TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 02 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 24/03538 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QO7

AFFAIRE : S.D.C. SYNDICAT COOPERATIF DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE S IS 172, RUE CONSOLAT A MARSEILLE (13004) ( M^e Vanessa BENSAID)

C/ S.A.S. SOC IMMOBI GESTION ADMINISTRA (SIGA) (la SARL ATORI AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Avril 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble situé 172 rue Consolat 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [M], domicilié ès-qualités 172 rue Consolat 13004 MARSEILLE

représenté par Maître Vanessa BENSAID, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SOCIETE IMMOBIERE DE GESTION ADMINISTRATION (SIGA), immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 305 233 850, dont le siège social est sis 7 rue d’Italie 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Yves SOULAS de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 172 rue Consolat -13004 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société CABINET [Y] a été le syndic de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 10 mars 2021, la SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION dite SIGA a été désignée en lieu et place du cabinet [Y]. Elle a exercé les fonctions de syndic jusqu’en mai 2022, date à laquelle elle a été remplacée par un syndic bénévole.

Le 31 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a reçu un courrier d’injonction de la mairie pour réaliser des travaux de ravalement de façade.

Ce courrier précisait que des subventions pouvaient être accordées pour la prise en charge de ces travaux sous réserve de respecter certaines conditions de délai pour leur réalisation. Ainsi, la subvention accordée pouvait atteindre 50% du montant TTC des travaux si le ravalement était achevé dans les 18 mois à compter de la réception du courrier d’injonction, 30% du montant des travaux s’il était achevé entre le 19ème et le 30ème mois inclus, aucune subvention n’étant possible au-delà du 30ème mois.

Reprochant à la société SIGA d’avoir été négligente dans le dépôt du dossier de demande de subventions, et de lui avoir ainsi fait perdre le bénéfice de la prise en charge à laquelle il aurait pu prétendre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 172 rue Consolat 13004 MARSEILLE a l’a mise en demeure d’avoir à justifier des diligences accomplies ou de procéder au remboursement des frais générés par ses fautes de gestion, par LRAR en date du 7 novembre 2022 puis du 15 février 2023, en vain.

Selon acte extrajudiciaire en date du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné la société SIGA devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 17.500 euros en réparation de son préjudice financier du fait de la non-perception des subventions, outre la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/03538.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 29 septembre 2025, le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble sis 172 rue Consolat 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [M], demande au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants et 1992 du code civil, ainsi que de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 172, rue Consolat en ses écritures et le déclarer bien fondé.

— DEBOUTER la SAS SIGA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la SAS SIGA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 172, rue Consolat la somme de 18.661 € en réparation de son préjudice financier du fait de la non-perception des subventions disponibles dans le cadre de la réalisation de travaux de ravalement de façade.

— CONDAMNER la SAS SIGA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 172 rue Consolat la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 18 juin 2025, la société SIGA demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

— JUGER que la SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMNISTRATION – SIGA – n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat en lien avec l’absence d’obtention d’une subvention servie par la SOLEAM au préjudice du syndicat des copropriétaires requérant au titre des travaux de ravalement de façades.

— Ainsi, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 172 rue Consolat de ses entières demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 172 rue Consolat au paiement d’une somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Yves SOULAS.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— JUGER que le préjudice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 172 rue Consolat est constitutif d’une perte de chance.

— EVALUER la perte de chance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 172 rue Consolat à 50%.

— JUGER que la subvention non-obtenue aurait été, au mieux, équivalente à 30 % du coût des travaux de ravalement des façades.

— Ainsi LIMITER les prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 172 rue Consolat à la somme de 1 575 €.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 172 rue Consolat de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 octobre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « évaluer », tout comme les demandes de « juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la responsabilité du syndic et la perte de chance d’obtenir les subventions

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, ainsi que d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat.

Aux termes des articles 1991 et suivants du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de celle-ci à son mandant.

A cet égard, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur d’une obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution celle-ci, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de ces différentes dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, engage sa responsabilité contractuelle vis à vis du syndicat des copropriétaires en cas de manquement dans l’exercice des missions qui lui sont confiées.

Il appartient au syndicat qui recherche la responsabilité du syndic de démontrer l’existence d’une faute de celui-ci dans l’exercice de ses missions, ayant généré un préjudice, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale en date du 10 mars 2021 que la société SIGA a été élue en qualité de syndic de l’immeuble sis 172 rue Consolat à compter du 11 mars 2021, en remplacement du précédent syndic le cabinet [Y]. Son mandat s’est poursuivi jusqu’en mai 2022, date à laquelle elle a été remplacée par un syndic bénévole.

Il est par ailleurs constant que la ville de Marseille avait précédemment notifié au syndicat des copropriétaires une injonction de procéder à des travaux de ravalement de façade par courrier en date du 31 janvier 2020.

