Min N° 25/00520

N° RG 24/03762 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDU52

S.C.I. FDG DE CONDE

C/

M. [E] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FDG DE CONDE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e François MEUNIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Laetitia JOFFRIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François MEUNIER

Copie délivrée

le :

à : M^e Laetitia JOFFRIN

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrats du 7 juillet 2017, avec prise effet au 15 juillet 2017, la SCI FDG DE CONDE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [G] sur des locaux situés [Adresse 2] CONDE [Adresse 8] LIBIAIRE (77450), moyennant un loyer mensuel initial de 760 euros hors provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FDG DE CONDE a adressé une mise en demeure au locataire par courrier en lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 28 juin 2023 et par courrier du 13 juillet 2023 aux fins de réclamer les loyers impayés et de lui rappeler la nécessité de sa présence en vue de la réalisation de l’état des lieux de sortir prévu le 15 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la SCI FDG DE CONDE a ensuite fait assigner Monsieur [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

constater que Monsieur [E] [G] a abandonné les lieux loués sis [Adresse 3] et que le bail conclu le 7 juillet 2017 a été résilié de plein droit,subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,condamner Monsieur [E] [G] au paiement de la somme de 5.788 euros,condamner Monsieur [E] [G] au paiement de la somme de 7.408,41 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2024, renvoyée à plusieurs reprises pour échanges entre les parties.

A l’audience du 5 mars 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

La SCI FDG DE CONDE est représentée par son conseil à l’audience, qui dépose des conclusions soutenues oralement, modifiant les termes de son assignation en sollicitant à titre principal la résiliation du bail aux torts du locataire et sur l’actualisation de la dette locative à la somme de 2.562,85 euros au titre de l’arriéré locatif et la somme de 2.710 euros au titre de la remise en état des lieux loués et sa condamnation à la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes du défendeur.

Monsieur [E] [G] est représenté par son conseil à l’audience, qui dépose des conclusions soutenues oralement. Il sollicite à titre reconventionnel de déclarer nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par la demanderesse en date du 6 janvier 2023 et de la débouter de sa demande de résiliation judiciaire comme devenue sans objet. Il formule également une demande de condamnation à des dommages et intérêts à son encontre pour un montant de 5.472 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, prorogé au 4 juin 2025 du fait d’une surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle de nullité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire en justifiant du caractère sérieux et réel du congé. Ce congé doit contenir, à peine de nullité, la mention du motif du congé, le nom et l’adresse du repreneur ainsi que le lien qu’entretient le bailleur avec le repreneur qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le texte précité ajoute que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, la SCI FDG DE CONDE a délivré congé par courrier en date du 6 janvier 2023 aux locataire aux fins de reprise du logement pour y faire habiter son neveu avec délai de préavis de 6 mois à compter du jour de présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Le congé délivré est motivé et contient le nom et l’adresse du repreneur ainsi que le lien qu’elle entretient avec la bailleresse. Néanmoins, le repreneur étant le neveu, son lien familial avec ma bailleresse ne rentre dans la liste limitativement prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Au regard de ces éléments, il convient de constater la nullité du congé pour reprise des locaux ayant été délivré par la SCI FDG DE CONDE au locataire.

Sur la demande de condamnation à la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI FDG DE CONDE indique que le locataire n’a pas réglé son loyer sur la période de mai 2023 au 12 août 2023 et sollicite sa condamnation à la somme de 2.562,85 euros comprenant un montant de 2.432 euros d’arriérés locatifs et un montant de 130,85 euros pour le solde dû au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Même si ma demanderesse produit des lettres de mise en demeure du locataire comportant des montant chiffrés restants dus, notamment la lettre du 4 octobre 2023 comportant une somme de 5.888 euros incluant un montant de loyers sur cette période de 3.040 euros, il n’en demeure pas moins qu’aucun décompte détaillé et actualisé des sommes dues n’a été versé aux débats afin de permettre au tribunal les vérifications utiles. De plus aucune mention d’un décompte de dette locative n’apparaît produit tant dans la liste des pièces de l’assignation que dans celle des conclusions visées à l’audience.

