— N° RG 24/01586 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOWG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 18 Novembre 2024

Minute n°25/00392

N° RG 24/01586 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOWG

le

CCC : dossier

FE :

M^e Rachid ELMAM,

M^e THIERRY-LEUFROY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S. KLM EXPRESS TRANSPORT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphanie THIERRY-LEUFROY de la SELARL THIERRY-LEUFR avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Février 2025,

GREFFIER

Lors des débats Madame BOUBECKER, Greffier et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSE DU LITIGE

La société KLM TRANS EXPRESS exerce une activité de transport de marchandises, déménagement ou location de véhicules avec conducteur destinée au transport de marchandises à l’aide de véhicule n’excédant pas 3,5 T.

Par un acte sous seing privé du 1er mai 2022, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES a donné à bail à la société KLM TRANS EXPRESS un local d’activité- entrepôt correspondant au lot n°6 situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Thorigny sur Marne (77 400) comprenant des bureaux au rez-de-chaussée et à l’étage, ainsi que trois places de parking.

Le contrat a été conclu pour une durée de 23 mois à compter du 1er mai 2022 jusqu’au 28 mars 2024 moyennant un loyer annuel fixé à 21 000 euros HT/HC.

Par courrier du 4 janvier 2024, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES a rappelé à la société KLM TRANS EXPRESS que le terme du bail était fixé au 28 mars 2024 et lui a proposé la réalisation d’un état des lieux de sortie le 29 mars 2024.

Par lettre recommandée du 12 mars 2024, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES a rappelé à la société KLM TRANS EXPRESS son obligation de libérer les lieux le 28 mars 2024.

En l’absence de réponse du preneur, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES a fait délivrer à la société KLM TRANS EXPRESS une sommation de déguerpir par acte d’huissier du 8 avril 2024.

Par un acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, la société KLM TRANS EXPRESS a fait assigner la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir juger à titre principal de l’existence d’un bail commercial conclu entre elle et la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES, de voir requalifier le contrat la liant à la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES en bail commercial, constater la mauvaise foi de la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES lors de la conclusion du bail, réputer non écrite la clause portant sur la durée du bail commercial, dire et juger que la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES ne peut se prévaloir d’un bail dérogatoire et débouter en conséquence la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES de l’ensemble de ses demandes et à titre subsidiaire de voir condamner la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES au paiement de la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de sa mauvaise foi.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, la société KLM TRANS EXPRESS demande au tribunal de bien vouloir :

A TITRE PRINCIPAL :

• Juger de l’existence d’un bail commercial entre la SAS KLM TRANSPORT EXPRESS et la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES ;

• Requalifier le contrat liant la SAS KLM TRANSPORT EXPRESS et la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES en un bail commercial ;

• Constater la mauvaise foi de la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES lors de la conclusion du bail ;

• Réputer non écrite la clause portant sur la durée du bail commercial qui est contraire aux dispositions des statuts des baux commerciaux ;

• Dire et juger que la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES ne peut se prévaloir d’un bail dérogatoire ;

• Débouter en conséquence la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES ALLIERES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

• Condamner la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES au paiement de la somme de 50.000 euros au profit de la société KLM TRANSPORT EXPRESS afin de réparer le préjudice subi découlant de la mauvaise foi du bailleur ;

• Condamner la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES au paiement de la somme de 3.600 euros au profit de la société KLM TRANSPORT EXPRESS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

La société KLM TRANS EXPRESS se fonde sur l’article L. 145-5-1 du code de commerce pour solliciter une requalification du contrat du 1er mai 2022 en bail commercial de droit commun en soutenant que ce contrat ne constitue pas une convention de location précaire faisant valoir qu’elle n’a jamais souhaité une précarité dans les relations contractuelles avec la société KLM TRANS EXPRESS bailleresse en ce qu’elle a investi des sommes conséquentes dans l’aménagement du local et n’a pas été en mesure de l’amortir. Elle indique que la précarité est caractérisée par la jurisprudence par la fragilité du droit de l’occupant et non par la durée de l’occupation et qu’en l’espèce il n’existe aucune précarité justifiant une telle qualification.

La société soutient que le contrat de bail commercial qu’elle a conclu avec la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES ne constitue pas un bail dérogatoire visé à l’article L. 145-5 du code de commerce en ce qu’il ne remplit pas les conditions posées par cette disposition pour justifier de sa caractérisation en bail dérogatoire. Elle indique que le bail est dénommé à tort « bail dérogatoire » et que les conditions de recours à un tel contrat sont la commune intention des parties et la concomitance entre la date de conclusion du bail et l’entrée dans les lieux ce qui n’est pas le cas en l’espèce faisant valoir notamment qu’elle a intégré les locaux avant la prise d’effet du contrat. Elle indique que la rédaction de l’article 2.1 du bail commercial est ambiguë dès lors qu’elle ne précise pas à quel chapitre il déroge. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais souhaité conclure un bail dérogatoire.

Elle en déduit que s’agissant d’un bail commercial, la clause du contrat prévoyant une durée inférieure à trois ans est réputée non écrite en application des dispositions de l’article L. 144-5-15 et L 145-4 du code de commerce.

La société KLM TRANS EXPRESS invoque les dispositions des articles 1156 et 1162 du Code civil indiquant que les clauses stipulées au contrat permettent de caractériser un bail commercial notamment en ce que le bailleur a reconnu la propriété commerciale à l’article 10, par une clause permettant le transfert du droit au bail ou du fonds de commerce.

Elle fait valoir que la mauvaise foi du bailleur lors de la conclusion du bail lui a causé un préjudice en ce qu’elle a investi des sommes importantes qu’elle est dans l’incapacité d’amortir et qu’elle évalue à 50 000 euros.

Elle s’oppose à la demande d’expulsion formée par la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES faisant valoir que qu’elle justifie d’une assurance et elle sollicite un rejet de la demande de majoration du loyer de 10 % faisant valoir qu’il s’agit d’une clause pénale en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Elle demande que le montant de la clause pénale soit ramené à un euro.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2024, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES demande au tribunal de bien vouloir :

« Recevant la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES en ses écritures et l’y déclarant bien fondée,

DEBOUTER la SAS KLM TRANS EXPRESS de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions,

A titre reconventionnel,

JUGER que la SAS KLM TRANS EXPRESS est occupante sans titre ni droit depuis le 28 mars 2024 ;

ORDONNER l’expulsion de la SAS KLM TRANS EXPRESS ainsi que tout occupant de son chef, à ses frais, risques et périls ;

CONDAMNER la SAS KLM TRANS EXPRESS à régler à la SCI FONCIERE FOUCAULT ACTIPARC DES VALLIERES la somme de 14.190 euros TTC, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement ;

CONDAMNER la SAS KLM TRANS EXPRESS au paiement d’une pénalité de 10 % des sommes dues ;

CONDAMNER la SAS KLM TRANS EXPRESS à régler à la SCI FONCIERE FOUCAULTACTIPARC DES VALLIERES une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, et ce jusqu’à la libération totale des lieux

ORDONNER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER la SAS KLM TRANS EXPRESS à régler à la SCI FONCIERE FOUCAULT

ACTIPARC DES VALLIERES la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SAS KLM TRANS EXPRESS en tous les dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la sommation de déguerpir.

DIRE que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Stéphanie THIERRY LEUFROY pourra recouvrer directement les frais .

La société KLM TRANS EXPRESS conteste la demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial de droit commun faisant valoir que le bail est intitulé « bail dérogatoire », que l’article 2 du contrat de bail concernant la durée mentionne qu’il est consenti et accepté pour une durée de 23 mois à compter du 1er mai 2022 expirant le 28 mars 2024 et que la société KLM TRANS EXPRESS n’est pas fondée à mentionner que le bail ne précise pas être soumis aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce en ce que l’article 2 reprend cette disposition. Elle indique qu’à la date de signature du bail, la société KLM TRANS EXPRESS n’avait été créée que depuis six mois, qu’elle était en début d’activité et qu’ainsi la commune intention des parties était de conclure un bail précaire. Elle indique que les dates de prise d’effet du bail sont bien stipulées sur le contrat et que l’état des lieux du 3 mai 2022 a été établi lors de la prise de possession des locaux soit postérieurement à sa souscription. Elle indique également que l’article 10 du contrat stipule que le preneur s’engage à ne pouvoir céder son droit au bail contrairement à ce que prétend la société KLM TRANS EXPRESS.

La SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES indique que la société KLM TRANS EXPRESS est occupante sans droit ni titre des locaux lui appartenant depuis le 28 mars 2024, le terme du bail et qu’elle ne lui règle aucun loyer depuis cette date de sorte qu’elle est redevable à la date des conclusions d’une somme de 14 910 euros TTC. Elle indique également que la société KLM TRANS EXPRESS ne lui a pas communiqué le justificatif de l’assurance en totale violation de l’article 6.1 et qu’elle n’exerce pas une activité de transport de marchandises mais de mécanique de sorte qu’elle est fondée à lui réclamer les frais de remise en état des lieux endommagés par une telle activité le cas échéant.

Elle indique conformément aux stipulations de l’article 15 du bail qu’elle est fondée à solliciter une majoration de 10 % sur les sommes dues.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 18 février 2025 et mise en délibéré au 18 avril 2025 prorogé au 28 avril 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature juridique du contrat du 1er mai 2022

La société KLM TRANS EXPRESS soutient que le contrat du 1er mai 2022 constitue un bail commercial de droit commun et non une convention d’occupation précaire ou un bail dérogatoire.

Sur la qualification de convention précaire

En application de l’article L. 145-5-1 du code de commerce, n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Il ressort de la jurisprudence que la notion de convention d’occupation précaire est caractérisée par la fragilité du droit de l’occupant, la limitation de son droit de jouissance, et le faible montant de la redevance.

De même la courte durée de la convention ne constitue plus nécessairement et exclusivement un élément essentiel de la précarité de la convention, et il importe de démontrer le caractère provisoire de la convention par la fragilité du droit de l’occupant.

Contrairement au bail dérogatoire la convention d’occupation précaire se caractérise par la faculté réservée au propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment en raison d’un événement dont l’arrivée est prévisible mais exceptionnelle, alors que le bail dérogatoire ne prend fin qu’à la date convenue.

Enfin, dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, l’occupant n’a pas plus de droits à se maintenir dans les lieux que le titulaire d’un bail dérogatoire de 3 ans, mais, alors que le maintien dans les lieux dans le cadre d’un tel bail peut, sous certaines conditions, donner naissance à un bail commercial statutaire il n’entraîne aucune conséquence particulière dans le cadre d’une convention d’occupation.

En l’espèce, si la société KLM TRANS EXPRESS conteste la qualification de convention d’occupation précaire du contrat du 1er mai 2022, il apparaît que la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES n’a jamais entendu caractériser cette convention de la sorte, celle-ci indiquant que le contrat de bail du 1er mai 2022 constitue un bail dérogatoire.

En outre, aucune des stipulations du contrat de bail du 1er mai 2022 ne permet de la qualifier de convention d’occupation précaire notamment en ce qu’il n’est pas prévu que le bailleur puisse faire cesser l’occupation par le preneur à tout moment et que l’article 2 stipule que si à l’expiration de la durée du bail et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du bail commercial ce qui n’est pas possible dans le cadre d’une convention d’occupation précaire.

Il résulte de ce qui précède que le contrat de bail du 1er mai 2022 ne constitue pas une convention d’occupation précaire au sens de l’article L. 145-5-1 du code de commerce.

Sur la qualification de bail dérogatoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».

L’article 2 du bail du 1er mai 2022 stipule :

« Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 23 mois à compter du 1er mai 2022 expirant le 28 mars 2024.

2.1 Les parties peuvent lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions énoncées ci-dessus à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

2.2 A l’expiration de la durée de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions ci-dessus énoncées pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

2.3 Si à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du bail commercial ».

L’article 10 du contrat de bail du 1er mai 2022 stipule :

« Le preneur s’engage à ne pouvoir sous-louer les locaux, ne pouvoir donner le fonds de commerce exploité dans les lieux en location-gérance, ne pouvoir se substituer quiconque dans la jouissance des lieux, ne pouvoir y domicilier une quelconque personne physique ou morale, ne pouvoir céder son droit au présent bail.

Dans toutes les hypothèses de transfert du présent bail, même en cas de fusion de sociétés ou d’apport partiel d’actifs, il devrait procéder à la signification au bailleur par application de l’article 1690 du Code civil ».

Pour être qualifié de bail commercial dérogatoire l’article L. 145-5 du code de commerce, il convient de déterminer si l’intention des parties était de placer la convention sous l’empire de ce texte, que la conclusion du bail intervienne lors de l’entrée dans les lieux du preneur et que la durée doit être au plus égale à 3 ans.

Ainsi lorsque les parties souhaitent bénéficier des dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce elles ne doivent pas se contenter de limiter à 3 ans la durée du bail, mais également manifester dans le contrat, de façon expresse, leur volonté de déroger au régime du bail commercial de droit commun.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le contrat du 1er mai 2022 s’intitule de manière expresse et non ambiguë « bail dérogatoire », que la durée stipulée à l’article 2 est de 23 mois à compter du 1er mai 2022 jusqu’au 28 mars 2024, soit une durée inférieure à trois ans, et que l’article 2 reprend en partie au point 2.1 et 2.3 in extenso les dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce qui concernent le bail dérogatoire. La seule circonstance que cette stipulation ne vise pas expressément qu’elle se réfère à l’article L. 145-5 du code de commerce est insuffisante pour dénier à ce contrat de bail sa qualification de bail dérogatoire dès lors que les stipulations de l’article 2 mentionnent expressément une dérogation aux dispositions du droit commun ce qui aurait dû à tout le moins alerter la société KLM TRANS EXPRESS. Il en résulte que ces éléments permettent de caractériser la commune intention des parties sur la volonté de conclure un bail commercial dérogatoire du droit commun.

En outre, si la société KLM TRANS EXPRESS soutient être entrée dans les lieux bien avant la signature du bail elle n’en rapporte pas la preuve alors qu’il ressort des pièces versées par la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES qu’un état des lieux d’entrée a été réalisé le 3 mai 2022 soit à proximité directe de la date d’effet du bail.

En outre contrairement à ce que prétend la société KLM TRANS EXPRESS, l’article 10 du contrat de bail du 1er mai 2022 ne permet pas au preneur de sous-louer les locaux, de donner le fonds de commerce exploité dans les lieux en location-gérance, de substituer quiconque dans la jouissance des lieux ni de pouvoir céder son droit au bail. Si la société KLM TRANS EXPRESS entend se prévaloir du deuxième alinéa de l’article 10 pour soutenir que le bailleur aurait reconnu la propriété commerciale, il apparaît que cet alinéa qui prévoit cette possibilité « dans toutes les hypothèses de transfert du présent bail » n’emporte aucun effet dès lors que le premier alinéa de l’article 10 interdit toute hypothèse de transfert du bail, de sorte qu’elle n’est pas fondée à s’en prévaloir pour soutenir que le bail du 1er mai 2022 constitue un bail commercial de droit commun.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le contrat de bail du 1er mai 2022 constitue un contrat de bail dérogatoire du droit commun conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Ainsi, l’article 2 portant sur la durée du bail commercial est conforme aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce concernant le bail dérogatoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le voir réputer non écrit.

En conséquence, le tribunal constate que le contrat de bail du 1er mai 2022 conclu entre la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES et la société KLM TRANS EXPRESS constitue un contrat de bail dérogatoire conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce.

La société KLM TRANS EXPRESS sera déboutée de sa demande de requalification du contrat la liant à la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES en bail commercial du droit commun.

Compte tenu de la solution du présent litige, la société KLM TRANS EXPRESS sera également déboutée de sa demande de voir réputer non écrite la clause portant sur la durée du bail commercial qui est contraire aux dispositions des statuts des baux commerciaux.

Sur la demande en paiement de la somme de 50 000 euros formée par la société KLM TRANS EXPRESS

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

La société KLM TRANS EXPRESS soutient avoir subi un préjudice financier en ce qu’elle a investi des sommes importantes pour développer son activité de transporteur qu’elle est dans l’incapacité d’amortir eu égard la qualification du contrat imputable au bailleur lors de la conclusion du contrat alors qu’elle pensait rester dans les lieux pendant plusieurs années et bénéficier de la propriété commerciale.

En l’espèce, il a été démontré que le contrat de bail du 1er mai 2022 constitue un bail dérogatoire conclu sans aucune ambiguïté de sorte que la mauvaise foi du bailleur invoquée par le preneur n’est pas justifiée. Il en résulte que c’est sciemment que la société KLM TRANS EXPRESS a conclu un bail d’une durée de 23 mois en application des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce et que le préjudice invoqué n’est pas imputable à la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES.

En conséquence, la société KLM TRANS EXPRESS sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice subi.

Sur les conséquences de la qualification de bail dérogatoire du droit commun du contrat du 1er mai 2022

Sur la demande d’expulsion formée à titre reconventionnel par la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce, « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».

L’article 2 du bail du 1er mai 2022 stipule :

« Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 23 mois à compter du 1er mai 2022 expirant le 28 mars 2024 ».

En l’espèce, par courrier recommandé du 4 janvier 2024, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES a rappelé à la société KLM TRANS EXPRESS que le terme du bail était fixé au 28 mars 2024 et lui a proposé la réalisation d’un état des lieux de sortie le 29 mars 2024.

Par lettre recommandée du 12 mars 2024, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES a rappelé à la société KLM TRANS EXPRESS son obligation de libérer les lieux le 28 mars 2024.

En l’absence de réponse du preneur, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES a fait délivrer à la société KLM TRANS EXPRESS une sommation de déguerpir par acte d’huissier du 8 avril 2024.

Il ressort de ces éléments que la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES bailleresse a exprimé son intention de s’opposer à toute reconduction du contrat dérogatoire bien avant la date d’expiration du 28 mars 2024 et que malgré cela, la société KLM TRANS EXPRESS s’est maintenue dans les lieux au-delà du 28 mars 2024.

Il en résulte que la société KLM TRANS EXPRESS est occupante sans droit ni titre depuis le 29 mars 2024 et ne peut donc bénéficier des dispositions de l’article L. 145-5 al 2 du code de commerce, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur les développements des parties sur l’absence de communication du justificatif de l’assurance ou la nature de l’activité exercée.

En raison de l’expiration du contrat de bail dérogatoire du 1er mai 2022, l’expulsion de la société KLM TRANS EXPRESS et celle de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles se trouvant éventuellement dans le local sera réglé conformément à l’article L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement des loyers

L’article 15 du contrat de bail dérogatoire du 1er juin 2022 sur le loyer stipule :

« Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 21 000 euros HT HC. »

L’article 12 du contrat de bail dérogatoire du 1er mai 2022 sur les charges locatives stipule :

« La provision mensuelle pour charges à la signature du bail est fixée à la somme de 30 euros, correspondant à l’entretien des parties communes ».

L’article 13 du contrat de bail dérogatoire du 1er mai 2022 sur les impôts et taxes stipule :

« La provision mensuelle pour la taxe foncière à la signature du bail est fixée à 220 euros. »

En l’espèce, dans ses conclusions, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES soutient que la société KLM TRANS EXPRESS ne règle pas les sommes dues au bailleur et évalue à la date des conclusions qu’elle lui est redevable d’une somme de 14 910 euros TTC correspondant à des loyers et des provisions mensuelles pour charges.

Il apparaît toutefois que la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES ne fournit aucun détail sur les sommes demandées ni aucun décompte qui justifie la réalité et le quantum des sommes dont elle réclame le paiement notamment s’il s’agit de loyers ou d’indemnités d’occupation.

En conséquence, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES sera déboutée de sa demande de condamnation de la société KLM TRANS EXPRESS à lui payer la somme de 14 190 euros TTC.

Sur la demande en paiement d’une pénalité de 10 %

L’article 15 du contrat de bail dérogatoire du 1er mai 2022 sur le loyer stipule :

« A défaut de paiement de toutes sommes dues à son échéance, le preneur devra payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel à l’huissier de justice, 10 % du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du retard dans le paiement que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme, sans préjudice de l’application judiciaire de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ».

En l’espèce, comme indiqué précédemment, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES ne justifiant pas la réalité et le quantum des sommes dont elle réclame le paiement elle n’est pas fondée à solliciter que soit appliquée cette stipulation de l’article 15 du contrat de bail dérogatoire du 1er mai 2022 prévoyant une indemnité de 10 % des sommes dues en cas d’impayés.

En conséquence, la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES sera déboutée de sa demande de condamnation de la société KLM TRANS EXPRESS à lui payer une pénalité de 10 % des sommes dues.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il résulte de ce qui précède que la société KLM TRANS EXPRESS est occupante sans droit ni titre depuis le 29 mars 2024, date d’expiration du bail dérogatoire du 1er mai 2022, de sorte que la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES est fondée à lui réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation.

Bien que les conclusions de la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES ne comportent aucun élément sur le montant de l’indemnité d’occupation dont elle réclame le paiement, il y a lieu de la fixer conformément à l’article 15 des stipulations du contrat concernant le loyer soit à une somme mensuelle de 1750 euros HT/HC (21000/12), soit 2100 euros TTC outre une provision mensuelle pour charges fixées à la somme de 30 euros correspondant à une somme totale de 2130 euros TTC par mois jusqu’à la libération effective des lieux.

En conséquence, la société KLM TRANS EXPRESS sera condamnée à payer à la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES une indemnité d’occupation d’un montant de 2130 euros TTC par mois jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

La société KLM TRANS EXPRESS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la sommation de déguerpir, qui seront directement recouvrés par Maître Stéphanie THIERRY LEUFROY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES les frais qu’elle a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

La société KLM TRANS EXPRESS sera par conséquent condamnée à payer à la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES la somme de 2000 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

La société KLM TRANS EXPRESS sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES à lui payer la somme de 3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONSTATE que le contrat de bail du 1er mai 2022 conclu entre la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES et la SAS KLM TRANS EXPRESS constitue un contrat de bail dérogatoire conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce ;

DEBOUTE la SAS KLM TRANS EXPRESS de sa demande de requalification du contrat la liant à la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES en bail commercial du droit commun ;

DEBOUTE la SAS KLM TRANS EXPRESS de sa demande de voir réputer non écrite la clause portant sur la durée du bail commercial qui est contraire aux dispositions des statuts des baux commerciaux ;

DEBOUTE la SAS KLM TRANS EXPRESS de sa demande de condamnation de la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice subi ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS KLM TRANS EXPRESS et de tout occupant de son chef des locaux qui lui sont donnés à bail par la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES composés d’un local d’activité- entrepôt correspondant au lot n°6 situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à Thorigny sur Marne (77 400) comprenant des bureaux au rez-de-chaussée et à l’étage ainsi que trois places de parking, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles se trouvant éventuellement dans le local sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES de sa demande de condamnation de la SAS KLM TRANS EXPRESS à lui payer la somme de 14 190 euros TTC ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES de sa demande de condamnation de la SAS KLM TRANS EXPRESS à lui payer une pénalité de 10 % des sommes dues ;

CONDAMNE la SAS KLM TRANS EXPRESS à payer à la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES une indemnité d’occupation d’un montant de 2130 euros TTC par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SAS KLM TRANS EXPRESS aux dépens qui comprendront notamment le coût de la sommation de déguerpir, qui seront directement recouvrés par Maître Stéphanie THIERRY LEUFROY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS KLM TRANS EXPRESS à payer à la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

DEBOUTE la SAS KLM TRANS EXPRESS de sa demande de condamnation de la SCI FONCIERE FOUCAULT-ACTIPARC DES VALLIERES à lui payer la somme de 3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT