logement, de 476,51 euros, dont le versement est suspendu depuis le mois de mars 2025.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et le montant des aides au logements suspendues représentant une somme de 4.765,10 euros (10 mois de mars à décembre 2025), il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [X] [F] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [X] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA Unicil une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 771,77 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 15 mars 2019 entre la SA Unicil d’une part, et Mme [X] [F] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], dans le quinzième [Localité 3] [Localité 2] sont réunies à la date du 18 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [X] [F] à verser à la SA Unicil, à titre provisionnel, la somme de six mille cent trois euros et vingt centimes (6.103,20 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 (loyers, charges), échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [X] [F] à s’acquitter de la dette par 35 acomptes de cent soixante et dix euros chacun (170 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [X] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [X] [F] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit sept cent soixante et onze euros et soixante et dix-sept centimes (771,77 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Mme [X] [F] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente