Min N° 25/00124

N° RG 24/04574 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWYI

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [C] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [C] [P]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 5 août 2022, Madame [J] [I] a donné à bail à Monsieur [C] [P] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (appartement n°2 au RDV droit) à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 410 euros et 50 euros de provision sur charges.

Par acte en date du 8 août 2022, Madame [J] [I] a souscrit auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif « VISALE », garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé.

Monsieur [C] [P] n’a pas réglé l’intégralité des loyers dus et le cautionnement de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionné par Madame [J] [I] afin de percevoir les montants des loyers et charges impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire aux torts et griefs du preneur,

— ordonner son expulsion,

— la condamner au paiement de la somme de 5.160 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 décembre 2023 sur la somme de 1.020 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation indiquant ne pas avoir connaissance du dernier loyer courant payer. Elle actualise la dette à la somme de 6.080 euros arrêtée au 3 décembre 2024. Elle s’en rapporte à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Monsieur [C] [P] comparaît en personne. Il reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 400 euros en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025.

Les parties se sont engagées à produire une note en délibéré, confirmant le paiement du loyer de décembre 2024 pour le locataire et la bonne réception des fonds pour la demanderesse, mais aucune note en délibéré n’a été transmise au tribunal sur le temps du délibéré malgré leur engagement pris à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action au titre de la subrogation du demandeur dans les droits du bailleur

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 2306 du Code Civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». Sont ainsi visés le droit de créance lui-même et les actions qui s’y rattachent, mais aussi tous les privilèges, sûretés réelles et personnelles ou droits préférentiels qui appartenaient au créancier. En outre, en vertu de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

L’article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE du 8 août 2022, que Madame [J] [I] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, portant sur le contrat de bail consenti à Monsieur [C] [P] dans le cadre du dispositif « VISALE », garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé, qui stipule : « conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

Le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre de la locataire défaillante, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Il est précisé que la recevabilité de cette action est seulement fondée sur le dispositif VISALE qui opère une dérogation aux principes de la subrogation, le subrogeant ne pouvant pas, du seul fait de la subrogation, disposer de plus de droits que ce pour quoi il a désintéressé le subrogé.

Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé des loyers au bailleur sur période d’août 2023 jusqu’au mois d’octobre 2024, et que les quittances subrogatives ont bien été signées postérieurement aux paiements.

En conséquence, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la bailleresse sur toute la durée du bail et son action est recevable tant au regard de sa demande de paiement de la dette que de sa demande de résiliation au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes afférentes.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [P] reste lui devoir, hors frais, la somme de 6.080 euros arrêté au 3 décembre 2024 (échéance du mois de octobre 2024 incluse), dont la dernière quittance subrogative signé par le bailleur en date du 4 octobre 2024 confirmant le versement des loyers pour des montants mensuels de 460 euros à son profit par le dispositif VISALE sur la période des mois de septembre 2023 à octobre 2024 après un premier versement de 100 euros pour le mois d’août 2023.

En conséquence, Monsieur [C] [P] sera condamné au paiement de la somme de 6.080 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [J] [I], au titre de l’arriéré locatif dû au 3 décembre 2024 (échéance du mois de octobre 2024 incluse) ; avec les intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 1.020 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 24 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe 8) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.020 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 février 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’en rapporte à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

A l’audience, Monsieur [C] [P] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux d’un montant de 400 euros par mois. Il occupe un emploi de vendeur dans le secteur du bâtiment pour un salaire net de 1.580 euros. Il indique avoir eu des soucis à cause d’une addiction à l’alcool de laquelle il s’est sorti.

Il ne ressort pas des éléments du dossier que le dernier loyer courant n’a pas été réglé et le locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux mais que la proposition de mensualités à hauteur de 400 euros proposée par le locataire paraît trop importante au regard de ses revenus alors que ce dernier s’engage à un montant minimum de versements en sus du loyer courant pour conserver son contrat de bail et que la durée maximale légale peut être octroyée sur un maximum de 36 mois.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [C] [P] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢Monsieur [C] [P] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches judiciaires que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a dû accomplir, Monsieur [C] [P] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2022 entre, d’une part, et Monsieur [C] [P], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (appartement n°2 au RDV droit) à [Localité 5] sont réunies à la date du 15 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [J] [I], la somme de 6.080 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 3 décembre 2024 (échéance du mois de octobre 2024 incluse) ; avec les intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 1.020 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [C] [P] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 170 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 15 février 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [P], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [C] [P] sera condamné à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge