TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e GUEDON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M^e BALESTRA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05196 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65GS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [R]

né le [Date naissance 1] 1974 à MAROC

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gaëtan BALESTRA, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 septembre 2025, la SEML [Localité 1] HABITAT a assigné Monsieur [L] [R] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• ordonner l’expulsion de Monsieur [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 3], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique;

• condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 629,12 euros par mois outre 63,00 euros de provisions de charges et eau au titre de l’indemnité d’occupation due à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à libération complète des lieux;

• juger que les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne s’appliqueront pas à l’exécution de l’ordonnance à intervenir;

• condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [R], cité en la personne de son épouse, n’a pas comparu à l’audience mais s’est fait représenter par un avocat lequel indique que l’assignation qui n’a pas été dénoncée à la Préfecture est irrecevable.

Il ajoute que l’assignation est irrecevable faute d’avoir assigné l’ancienne locataire, Madame [B], et de lui avoir dénoncé la procédure et faute d’avoir respecté les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Subsidiairement, il sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux renouvelable une fois.

Il s’oppose à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation:

— pour défaut d’action à l’encontre de Madame [B] (ancienne locataire):

Monsieur [R] ne saurait reprocher à la SEML [Localité 1] HABITAT de ne pas avoir assigné Madame [B] alors que celle-ci a résilié le bail, a quitté les lieux et n’a plus de lien avec son ancien propriétaire.

Monsieur [R] ne saurait se prévaloir d’un droit au maintien dans les lieux du fait de son hébergement par Madame [B], titulaire anciennement du bail, mais qui a sollicité la résiliation de ce bail par courrier du 1er juin 2025 reçu par le bailleur le 12 juin 2025.

Dans son courrier de résiliation, Madame [B] indique avoir quitté le logement et souhaité ne plus être tenue pour responsable de ce logement.

Elle ne mentionne nullement que Monsieur [R] prendra sa suite.

Faute de pouvoir justifier d’un transfert de bail à son profit, ni de la conclusion d’un bail avec la SEML [Localité 1] HABITAT, Monsieur [R] est donc occupant sans droit, ni titre.

— pour manquement aux exigences légales de commandement de payer et de dénonce au Préfet:

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article IV de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose cependant que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Ces dispositions ne sont donc pas applicables à la présente instance qui est fondée sur une occupation sans droit, ni titre.

L’assignation délivrée à Monsieur [R] est donc parfaitement recevable.

Sur l’expulsion:

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 25 août 2025 par Maître [O] [P], Commissaire de Justice à [Localité 1], que le logement est occupé par Monsieur [R] lequel précise être hébergé par Madame [B] avec son épouse et leurs trois enfants.

Si Monsieur [R] et sa famille ont pu être hébergés par Madame [B] lorsque celle-ci était encore titulaire du bail, la résiliation du bail par Madame [B] ne justifie plus cette occupation dans la mesure où Monsieur [R] n’a signé aucun bail avec la SEML [Localité 1] HABITAT et ne bénéficie pas davantage d’un transfert de bail à son profit.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à la SEML [Localité 1] HABITAT de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement sis à [Adresse 3], occupé illicitement.

Sur les délais:

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

La SEML [Localité 1] HABITAT ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [R], ni qu’il est entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte

Dès lors, les délais prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne seront pas écartés.

Sur l’indemnité d’occupation:

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire.

Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

Les éléments fournis au dossier (cf. contrat de bail avec Madame [B] et relevé de compte) permettent de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par la SEML [Localité 1] HABITAT à la somme de 692,12 (629,12 euros de loyer et 63,00 euros au titre des charges) et Monsieur [R] sera condamné à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et ce, à compter de l’ordonnance à intervenir, compte tenu de la demande.

Sur les délais pour quitter les lieux:

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Si Monsieur [R] indique avoir la charge de trois enfants mineurs, ne pas avoir les capacités financières pour se reloger dans le privé et avoir entamé les démarches pour obtenir un logement HLM, force est cependant de constater qu’il ne verse aux débats aucune pièce au soutien de ses prétentions.

Monsieur [R] sera donc débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [R] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation interpellative.

En outre, Monsieur [R] sera tenu de payer à la SEML [Localité 1] HABITAT la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’assignation délivrée à Monsieur [R];

CONSTATONS que Monsieur [R] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé à [Adresse 3], appartenant à la SEML [Localité 1] HABITAT;

ORDONNONS à Monsieur [R] de libérer et vider les lieux situés à [Adresse 4] ([Adresse 5]), [Adresse 6], dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre avec application du sursis prévu à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et avec application du délai de deux mois prévu à l’article L412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [R] à payer à la SEML [Localité 1] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle 692,12 euros à compter de la présente ordonnance et ce, jusqu’à la libération effective des lieux;

DEBOUTONS Monsieur [R] de sa demande de délai pour quitter les lieux;

CONDAMNONS Monsieur [R] à payer à la SEML [Localité 1] HABITAT la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès verbal de constat;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,