Ce courrier, qui est versé aux débats, est adressé au « cabinet SIGA – [Y] » sis 7 rue d’Italie 13006 MARSEILLE. Cet élément ainsi que les diverses pièces produites démontrent qu’il existait manifestement, dès 2020, une communauté d’intérêts entre le cabinet [Y] et la société SIGA, dont le siège social était situé à la même adresse et dont les associés et/ou employés étaient au moins en partie les mêmes, et ce déjà avant la vente du portefeuille de mandats du cabinet [Y] à la société SIGA intervenue en juillet 2021, avec effet rétroactif au 1er janvier 2021. Pour autant, ces deux sociétés restent des entités juridiques distinctes de sorte qu’aucune négligence ne peut être reprochée à la société SIGA dans le cadre de son mandat de syndic avant qu’elle n’ait été officiellement désignée en cette qualité par l’assemblée générale, soit avant le 11 mars 2021.

S’agissant des fautes reprochées à cette société postérieurement à son élection, le syndicat des copropriétaires se plaint essentiellement du fait qu’elle n’ait pas transmis aux copropriétaires le dossier de demande de subventions pour la prise en charge des travaux et n’ait elle-même constitué puis déposé aucun dossier pour le compte de la copropriété, aboutissant à la priver d’une prise en charge financière importante à laquelle elle aurait pu prétendre.

Sur ce point, le courrier d’injonction adressé par la ville de Marseille le 31 janvier 2020 indiquait que :

— la subvention accordée pouvait atteindre 50% du montant TTC des travaux si le ravalement était achevé dans les 18 mois à compter de la réception du courrier, soit en l’espèce avant le 31 juillet 2021,

— la subvention accordée pouvait atteindre 30% du montant des travaux s’ils étaient achevés entre le 19ème et le 30ème mois inclus, soit avant le 31 juillet 2022,

— aucune subvention n’était possible au-delà du 30ème mois.

Il résulte des pièces que la société SIGA a réalisé différentes démarches à compter de son élection en qualité de syndic afin de permettre la réalisation des travaux. Ainsi, elle a notamment convoqué une assemblée générale extraordinaire le 05 mai 2021 afin de faire adopter une mission de maitrise d’œuvre et de soumettre différents devis à l’assemblée, fait réaliser une évaluation de la dégradation du bâti concernant les parties communes de l’immeuble en septembre 2021 (nécessaire pour la demande de subventions), réceptionné l’analyse des offres de l’architecte en décembre 2021, sollicité un délai supplémentaire pour la réalisation des travaux le 07 janvier 2022, et demandé puis obtenu un permis de stationnement pour l’installation de l’échafaudage en avril 2022.

En revanche, il est incontestable que la société SIGA n’a déposé aucun dossier auprès de la SOLEAM afin de solliciter l’octroi des subventions, ce qu’elle ne dénie d’ailleurs pas, et ce alors que les travaux de ravalement ont finalement été réalisés de manière effective à partir du 02 mai 2022 pour s’achever le 30 juillet 2022, comme en attestent le marché de travaux du 05 avril 2022, les factures de la société CETB et le procès-verbal de levée des réserves en date du 18 octobre 2022.

Il appartenait pourtant au syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, de constituer puis de déposer ledit dossier puisque les délais ouverts pour effectuer la demande n’étaient pas expirés, une subvention à hauteur de 30% du montant des travaux pouvant encore être accordée pour les travaux réalisés jusqu’au 31 juillet 2022.

La société SIGA ne peut valablement soutenir qu’elle n’aurait pas pu réunir les pièces nécessaires à l’instruction du dossier en raison de la carence du syndicat, qui aurait notamment refusé de valider les devis proposés lors de l’assemblée générale du 05 mai 2021 et de voter le choix d’une entreprise. En effet, il résulte du dossier que si l’assemblée générale a effectivement rejeté les premiers devis présentés lors de l’assemblée générale du 05 mai 2021, manifestement surévalués, elle a dans le même temps mandaté un maitre d’œuvre pour établir un dossier de consultation des entreprises et analyser les différentes offres. L’architecte Monsieur [H] a rendu son dossier d’analyses des offres le 20 décembre 2021, contenant notamment une proposition de la société CETB qui a finalement été retenue puisqu’un marché de travaux a été signé avec cette société le 05 avril 2022. Il est donc évident que le devis de cette entreprise, joint à l’analyse des offres et choisi par le maitre d’œuvre et les copropriétaires, était bien à la disposition du syndic pour être versé au dossier de demande de subvention contrairement à ce qu’il prétend.

Par ailleurs, le moyen selon lequel le syndic ne disposait pas des fonds nécessaires pour engager les travaux est inopérant, cet élément étant tout à fait indépendant de la constitution et du dépôt du dossier de demande de subventions, qui devait intervenir en amont du démarrage des travaux. Les fonds ont en outre été finalement réunis puisque les travaux ont commencé en avril 2022.

Ainsi, la société SIGA disposait de l’ensemble des documents nécessaires à l’instruction de la demande de subventions au plus tard en décembre 2021, puisque la déclaration préalable avait été tacitement acceptée le 06 décembre 2021, le devis de la société CETB avait été retenu par le maitre d’œuvre dans le cadre de son rapport du 20 décembre 2021 et le rapport d’inspection visuelle avait également été établi en septembre 2021.

Il lui appartenait par ailleurs de solliciter les différents copropriétaires afin qu’ils transmettent les pièces relatives à leur situation personnelle en vue de la constitution de leurs dossiers individuels, ou à tout le moins qu’elle les informe de cette possibilité, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

Il résulte pourtant du courriel de la SOLEAM du 30 mai 2022 que des échanges étaient intervenus avec le syndic en décembre 2021 à propos de la constitution du dossier de demande de subventions, et que la SOLEAM avait adressé ledit dossier à la société SIGA le 06 décembre 2021 afin qu’elle puisse le remplir et réunir les pièces, en « l’invitant à se rapprocher des copropriétaires pour qu’ils constituent leur demande individuelle au plus vite ».

Ainsi, dès cette date, la société SIGA était parfaitement avisée de la nécessité de déposer rapidement le dossier de demande de subventions, qui devait normalement être validé avant le début des travaux, soit en l’espèce avant le 02 mai 2022. Elle ne pouvait par ailleurs ignorer que l’octroi à la copropriété d’une subvention pouvant atteindre 30% du montant des travaux était de toute évidence primordial pour l’ensemble des copropriétaires.

Elle ne démontre pourtant aucune démarche en lien avec la constitution de ce dossier entre décembre 2021 et mai 2022, alors qu’elle était encore le syndic en exercice de l’immeuble, que les délais pour déposer le dossier étaient encore ouverts et que les travaux étaient imminents. Les seules diligences dont elle se prévaut à cette période n’ont aucun lien avec la constitution du dossier de demande de subventions puisqu’elles consistent en l’envoi d’une demande de prorogation de délai pour la réalisation des travaux et d’un courrier de contestation suite à la mise en demeure avant retrait de déclaration préalable transmis par la commune le 07 janvier 2022, outre le dépôt d’une demande de permis de stationnement auprès de la ville le 06 avril 2022.

La société SIGA a ainsi commis une faute dans l’exercice de sa mission de syndic, qui a privé le syndicat des copropriétaires d’une chance d’obtenir une subvention de la ville de Marseille pour la réalisation des travaux de ravalement de façade.

Il ne peut toutefois être soutenu que la faute du syndic aurait fait perdre à la copropriété une chance d’obtenir une subvention égale à 50% du montant des travaux, dès lors que la société SIGA n’a été élue en qualité de syndic que le 11 mars 2021 et qu’une subvention d’un tel montant supposait que le dossier ait été déposé et les travaux achevés avant le 31 juillet 2021, soit moins de cinq mois après sa désignation. Il est manifeste que ce délai très contraint n’aurait en tout état de cause pas pu être respecté, même si la société SIGA s’était montrée particulièrement diligente dans ses différentes démarches.

En revanche, il était tout à fait possible pour la copropriété de prétendre à une subvention égale à 30% du montant total des travaux puisque dans ce cadre, le délai laissé pour les réaliser courait jusqu’au 31 juillet 2022. Il apparait également que la chance perdue d’obtenir une telle subvention était quasi-certaine dès lors que la simple réalisation des travaux avant le 31 juillet 2022 suffisait à l’obtenir.

Dans ces conditions, il y a lieu d’estimer cette perte de chance à 95% du montant de la subvention qui aurait pu être obtenue, qui pouvait elle-même atteindre 30% du coût des travaux. Celui-ci peut être fixé à la somme de 35.000 euros TTC selon le marché de travaux conclu avec la société CETB en date du 05 avril 2022 (pièce n°18 du demandeur), correspondant au budget voté par l’assemblée générale, étant souligné que le montant de 37.322,39 euros avancé par le syndicat comme étant celui du coût définitif des travaux ne ressort pas des factures produites.

Ainsi, il y a lieu d’estimer le préjudice subi à 95% de la somme de 10.500 euros (correspondant à 30% de la somme de 35.000 euros, montant contractuel des travaux) soit à la somme de 9.975 euros.

La société SIGA sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société SIGA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure. La société SIGA sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION dite SIGA à payer au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble sis 172 rue Consolat 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [M], la somme de 9.975 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une subvention au titre des travaux de ravalement de façade réalisés par la copropriété ;

DEBOUTE le syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble sis 172 rue Consolat 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [M], du surplus de sa demande ;

CONDAMNE la SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION dite SIGA aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION dite SIGA à payer au syndicat coopératif de copropriété de l’immeuble sis 172 rue Consolat 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice Monsieur [C] [M], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le deux avril deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT