TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2026 – délibéré prorogé

Président : Monsieur MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2025

N° RG 24/02479 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47I6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” SIS [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la société INTESA, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Florence BLANC de l’AARPI BCT AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. BPCE LEASE IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. PAR

dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 30 octobre 2012, la SA BPCE LEASE IMMO (RCS Paris n° 333 384 311) et la SCI PAR (RCS Cannes n°439 708 231) ont conclu un contrat de crédit-bail immobilier portant sur le financement des lots n°96 à 98, constituant un local commercial sis au rez-de-chaussée de l’immeuble ROYAL CASTELLANE sis [Adresse 2], dont le syndic en exercice est la société INTESA.

Suivant marché en date du 13 janvier 2014, la SCI PAR a confié à l’entreprise AIRCLIM CONCEPT l’exécution du lot climatisation pour le local commercial et de bureaux.

Par assignation du 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROYAL CASTELLANE sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait attraire la société BPCE LEASE IMMO (anciennement dénommée FRUCTICOMI), société anonyme, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété, de l’article 809 du code de procédure civile, du trouble manifestement illicite, l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ordonnance du 21 mars 2025, le juge des référés a reçu l’intervention volontaire de la SCI PAR, a ordonné la tenue d’une réunion d’information par un médiateur, et renvoyé l’affaire à l’audience du 17 octobre 2025.

Par courriel du 8 juillet 2025, le médiateur a informé le juge de l’absence d’accord des parties pour une entrée en médiation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2025 et retenue à celle du 5 décembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, demande au juge, se fondant sur la loi du 10 juillet 1965, sur l’article 809 du code de procédure civile, et sur l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution de :

— Déclarer l’action recevable ;

— Condamner solidairement les défenderesses à remettre en état les parties communes et à retirer les conduits et condensats raccordés sans autorisation sur la canalisation commune, et à effectuer les travaux de reprise nécessaires pour remettre en état le mur des niveaux de stationnement -1 et -2, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 1 000 euros ;

— Rejeter la demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de la recevabilité de son action, le syndicat des copropriétaires conteste toute prescription. Il affirme qu’en raison de la réforme de la prescription et de la réalisation de travaux en 2024, son action est recevable.

Au soutien de sa demande en remise en état et en provision, le syndicat des copropriétaires relève que les défenderesses reconnaissent avoir installé et raccordés sur les parties communes des conduits et condensants sans autorisation ni convention de servitude. Il affirme que les travaux de reprises effectuées en 2024 ont été grossièrement réalisés. Il relève également une résistance abusive des défenderesses.

Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de sa part.

La SA BPCE LEASE IMMO et la SCI PAR, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions et demandent au juge, sur le fondement des articles 63, 145, 325 et 835 du code de procédure civile de :

— Recevoir l’intervention volontaire de la SCI PAR ;

— Rejeter les demandes ;

— Condamner le demandeur au paiement de la somme de 5 000 euros ;

— Condamner le demandeur au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de l’intervention volontaire de la SCI PAR, les défenderesses relèvent que la SCI PAR assume l’ensemble des risques et obligations qui incombent selon le droit commun au propriétaire de l’immeuble en exécution du crédit-bail, et du rôle limité du crédit-bailleur au financement immobilier de l’opération.

Pour s’opposer aux demandes, les défenderesses affirment que l’action du demandeur est prescrite en raison de la réalisation de travaux en 2014, point de départ du délai de prescription quinquennal. Il ajoute que la réalisation de travaux de remise en état n’a pas pour effet de faire courir un nouveau délai de prescription.

Les défenderesses relèvent que malgré des réunions, aucun accord n’a pu être trouvé entre la solution SCI PAR et le syndicat des copropriétaires sur le projet d’installation des climatiseurs. Elles précisent que des trous ont été percés, sans que la copropriété ne se manifeste pendant près de 10 ans. Elles ajoutent que les climatiseurs n’ont jamais été installés. Elles ajoutent, qu’après que le syndicat des copropriétaires se soit manifesté en février 2024, la SCI PAR a fait procéder, dans une volonté d’éviter le conflit, à des travaux de remise en état pour boucher les trous, travaux qui n’ont pas été fait dans les règles de l’art.

Les défenderesses relèvent que l’assemblée générale, informée en 2014, n’a jamais formule d’opposition à la pose des conduits et condensats. Elles affirment également que l’action n’a pas été entreprise dans le délai légal.

Les défenderesses s’opposent au prononcé d’une astreinte et à la condamnation au paiement d’une provision, en indiquant que le demandeur n’a jamais tenté de résolution amiable du litige, et ne s’est pas manifesté pendant presque 10 ans.

Reconventionnellement, les défenderesses affirment que la procédure est abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 16 janvier 2026 en raison d’un dysfonctionnement informatique.

MOTIVATION

Sur la demande principale en remise en état

L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction initiale dispose que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Le même article, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Il résulte de l’application de ces textes que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, et notamment des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, effectués sans autorisation par un copropriétaire. De plus, l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire ayant réalisé des travaux sans autorisation est une action personnelle.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux initiaux ont été réalisés en 2014 sans autorisation préalable, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Il en est de même des travaux réalisés en 2024.

En application de l’ancien article 24 de la loi n°65-557 précité, l’action personnelle du syndicat des copropriétaires en lien avec ces travaux litigieux se prescrivait par un délai de 10 ans. Cela étant, au regard de la réforme intervenue et applicable à compter du 25 novembre 2018, ce délai de prescription ne s’étant pas écoulé à cette date, s’est prescrit par un nouveau de délai de 5 ans, soit le 25 novembre 2023.

Cela étant, il n’est pas non plus contesté que des travaux de rebouchage, non conformes aux règles de l’art, ont été réalisés en 2024, tel que cela résulte également de l’examen des procès-verbaux de commissaire de justice des 14 mars 2023 et 11 mars 2024. En revanche, il n’est pas constaté de modification relative aux conduits et condensats.

Ains, il existe une contestation sérieuse relative à l’action en lien avec les conduits et condensats, ayant fait l’objet de travaux en 2014, et au regard de l’assignation délivrée 24 mai 2024, soit postérieurement au 25 novembre 2023.

En revanche, une telle contestation sérieuse n’existe pas concernant l’action en lien avec le mur des niveaux de stationnement -1 et -2, au regard des travaux effectués en 2024 dans le non-respect des règles de l’art. Contrairement à ce qu’indique la SCI PAR, le point de départ de la prescription de ces travaux ne saurait être les travaux initiaux, mais bien la date des nouveaux travaux.

En conséquence, la SCI PAR sera condamnée à remettre en état le mur des niveaux de stationnement -1 et -2, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 3 mois après la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de 6 mois.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes principales en remise en état, au regard des contestations sérieuses relatives aux conduits et condensats, et au regard de la seule responsabilité de la SCI PAR en sa qualité de crédit-preneur, le crédit-bailleur n’ayant que pour rôle de financer l’opération, et non de supporter les risques et obligations incombant au propriétaire de l’immeuble.

Sur la demande principale en paiement d’une provision

L’article 835 aliéna 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni l’existence d’une résistance abusive la SCI PAR ni l’existence d’un préjudice indemnisable.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

L’article 835 aliéna 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI PAR sollicite une condamnation non provisionnelle, excédant le pouvoir du juge des référés.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI PAR les dépens de la procédure de référé.

En conséquence, la SCI PAR sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En l’espèce, la SCI PAR étant la partie perdante, il y a lieu de rejeter sa demande au titre de l’article précité, et l’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros avec intérêt aux taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la société civile immobilière PAR à remettre en état le mur des niveaux de stationnement -1 et -2, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 3 mois après la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de 6 mois,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes principales et reconventionnelles,

CONDAMNONS la société civile immobilière PAR à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ROYAL [Localité 6] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS la société civile immobilière PAR aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 16 janvier 2026 à :

— Maître Florence BLANC

— M^e Sarah HABERT