Min N° 25/00980

N° RG 25/03417 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEB5H

S.A. [Adresse 9]

C/

M. [J] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. HLM TOIT ET JOIE

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jérôme DOULET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [J] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juin 2024, la Société anonyme d’Habitations à loyers modérés (la SA [Adresse 8]) TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [J] [P] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 290,50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, la SA [Adresse 9] a fait signifier à Monsieur [J] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 227,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 octobre 2024, la SA HLM TOIT ET JOIE a saisi la caisse d’allocation familiale de Seine-et-Marne (CAF).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, la SA [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [J] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail, Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [J] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra, Condamner Monsieur [J] [P] au paiement des sommes suivantes :182,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 avril 2025, le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait inférieure au montant du loyer, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, outre revalorisation légale, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la présente assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant recours et sans caution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 16 juillet 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, la SA HLM TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance locative à la somme de 1.620,12 euros arrêtée au 15 octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Elle précise que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 3 janvier 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment par le non-paiement des loyers, et de nombreux troubles causés dans le voisinage, ce qui constituent des manquements à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [P], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 octobre 2025, la SA [Adresse 9] produit un décompte actualisé de la créance locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mr. [J] [P] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par la SA [Adresse 9] le 23 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 juin 2024, du commandement de payer délivré le 3 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 octobre 2025 que la SA [Adresse 9] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [P] à payer à la SA HLM TOIT ET JOIE la somme de 1.620,12 euros, au titre des sommes dues au 15 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 6 juin 2024, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 06 juin 2024, à compter du 15 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [P] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 février 2025, Monsieur [J] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [P] à son paiement à compter du 15 février 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [J] [P] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 03 janvier 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 9] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’Habitations à loyers modérés TOIT ET JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juin 2024 entre la Société anonyme d’Habitations à loyers modérés TOIT ET JOIE d’une part, et Monsieur [J] [P] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] [Localité 10], sont réunies à la date du 15 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la Société anonyme d’Habitations à loyers modérés TOIT ET JOIE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [P] à compter du 15 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à payer à la Société anonyme d’Habitations à loyers modérés TOIT ET JOIE la somme de 1.620,12 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [P] à payer à la Société anonyme d’Habitations à loyers modérés TOIT ET JOIE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 février 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Mr. [J] [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 03 janvier 2025 ;

DEBOUTE la Société anonyme d’Habitations à loyers modérés TOIT ET JOIE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE