— N° RG 24/00717 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTGM

Date : 09 Octobre 2024

Affaire : N° RG 24/00717 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTGM

N° de minute : 24/00536

Formule Exécutoire délivrée

le : 11-10-2024

à : M^e Antoine ASSIE + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le NEUF OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Monsieur Nicolas NOVION, Juge placé auprès du premier président de la Cour d’appel de PARIS, délégué au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 9 juillet 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI EP2

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Céline BOURDOULEIX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

M^e Antoine ASSIE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.A.S. SILK WAY FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 25 Septembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 07 novembre 2022 et avenant du 12 novembre 2022, la société civile immobilière EP2 (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE (le preneur) des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 41.700,00 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 48.653,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 avril 2024.

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Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 12 mai 2024 et, au besoin, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la juridiction de céans de désigner, aux frais, risques et péril de la partie expulsée, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 39.662,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mai 2024, avec intérêts contractuels au taux annuel EURIBOR 3 mois, majoré de 600 points de base, à compter du 11 avril 2024, date du commandement de payer,

— condamner la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle hebdomadaire égale au double du montant du loyer en vigueur augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effectives des locaux, par application de l’article 17.4 du bail, avec intérêts contractuels au taux annuel EURIBOR 3 mois, majoré de 600 points de base, à compter du 11 avril 2024, date du commandement de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel,

— ordonner l’imputation de tout règlement postérieur à la date du 12 mai 2024, sur la dette d’indemnité d’occupation de la société par actions simplifiées SILK WAY FRANCE,

— condamner la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE au paiement d’une somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de saisie conservatoire.

A l’audience du 25 septembre 2024, la société civile immobilière SCI EP2 a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 octobre 2024.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur au titre d’un bail commercial demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière SCI EP2 n’a fait qu’exercer les droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 48.351,78 euros, arrêtée au 08 avril 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation hebdomadaire égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, conformément à l’article17.4 du contrat de location. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond. La demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société civile immobilière SCI EP2, et compte-tenu de la proratisation du 2ème trimestre 2024, arrêtée au 12 mai 2024, l’obligation de la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 mai 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 39.662,21 euros (30 032,88 + 1 174,45 + 8 454,88), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE.

S’agissant des intérêts dus sur le montant de l’arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit le taux contractuel majoré de 600 points. Si cette majoration résulte de l’article 23.1 des conditions générales du bail conclu, il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du taux d’intérêts légal.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 23 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 avril 2024.

En considération de l’équité, la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE sera condamnée à payer à la société civile immobilière EP2 la somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 mai 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE à payer à la société civile immobilière EP2 la somme de 39.662,21 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 12 mai 2024, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 11 avril 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter du 23 juillet 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamnons la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 avril 2024,

Condamnons la société par actions simplifiée SILK WAY FRANCE à payer à la société civile immobilière EP2 la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président