TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Mars 2026

Président : ATIA,

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 06 Janvier 2026

GROSSE :

Le 17 mars 2026

à M^e Philippe CORNET

EXPEDITION :

Le 17 mars 2026

à M^e Naïma BELARBI

N° RG 24/03647 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CZC

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU 18 BOULEVARD FERAUD 13003 MARSEILLE pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 352 590 616 dont le siège social est sis 146 rue Paradis 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [R]

né le 21 Juillet 1948 à DIDOUCHE MOURAD (ALGERIE), demeurant 18 boulevard Féraud – 13003 MARSEILLE

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [V] épouse [R]

née le 01 Décembre 1958 à VICTOR HUGO (ALGERIE), demeurant 18 boulevard Féraud – 13003 MARSEILLE

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] sont propriétaires indivis du lot n° 4 au sein de l’immeuble situé au 18 boulevard Féraud, dans le troisième arrondissement de Marseille.

Le 19 juin 2023, le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille a fait signifier à M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] une sommation de payer la somme en principal de 3.356,50 euros.

Par courrier recommandé du 8 février 2024, le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] de lui payer la somme de 4.131,97 euros sous trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille, représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Citya Paradis, a fait assigner M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de condamnation solidaire, à lui payer les sommes de :

-2.723,76 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 30 mai 2024, et de 1.350,95 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023,

-2.000 euros au titre des dommages et intérêts,

-2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille :

— conclut au rejet des demandes de M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R],

— réitère ses demandes initiales à l’exception de sa demande formulée au titre des charges de copropriété impayées, ramenée à la somme de 777,84 euros selon décompte arrêté au 12 décembre 2025.

Aux termes de leurs conclusions, M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R], représentés par leur conseil, au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1219, 1231-7, 1343-5 du Code civil, 143, 144, 377, 514, 514-1 et 700 du Code de procédure civile :

— à titre principal, concluent au rejet des demandes du SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille,

— à titre subsidiaire, demandent un délai de paiement de 24 mois,

— en tout état de cause, demandent le rejet de la demande relative aux intérêts légaux à compter du commandement de payer, d’écarter l’exécution provisoire et de condamner le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir :

Le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille justifie de la qualité de copropriétaires de M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] par la production d’un relevé cadastral en date du 14 février 2024.

Le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille produit les contrats de syndic désignant la SARL Citya Paradis à compter du 10 mai 2023 et jusqu’au 31 décembre 2027.

Sur les charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales (AG) des 21 février 2022, 10 mai 2023, 2 juillet 2024 et 18 juin 2025 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er janvier au 31 décembre 2023, du 1er janvier au 31 décembre 2024, et votant les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026.

Le SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille produit un décompte en date du 12 décembre 2025 sur la période du 1er avril 2024 au 11 décembre 2025 indiquant un solde débiteur de 777,84 euros pour les charges de copropriété impayées.

Le solde antérieur de 2.883,76 euros est justifié au titre de la production du décompte arrêté au 30 mai 2024, débutant au 20 mars 2021.

Les relevés individuels de charges et les appels de fonds correspondant à ces périodes sont produits ainsi que les attestations de non recours. Les extraits du Grand Livre indiquent les décomptes individuels de charges correspondant aux deux décomptes produits.

M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] ne versent aucune pièce au débat de nature à remettre en cause la créance du SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille. Le moyen tiré de l’absence de production du règlement de copropriété est inopérant en ce qu’elle ne conditionne pas l’exigibilité de la créance. L’examen de la force probante du Grand Livre, document comptable, relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

En revanche, M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] font valoir à juste titre l’absence d’approbation des comptes sur la période du 1er octobre au 31 décembre 2022, ce qui représente une somme de 232,21 euros.

Les frais nécessaires au recouvrement, la somme sollicitée étant de 1.350,95 euros, sont justifiés s’agissant de la sommation de payer du 19 juin 2023 (150,95 euros), de l’assignation (58,72 euros) et de l’hypothèque légale (200 euros), le surplus de la demande relevant des frais irrépétibles.

M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R], mariés sous le régime légal et résidant dans les lieux litigieux, seront par conséquent condamnés solidairement, en application de l’article 220 du Code civil, à payer au SDC de l’ensemble immobilier Sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille les sommes suivantes :

-409,67 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,

-545,63 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 20 mars 2021 au 11 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023, date de délivrance de la sommation de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier Sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier Sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier Sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille la somme de 150 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de délai de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

Compte tenu des efforts fournis par M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] pour apurer leur dette, il convient de leur accorder un délai de paiement selon le terme du dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à payer au SDC de l’ensemble immobilier Sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille, pris en la personne de son syndic, la SARL Citya Paradis, les sommes suivantes :

— quatre cent neuf euros et soixante-sept centimes (409,67 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— cinq cent quarante-cinq euros et soixante-trois centimes (545,63 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 20 mars 2021 au 11 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023 ;

ACCORDE à M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] la faculté d’apurer leur dette d’un montant total de 955,30 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de quarante euros (40 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille, pris en la personne de son syndic, la SARL Citya Paradis, la somme de cent cinquante euros (150 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [R] et Mme [X] [V] épouse [R] à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis 18 boulevard Féraud 13003 Marseille, pris en la personne de son syndic, la société Citya Paradis, la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE