TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [D] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZKW

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 24 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00503 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZKW

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 septembre 2022, la SAS HENEO a donné en location une chambre meublée à Monsieur [D] [H] située dans la résidence sociale Résidence [4], situé, [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 335,16 euros, outre 32,67 euros au titre des provisions sur charge.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 001,86 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 15 juillet 2024.

Par ailleurs, la bailleresse suspectant une sous location du logement par Monsieur [D] [H], par commissaire de justice du 28 août 2023, Maitre [S] [L] a constaté la présence du logement objet du présent litige sur la plateforme internet AIRBNB pour une nuitée à 99 euros, avec un commentaire d’un utilisateur en août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire en date du 23 septembre 2022 ;

— A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au titre d’occupation en date du 23 septembre 2022 et visée dans le commandement de payer délivré par commissaire de justice du 15 juillet 2024 ;

— juger que Monsieur [D] [H] est déchu de tout titre d’occupation temporaire ;

En tout état de cause

— ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [D] [H] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3 609,60 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation ;

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 9 avril 2025, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la hausse à la somme de 6 373,65 euros, selon décompte en date du 28 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse. Elle précise qu’aucune reprise des paiements n’a été constatée depuis l’assignation. Elle expose que Monsieur [D] [H] cause également des troubles de jouissance au sein de la résidence (musique forte jour et nuit) mais ces derniers ne sont pas mis en avant pour obtenir la résiliation judiciaire.

Elle déclare enfin s’opposer à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [D] [H] comparait en personne et reconnait la sous location du logement. Il s’excuse pour la sous-location qu’il déclare n’avoir pratiquée qu’une seule fois. Il reconnait également le principe de la dette locative mais pas, dans un premier temps, le montant sollicité invoquant un écart de 2500 euros. Après avoir pris connaissance du décompte locatif à l’audience, il reconnait le montant de la dette. Il fait valoir qu’il a eu d’autres charges à régler et qu’il est demeuré sans salaire pendant plusieurs mois.

Il déclare être en contrat de travail à durée indéterminée et percevoir un salaire mensuel de 3400 euros. Il sollicite enfin des délais de paiement et propose de verser 500 euros en plus du loyer. Il s’engage à libérer le logement dans les 4 mois de l’audience. Enfin, concernant les nuisances sonores, il considère que les critiques sont disproportionnées et que le logement est mal insonorisé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [D] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un mois, renouvelable tacitement, et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est « d’accueillir essentiellement des jeunes salariés de moins de 30 ans, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération ». Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résidant répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes salariés, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme un accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la demande est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 23 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 3001,86 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que Monsieur [D] [H] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois et est toujours redevable d’indemnité d’occupation de 6 373,65 euros au 28 mars 2025, mars 2025 inclus.

Par ailleurs, l’article III du règlement intérieur intitulé « hébergement de tiers », dûment signé par Monsieur [D] [H] le 23 septembre 2022, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L’article 2 de ce même règlement ajoute que « l’occupation du logement est aux résidents titulaires d’un titre d’occupation et aux tiers hébergés par lui dans les conditions fixées à l’article 3 du règlement intérieur ».

La commissaire de justice relate pourtant dans son procès-verbal de constat du 28 août 2023, Maitre [S] [L], mentionne la présence du logement objet du présent litige sur la plateforme internet AIRBNB pour une nuitée à 99 euros avec un commentaire d’un autre utilisateur en août 2023.

Monsieur [D] [H] reconnait avoir mis le bien sur internet mais n’avoir hébergé un hôte qu’à une seule reprise.

Ces éléments confirment donc que Monsieur [D] [H] a hébergé des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable de la SAS HENEO, ni respect des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, ce que Monsieur [D] [H] reconnait à l’audience, même s’il minimise cette activité soutenant n’avoir hébergé qu’à une seule reprise par cette plateforme.

Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 26 novembre 2024, de ce seul fait.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [H] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [H] reste lui devoir la somme de 6 373,65 euros à la date du 28 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [H], comparant, reconnait le principe puis, à l’issue de l’audience, le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 6 373,65 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 001,86 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [D] [H] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 28 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [D] [H] sollicite des délais de paiement. Il fait valoir à l’audience qu’il a eu d’autres charges à régler et qu’il est demeuré sans salaire pendant plusieurs mois. Il déclare être en contrat de travail à durée indéterminée et percevoir un salaire mensuel de 3400 euros. Il convient de rappeler que Monsieur [D] [H] s’est engagé à libérer le logement dans un délai de 4 mois, à compter de l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [D] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 23 septembre 2022 entre la [7] HENEO et Monsieur [D] [H] concernant le logement situé au sein de la Résidence [4] sis [Adresse 1], et ce, à compter 26 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à verser à la SAS HENEO la somme de 6 373,65 euros (décompte arrêté au 28 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 1 468,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [D] [H] à s’acquitter des sommes susvisées en 12 mensualités de 500 euros, et un 13ème permettant de solder la dette, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 mars 2025) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à verser à la SAS HENEO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la communication à Monsieur Le PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

Fait à [Localité 5], le 24 juin 2025.

Le greffier, La juge des contentieux

de la protection