TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : Madame FEDJAKH,

Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL,

Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :

Le 28 mai 2026

à M^e AUTARD Stéphane

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mai 2026

à M^e THAREAU Aymeric

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04234 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F3Z

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [H]

né le 09 Mai 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Q] [J]

née le 20 Novembre 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 5 janvier 2022 à effet au 1er janvier 2022, M. [I] [H] a consenti à Mme [Q] [J] un bail à usage d’habitation sur un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à 660 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, dénoncé à la préfecture des Bouches-du-Rhône, M. [I] [H] a fait assigner Mme [Q] [J] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement d’une provision sur la dette locative.

Par ordonnance de référé en date du 6 mars 2025, à la demande des parties, le juge des contentieux de la protection a renvoyé l’affaire au fond, en application de l’article 837 du code civil, à l’audience du 9 octobre 2025.

Par jugement en date du 20 novembre 2025 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé du litige, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 26 mars 2026 en invitant les parties à rectifier leurs écritures dans l’instance au fond et leur a fait injonction de communiquer un décompte exhaustif des sommes dues et des sommes payées depuis le début du contrat de bail jusqu’à une date proche de l’audience, accompagné des pièces justificatives qu’elle estimeront nécessaires.

A cette audience, les parties ont été autorisées à déposer leurs écritures et leurs pièces.

M. [I] [H], représenté par son conseil, demande aux termes de ses dernières écritures de :

déclarer recevable son assignation au nom et pour le compte de l’indivision [H],constater la résolution du contrat de bail du 5 janvier 2022 par l’acquisition des effets de la clause résolutoire,en tout état de cause prononcer la résiliation du bail pour non respect de Mme [Q] [J] de son obligation de payer les loyers et charges convenus, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,condamner Mme [Q] [J] à lui payer :* la somme de 9 545 euros au titre des loyers et accessoire, décompte arrêté au 5 mars 2026 avec intérêts au taux légal,

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, éventuellement révisés, jusqu’à la parfaite libération des lieux,

* 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment les deux commandements de payer d’un montant de 161,05 euros

débouter Mme [Q] [J] de l’ensemble de ses demandes .

M. [I] [H] fait valoir que ses demandes sont parfaitement régulières, son épouse Mme [U] [H] avec laquelle il est propriétaire du bien loué lui ayant donné tous pouvoirs par acte du 1er janvier 2022 pour administrer et gérer ce bien commun.

Il expose que des loyers et charges sont restés impayés malgré ses nombreuses relances adressées à la locataire et que celle-ci n’a pas plus déféré au commandement de payer la somme de 1 203 euros en principal du 10 avril 2024 dans un délai de 6 semaines ni à celui daté du même jour d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative dans un délai d’un mois lesquels visaient la clause résolutoire du contrat de bail.

Il estime que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 5 janvier 2022 est régulière pour reprendre celle du modèle de contrat de bail type prévu par l’annexe 1 de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

De plus, les commandements de payer comme de justifier d’une assurance ont été valablement délivrés en particulier au visa des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés.

Il ajoute que sa créance est établie tant au titre des loyers que des charges, contestées à tort par Mme [Q] [J], dont il produit les décomptes annuels adressés par le syndic. Il précise que Mme [Q] [J] n’a plus versé aucune somme depuis de nombreux mois et ne rapporte ni la preuve d’avoir consigné ces sommes, outre le fait qu’elle n’était pas autorisée à le faire, ni la preuve d’avoir souscrit une assurance pour la période antérieure au 15 août 2024.

M. [I] [H] conteste que le logement donné à bail ne soit pas décent alors qu’il a été rénové en 2019, l’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 5 janvier 2022 ne faisant état d’aucune dégradation à l’exception d’une fissure sur un mur de la chambre 1 et d’un petit éclat un mur de la chambre 2. Il ajoute que le diagnostic établi le 22 novembre 2024 à la demande de Mme [Q] [J] démontre que l’appartement est en très bon état et qu’il est classé C, ce qui qui une très bonne note énergétique pour un immeuble construit dans les années 1970. Il précise qu’il a reçu des plaintes du syndic de la copropriété faisant état de troubles de jouissance causés aux autres occupants par Mme [Q] [J].

Mme [Q] [J], représentée par son conseil, demande aux termes de ses dernières écritures de :

in limine litis,

constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 5 janvier 2022 est irrégulière pour ne pas respecter les dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que les commandements de payer comme de justifier d’une assurance sont nuls et ne peuvent produire effet,débouter M. [I] [H] de toutes ses demandes,au fond,

débouter M. [I] [H] de toutes ses demandes,enjoindre M. [I] [H] de produire un décompte complet, ventilé, détaillé et actualisé,subsidiairement,

déduire les sommes versées par Mme [Q] [J] et non prises en compte par le bailleur,à titre reconventionnel,

condamner M. [I] [H] à lui payer les sommes injustement réclamées au titre des charges locatives pour les années 2022, 2023 et 2024, soit la somme de 5 580 euros,condamner M. [I] [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance,condamner M. [I] [H] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de préjudice moral,- subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de décrire les désordres affectant le logement loué, en rechercher les causes et indiquer les travaux nécessaires pour y remédier,

débouter M. [I] [H] de toutes ses demandes fondées sur un défaut d’assurance,à titre infiniment subsidiaire,

suspendre les effets de la clause résolutoire,lui accorder un délai de 36 mois pour régler la dette locative,en tout état de cause,

débouter M. [I] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens, distraits comme en matière d’aide juridictionnelle.Au soutien de sa position, Mme [Q] [J] fait valoir que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 5 janvier 2022 ne prévoit aucun délai, ni de deux mois ni de 6 semaines, laissé au locataire pour régulariser un impayé, ni même la nécessité de faire délivrer un commandement de payer, faisant ainsi échec aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. De plus, le commandement de payer délivré le 10 avril 2024 est nul et de nul effet pour donner un délai de 6 semaines au locataire pour régulariser sa situation alors que le contrat de bail conclu le 5 janvier 2022 n’est pas soumis, en application du principe de non rétroactivité des lois posé par l’article 2 du code civil, à la loi nouvelle mais à la loi en vigueur lors de sa conclusion et partant, à un délai d’au moins deux mois.

Au fond, Mme [Q] [J] estime que M. [I] [H] ne justifie pas de sa créance et que le décompte produit est erroné. Le bailleur a irrégulièrement procédé à une révision des loyers dans son décompte sans avoir manifesté sa volonté d’appliquer cette révision dans un délai d’un an suivant sa prise d’effet et a, en tout état de cause, imputé une augmentation supérieure à celle réellement due.

Par ailleurs, il n’a pas tenu compte de deux paiements d’un montant de 540,24 euros qu’elle a réalisé le 6 septembre 2024 et le 7 octobre 2024 ni de trois versements des allocations logement d’un montant de 492 euros chacun perçus par le bailleur en décembre 2025, janvier 2026 et février 2026. Le décompte produit présente un écart inexpliqué de 372 euros et comporte des lignes de comptes dont les intitulés sont incohérents. En outre, le bailleur ne justifie pas des exigences relatives à la régularisation des charges locatives car il ne démontre pas avoir porté à sa connaissance leur mode de répartition ni leur nature et leur catégorie. Il n’a pas non plus tenu à sa disposition les justificatifs ni informé la locataire de son droit à les consulter. Elle réclame donc le remboursement des provisions mensuelles indument versées entre 2022 et 2024 pour un montant total de 5 580 euros.

Elle précise qu’elle est parfaitement assurée pour le logement loué et en a toujours justifié.

A titre reconventionnel, Mme [Q] [J] soutient que le logement loué ne répond pas aux exigences de décence concernant l’installation électrique, l’isolation et l’humidité comme cela résulte d’un procès-verbal de commissaire de justice du 23 août 2024 et du diagnostic de performance énergétique qui n’a pas été réalisé lors de la conclusion du bail mais seulement en novembre 2024 lesquels établissent des désordres qui ne peuvent être le fait du preneur. Les problèmes électriques, l’humidité et la mauvaise isolation du logement dans lequel elle vit avec ses enfants, outre qu’elle est atteinte d’un cancer du sein, lui ont causé un trouble de jouissance et un stress important.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et des délais de paiement de 36 mois en raison de sa bonne foi et de sa situation personnelle et financière, bénéficiant d’allocations CAF pour un montant total de 1 708 euros par mois avec encore deux enfants à charge. Elle indique avoir repris le paiement du loyer en septembre 2024 et octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé qu’en application de l’article 446-2 du code de procédure civil, le juge ne répondra qu’aux seules prétentions formulées par les parties dans le dispositif de leurs dernières conclusions au vu des seuls moyens développés dans la discussion, les moyens et prétentions contenus dans des écritures antérieures et non repris par les parties étant réputés avoir été abandonnés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Dans ses dernières écritures, Mme [Q] [J] ne conteste plus la régularité de la procédure tenant au caractère commun du bien loué appartenant à M. [I] [H] et son épouse Mme [U] [H] qui n’est pas dans la cause.

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation en raison d’une dette locative est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation du 27 juin 2024 a été dénoncée à 1er juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant la première audience du 5 septembre 2024.

Sur la demande principale de résolution du bail par acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24. I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 5 janvier 2022, à effet au 1er janvier 2022, contient une clause résolutoire ( VIII ) rédigée dans les termes suivants :

« Le présent contrat sera résilié de plein droit :

en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge,en cas de défaut de versement du dépôt de garantieen cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire ( sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire )en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice »

Cette clause ne stipule pas un délai d’au moins deux mois pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat litigieux conclu le 5 janvier 2022.

Cependant, comme le relève M. [I] [H], cette clause qui rappelle la liste limitative des manquements du locataire prévus par la loi pouvant fonder une résolution automatique du contrat de bail se borne à reprendre celle prévue par le contrat de bail type figurant en annexe 1 de l’article 3 de ladite loi.

En outre, sa rédaction ne permet pas d’en tirer que le bailleur peut immédiatement et sans délivrance d’un commandement préalable mettre fin au contrat.

Alors qu’elle reste muette sur les conditions dans lesquelles elle pourra être mise en œuvre par le bailleur, il n’est donc pas établi que la clause résolutoire VIII du contrat de bail du 5 janvier 2022 liant les parties est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, en l’absence de prévision contractuelle, le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit être considéré comme relevant des effets légaux du contrat de bail et la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi quand bien même le bail en cours, du 5 janvier 2022, a été conclu antérieurement.

Le commandement de payer délivré le 10 avril 2024 visant cette clause et mentionnant un délai de six semaines tel qu’exigé par l’article 24 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 est donc régulier.

Par ailleurs, Mme [Q] [J] conteste les décomptes produits par le bailleur et notamment le dernier décompte arrêté au 5 mars 2026 mais ne conteste pas le décompte joint au commandement de payer du 10 avril 2024 mentionnant l’existence d’une dette locative au 10 avril 2024 portant sur les loyers de février, mars et avril 2024 pour une somme en principal de 1 203 euros comme ne pas l’avoir apurée dans le délai de 6 semaines imparti.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Cette obligation perdure jusqu’à la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et du dernier décompte arrêté au 5 mars 2026 que :

Mme [Q] [J] n’a réglé aucun loyer à compter du mois de février 2024 à l’exception d’un loyer résiduel de 401 euros en novembre 2024 et décembre 2024 réglé par virement, le bailleur ne percevant sur les autres périodes que le montant des allocations logement versées par la caisse d’allocations familiales,ce décompte mentionne bien l’encaissement par celui-ci des allocations logement pour un montant de 492 euros en décembre 2025, janvier et février 2026.

Mme [Q] [J] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, du paiement à M. [I] [H] au titre du loyer de la somme de 540,24 euros le 6 septembre 2024 puis d’une somme identique le 7 octobre 2024, les relevés bancaires qu’elle produit aux débats mentionnant ces sommes en provenance de la CAF au crédit de son compte puis leur débit par virement SEPA mais sans que ne soit précisé l’identité du bénéficiaire de ces virements sur le relevé bancaire de sorte qu’il n’est pas suffisamment établi qu’ils aient été encaissés par M. [I] [H] qui le conteste.

En application de l’article 17. I de la loi du 6 juillet 1989, : « I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.[…] »

Le contrat de bail du 5 janvier 2022 stipule dans sa clause IV relative aux conditions financières que les parties ont convenu d’une révision du loyer annuel au 1er janvier avec pour indice de référence l’Indice de Référence des Loyers du 3ème trimestre 2021, soit 131,67.

Il résulte du décompte arrêté au 5 mars 2026 que M. [I] [H] applique une révision annuelle du loyer, chaque année, aux sommes réclamées à ce titre à sa locataire.

Ainsi, le loyer mensuel d’un montant de 680 euros en 2022 est porté à un montant de 683 euros en 2023 puis de 707 euros en 2024 puis de 725 euros en 2025 et 2026.

Or, force est de constater que M. [I] [H] ne justifie pas avoir informé sa locataire, chaque année, de sa volonté de réviser le loyer ni des modalités de calcul de cette révision. Il ne précise pas plus ses demandes à ce titre dans ses dernières écritures. Mme [Q] [J] démontre, en outre, sans être contredite sur ce point, que les loyers révisés réclamés au titre des années 2024 et 2025 excèdent le montant de la révision applicable, à savoir 707 euros au lieu de 706,92 euros et 725 euros au lieu de 724,36 euros.

M. [I] [H] ne démontre donc pas le bien fondé des sommes réclamées dans son décompte au titre des loyers révisés.

Dès lors, seule la valeur du loyer initial sera retenue.

Concernant les charges locatives, les provisions appelées sont de 150 euros en 2022, 160 euros en 2023, 165 euros en 2024, 2025 et 2026.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 1er juillet 2021 applicable au contrat dispose notamment que :

« […] Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. […]»

Le contrat de bail du 5 janvier 2022 stipule en clause IV que le règlement des charges récupérables sur le locataire fait l’objet d’une provision d’un montant de 150 euros par mois avec régularisation annuelle.

M. [I] [H] verse aux débats deux courriers en date des 18 mars 2024 et 5 juillet 2024 de régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 avec les décomptes de charges adressés par le syndic de l’immeuble, la société La Comtesse Immobilier, pour les périodes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, ainsi que les justificatifs du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour ces deux années.

Il verse des projets de répartition de charges établis par ce même syndic pour les périodes du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Ces documents font apparaître la nature des charges et leur mode de répartition, la quote-part du lot et le montant de la part récupérable sur le locataire.

Ces décomptes font également apparaître les provisions appelées et le reste à percevoir. Les charges locatives sont donc justifiées à hauteur de 1 354,67 euros en septembre 2022, 1 344,95 euros en septembre 2023, 1 652,75 euros en septembre 2024 et 1 826,01 euros en septembre 2025.

M. [I] [H] établit donc une régularisation des charges pour la périodes du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 par son courrier du 18 mars 2024 adressé à sa locataire (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, demande de remboursement d’une clé de sureté et calcul des charges récupérables au prorata du temps d’occupation de Mme [Q] [J] qui n’est rentrée dans les lieux qu’en janvier 2022 soit sur une période de presque neuf mois, déduction des provisions) concluant à un solde de charges récupérables en faveur de la locataire pour un montant de 18,43 euros.

Son courrier du 5 juillet 2024 régularise les charges sur la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et fait état d’un solde créditeur en faveur de Mme [Q] [J] de 208,05 euros.

Les décomptes de charges sont joints à ces courriers pour les périodes considérés et M. [I] [H] justifie même avoir adressé une partie de ces documents, à Mme [Q] [J] sous forme de photographies dans le cadre de leurs échanges par SMS courant mars 2024.

Mme [Q] [J] ne démontre pas avoir réclamé d’autres pièces justificatives.

Néanmoins, il convient de relever que ces trop perçus de charges en 2022 et 2023 ne sont pas portés au crédit de la locataire dans le décompte arrêté au 5 mars 2026 dont se prévaut M. [I] [H].

De plus, M. [I] [H] ne s’explique pas sur la hausse des provisions sur charges en 2023 (augmentation de 150 à 160 euros) puis en 2024 (augmentation de 160 à 165 euros) alors même que les provisions appelées les années précédentes couvraient le montant des charges récupérables.

S’il n’est pas contestable qu’en application du contrat de bail, les provisions sur charges sont dues par Mme [Q] [J], pour la période du 1er octobre 2023 au 22 mai 2024, date de résiliation du bail, M. [I] [H] ne justifie pas d’une régularisation annuelle pour cette période et ne verse qu’un projet de décompte de charges établi par le syndic faisant apparaître un montant de 1 652,75 euros en septembre 2024 au titre des charges locatives.

Dès lors, sa créance au titre des provisions sur charges sera retenue à hauteur des sommes régularisées en 2022 et 2023 et sur la base de la somme initialement convenue de 150 euros pour la période contractuelle du 1er janvier 2024 au 22 mai 2024, date de résiliation du bail.

En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [Q] [J] est donc redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant de 810 euros correspondant au montant du loyer initial et de la provision sur charges de 150 euros, à réviser comme prévu par le contrat de bail selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Dans ces conditions, au vu des pièces produites, M. [I] [H] justifie de sa créance à hauteur de la somme de :

année 2022 : 751,57 euros (770 euros – 18,43 euros de charges trop perçues)année 2023 : – 917,05 euros, solde en faveur de la locataire [433 euros de trop perçu de loyers mentionné par M. [I] [H] + 208,05 euros de charges trop perçues + 276 euros de révision de loyer infondée (683 – 660 euros x12) ]année 2024 : 2 833 euros [(660 euros + 150 euros ) x 12 – 1 203 euros de loyer résiduel payé – 5 684 euros d’allocations logement versées],année 2025 : 3 477 euros (660 euros +150 x 12 – 6 243 euros d’allocations logement)année 2026 (janvier à mars inclus) : 954 euros (660 + 150 x 3 – 1 476 euros d’allocations logement)soit une somme totale de 7 098,52 euros au 5 mars 2026.

Mme [Q] [J] est donc condamnée au paiement de la somme de 7 098,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 5 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 005 euros à compter de l’assignation en référé du 27 juin 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle est également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 810 euros par mois, à réviser comme le loyer, à compter du 5 avril 2026.

Sur l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En outre le VII de ce même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Q] [J] perçoit 1 708 euros par mois euros de prestations sociales et a deux enfants à charge.

Néanmoins, elle ne justifie pas avoir réglé l’intégralité du loyer avant la première audience de référés du 5 septembre 2024 ni avoir repris son paiement régulier depuis.

En effet, il a été retenu qu’elle n’établissait pas que la somme de 540,24 euros débitée de son compte bancaire le 6 septembre 2024 avait été virée au profit de M. [I] [H]. En outre, le loyer résiduel réclamé en 2024 était de 401 euros, somme qu’elle a en revanche versée mais seulement au titre des loyers de novembre et décembre 2024 comme cela résulte du décompte arrêté au 5 mars 2026.

Par conséquent, ses demandes de délais de paiement fondée sur les dispositions précitées et de suspension des effets de la clause résolutoire sont rejetées.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Le bail étant rompu depuis le 22 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Q] [J] comme de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie suffisamment que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles

Au titre des charges récupérablesIl n’a pas été retenu que les provisions sur charges étaient indues et le trop perçu par le bailleur a été déduit des sommes réclamées.

La demande de remboursement de la somme de 5 580 euros formée à ce titre par Mme [Q] [J] est donc rejetée.

Au titre du manquement à l’obligation de délivrance du bailleurAux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signé par Mme [Q] [J] le 5 janvier 2022 ne signale aucun désordre dans l’appartement pris à bail à l’exception d’une fissure dans le mur d’une chambre et un petit éclat sur le mur d’une autre.

Le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, le 23 août 2024 à la demande de Mme [Q] [J], mentionne que les huisseries sont sur châssis bois avec du simple vitrage, qu’il n’y a pas de point d’éclairage en plafond d’une chambre ni de prise commandée par un interrupteur, il relève des traces de coulures au-dessous des canalisations dans la salle de bain et de petites tâches sur la canalisation passant au-dessus de la porte dans la cuisine ainsi que cinq éléments de plinthes manquants dans le salon-séjour.

Le diagnostic de performance énergétique réalisé le 22 novembre 2024 retient une classement en C du logement et relève des anomalies de l’installation électrique tenant à une prise non reliée à la terre, un interrupteur ne commandant rien, une inadéquation de l’installation électrique dans la salle de bain en terme de protection contre les chocs électrique, une partie nue du plafonnier de la chambre et l’alimentation du cumulus qui n’est pas placée sur toute sa longueur sous goulotte, conduite ou plinthe.

Pour autant, ces éléments ne sont pas suffisants pour établir les désordres dénoncés par Mme [Q] [J] tenant à un défaut d’isolation du logement et à une humidité excessive d’autant qu’elle ne justifie d’aucune doléance ou demande travaux à ce titre formée auprès de son bailleur depuis 2022.

Concernant les anomalies de l’installation électrique, si elle sont établies, Mme [Q] [J] ne fournit aucun élément permettant de retenir qu’avant le diagnostic mais également depuis sa réalisation elles lui ont causé un préjudice de jouissance ou moral, aucune doléance n’ayant, là encore, été formalisée auprès de son bailleur ni aucune demande d’intervention, et le bail étant en outre rompu depuis le 22 mai 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

Les demandes d’indemnisation de Mme [Q] [J] sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mme [Q] [J], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût des commandements de payer du 10 avril 2024.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [I] [H] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Sa demande titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 janvier 2022 à effet au 1er janvier 2022, entre M. [I] [H] et Mme [Q] [J], portant sur un logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [Q] [J] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Q] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de suppression des délais de M. [I] [H] ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Q] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [I] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Q] [J] à verser à M. [I] [H], la somme de 7 098,52 euros décompte arrêté au 5 mars 2026 incluant la mensualité de mars 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 2 005 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Q] [J] au paiement, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer initial avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 810 euros à ce jour, à compter du 5 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [Q] [J] ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de Mme [Q] [J] de remboursement des provisions sur charges, d’expertise judiciaire et d’indemnisation de son trouble de jouissance comme de son préjudice moral ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [Q] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 10 avril 2024 ;

REJETTE la demande de M. [I] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par décision signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président