Néanmoins, le locataire reconnaît une partie des impayés de loyers et charges dus, à savoir un montant de 2.432 euros pour les loyers de mai à juillet 2023 sur la base d’un loyer mensuel de 760 euros, un solde de taxe d’ordures ménagères pour 2022 d’un montant de 47 euros et un montant au prorata temporis de la taxe d’ordures ménagères 2023 avec départ du locataire au 12 août 2023 d’un montant de 83,85 euros conforme au justificatif de TOM 2023 produit dans les pièces du défendeur.

Le tribunal constate que le bien en location a été repris en date du 12 août 2023 par la bailleresse, date de l’état des lieux de sortie (et non pas au 31 août 2023 comme calculé sur le prorata temporis de la TOM 2023) et que le loyer retenu à 760 euros dans la reconnaissance de la dette locative par le locataire est bien le montant du loyer fixé initialement dans le bail.

En conséquence, Monsieur [E] [G] sera condamné au paiement de cette somme de 2.562,85 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse au prorota temporis compte-tenu du départ du locataire du logement), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. La bailleresse sera déboutée du surplus de ses demandes.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le contrat de location peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie visant à garantir l’exécution de ses obligations locatives.

En l’espèce, un dépôt de garantie d’un montant de 760 euros a été versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux;

Compte tenu de l’existence d’un arriéré locatif, il y a lieu d’autoriser la bailleresse à conserver cette somme en garantie du paiement de la dette.

Cette somme doit donc être déduite du montant total de l’arriéré locatif dû par le locataires, qui s’établit par conséquent à 1.802,85 euros.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur le bien-fondé de la demande

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater

ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant

éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement

grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation

judiciaire sont réunies.

A l’audience, le conseil de Monsieur [E] [G] confirme un départ effectif du locataire au 12 août 2023, ce qui n’est pas contesté par la défenderesse qui rétorque que seul le père du locataire, caution, était présent à l’état des lieux de sortie.

Il ressort des éléments du dossier que le locataire ayant quitté les lieux avec restitution des clés et des locaux, il n’y a donc pas lieu à prononcer la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, la SCI FDG DE CONDE sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire.

Sur la demande de réparations locatives

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ou qu’elles soient occasionnées par vétusté.

Conformément aux dispositions des articles 1754 et 1755 du Code civil et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est également tenu des réparations locatives ou de menu entretien, à moins qu’ils n’aient été occasionnés par vétusté ou force majeure.

La SCI FDG DE CONDE produit un état des lieux contradictoire réalisée à l’entrée dans les lieux et indique que le locataire n’a pas comparu à l’état des lieux de sortie du logement en date du 12 août 2023 malgré sa convocation régulière.

Elle fait valoir que ce dernier a laissé l’appartement dans un état d’abandon et de dégradations incompatible avec l’usage du bien loué.

Elle produit un devis illisible (pièce 15) et un second devis de remise en état du bien établi par la société ETS BUISSON VINCENT le 2 octobre 2023 pour un montant de 4.983,60 euros TTC. Elle sollicite uniquement la somme de 2.710 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 760 euros.

Elle rétorque que les photographies produites par le défendeur n’ont pas force probante du fait de leur absence de datation et que la facture de nettoyage produite ne doit pas être retenue, la même société de nettoyage ayant attesté en date du 31 août 2023 que l’appartement avait été laissé dans un état de saleté important avec des dégradations.

Monsieur [E] [G] produit une facture de l’entreprise QUILLET établie le 2 septembre 2023 suite devis réalisé le 15 août 2023 concernant un forfait de nettoyage après location effectué les mercredis 30 et 31 août 2023 et 2 septembre 2023, ainsi que des photographies de la cuisine et salle de bains du logement et une photographie d’un parquet comportant une dégradation.

En l’espèce, et à titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [E] [G] a loué le bien pendant presque 6 ans.

Il ressort par ailleurs de l’état des lieux d’entrée en date du 15 juillet 2017 que l’immeuble et ses équipements sont soit en « [Localité 7] » (État d’usage) soit en « BE » (bon état) au moment de la mise en location.

L’état des lieux de sortie a été établi en l’absence du locataire et comporte les éléments relevés comme en mauvais état, manquants ou cassés dans le logement dans la case des observations de l’état des lieux d’entrée.

Le tribunal constate que Monsieur [E] [G] ne peut affirmer du bon état des lieux avec la production de la facture contestée par la bailleresse, ayant été établie par l’entreprise QUILLET le 2 septembre 2023 suite à un devis réalisé le 15 août 2023 pour une prestation qui aurait été réalisée les mercredis 30 et 31 août 2023 et 2 septembre 2023 ; soit postérieurement au départ des lieux par le locataire, l’état des lieux de sortie ayant été établi le 12 août 2023, ce qui est d’ailleurs confirmé par le locataire ayant d’ailleurs proratisé à cette date les sommes dues au titre de la TOM 2023.

Par ailleurs, les photographies produites par le locataire ne sont ni localisées ni datées, empêchant de retenir leur caractère probant.

Il convient de rappeler que la charge de la preuve repose sur la SCI FDG DE CONDE et d’observer qu’il existe que l’état d’entrée dans les lieux est un formulaire présenté sous forme de tableau comportant uniquement des lettres pour l’appréciation des locaux sans descriptif, avec mention des observations de l’état des lieux de sortie ; les deux n’ayant photographies annexées et n’ayant pas été établi contradictoire. La demanderesse ne produit aucun constat d’huissier pour établir les dégradations relevées.

Il convient de déterminer si les réparations mentionnées dans les devis produits peuvent être imputées au locataire notamment par une analyse comparative de l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Le tribunal observe que la bailleresse se contente de produire un devis de travaux et les mentions d’état des lieux de sortie apposés sur l’état des lieux d’entrée, qui ne sont pas des éléments probants suffisant pour démontrer pas ses demandes. En effet, elle ne justifie en aucun cas des éléments qui auraient été cassés (radiateurs hors service ou arraché, poignée de serrure, cabine de douche, chasse d’eau…) ou de la nécessité du remplacement des serrures.

Sur les prétendues dégradations dans le logement concernant les murs et sols, il n’est pas non plus démontré que celles-ci pourraient être liées à un usage anormal du logement sur une durée de location de 6 ans.

Par ailleurs, elle ne produit aucune attestation des témoins mentionnés comme présents sur l’état des lieux, la seule attestation produite de la société QUILLET ayant été écartée du fait de la contradiction du témoignage relevé ; la demanderesse ne formulant d’ailleurs pas de demande au titre du nettoyage des locaux à l’encontre du défendeur.

Par conséquent, la SCI FDG DE CONDE sera déboutée de sa demande en paiement de réparations locatives.

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance sur la période du 6 janvier 2023 au 12 août 2023 :

Aux termes de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu des réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 dispose, en outre, que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Monsieur [E] [G] fait valoir que sa bailleresse lui a d’abord délivré congé pour un motif erroné et qu’elle n’a pas hésité à s’octroyer le droit de rentrer dans les lieux pour reprendre le logement illégalement, profitant de la faiblesse de son locataire disposant d’une reconnaissance handicapée auprès de la MDPH. Il indique avoir été particulièrement affecté par la situation qui a entraîné une période de dépression durant laquelle il a été sans cesse relancé par une entreprise de recouvrement mandaté par sa bailleresse. Il sollicite l’indemnisation du préjudice de jouissance subi.

La demanderesse rétorque que le congé délivré n’était pas frauduleux.

Le tribunal relève que la SCI FDG DE CONDE a délivré congé par courrier en date du 6 janvier 2023 aux locataire aux fins de reprise du logement avec délai de 6 mois, sans que le locataire ne quitte les lieux puisque la sortie du logement a été effective au 12 août 2023.

Le locataire ne produit aucun document attestant du préjudice de jouissance subi tel que des lettres de réclamations pour dénoncer le caractère non valide du congé délivré, ni de réponse à la convocation à l’état des lieux de sortie, auquel il était d’ailleurs absent.

Il ne justifie pas de suivi psychologique pour démontrer de la dégradation de son état de santé mental, qui serait une conséquence selon lui pouvant découler du trouble de jouissance subi.

Faute de preuve rapportée quant au préjudice subi, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI FDG DE CONDE a dû accomplir, Monsieur [E] [G] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI FDG DE CONDE ;

CONSTATE la nullité du congé pour reprise des locaux ayant été délivré par la SCI FDG DE CONDE au locataire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à la SCI FDG DE CONDE la somme de 1.802,85 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse au prorota temporis compte-tenu du départ du locataire du logement), après déduction du dépôt de garantie dont il a été autorisé la conservation par la bailleresse ; ce avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à verser à la la SCI FDG DE CONDE une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge