RÉFÉRÉ

Min N° 25/00350

N° RG 25/00332 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5G4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SCI METROPOLE 93

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Cédric LIGER, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [O] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 mai 2024, à effet au 1er juin 2024, la société civile immobilière METROPOLE 93 (ci-après, la SCI METROPOLE 93) a donné à bail à M. [F] [V] un logement situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 530 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la SCI METROPOLE 93 a fait signifier à M. [F] [V] un commandement de payer la somme principale de 973 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2025, la SCI METROPOLE 93 a fait assigner M. [F] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [F] [V] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 560 euros mensuels à compter du 26 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clefs ;

— condamner M. [F] [V] à lui payer la somme de 2 093 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 25 novembre 2024 ;

— condamner M. [F] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;

— condamner M. [F] [V] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 12 mars 2025.

Par courriels successifs reçus au greffe le 21 mai 2025 et le 25 mars 2025, la directrice du [Adresse 7] [Localité 8] a indiqué avoir été en contact avec M. [F] [V], ce dernier lui ayant indiqué qu’il allait régler l’intégralité de la dette dès réception de son salaire, qu’il avait repris le paiement des loyers courants et qu’il venait de faire un versement important.

Appelée à l’audience du 27 mai 2025, le dossier a été renvoyé à la demande des parties, M. [F] [V] s’engageant à régler le solde de la dette d’ici le 15 juin 2025.

Appelée à l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a été à nouveau renvoyée à la demande du bailleur, qui écrivait au tribunal que M. [F] [V] avait réalisé un virement récent de 750 euros et qu’il s’était engagé à payer le solde de la dette d’ici le 15 août 2025.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

La SCI METROPOLE 93, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 157 euros arrêtée au 20 octobre 2025, mais a précisé que le défendeur avait procédé à un virement de 157 euros le 8 octobre 2025 et demandait à pouvoir produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance. Il a expliqué que M. [T] [V] s’était engagé à plusieurs reprises à régler le solde de la dette en une seule fois mais n’y était pas parvenu. Elle s’en est rapportée sur l’octroi éventuel de délais de paiement.

M. [F] [V] a comparu. Il n’a pas contesté le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Il indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 200 euros au titre de la dette.

1/5

Il a déclaré percevoir la somme de 2 200 euros mensuels au titre de son travail en contrat à durée déterminée renouvelé périodiquement. Concernant ses charges, il indique qu’il n’a pas d’autres dettes et qu’il verse la somme de 200 euros par mois à titre de pension alimentaire pour son enfant. Il a montré à l’audience une attestation de son employeur enregistrée sur son téléphone mentionnant une rémunération de 2 291 euros brut mensuel datée du 31 mars 2025. Il a été autorisé à produire, en cours de délibéré, son bulletin de salaire le plus récent.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

Par courrier reçu au greffe le 6 novembre 2025, autorisé, le conseil de la SCI METROPOLE 93 a produit un décompte actualisé de sa créance arrêté au 31 octobre 2025.

Par courriel reçu au greffe le 21 novembre 2025, autorisé, M. [T] [V] a transmis une attestation de son employeur en date du 7 octobre 2025, son contrat de travail à durée déterminée et a précisé que son CDD était renouvelé depuis décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI METROPOLE 93 verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 6 mai 2024 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 novembre 2024 ;le décompte de la créance arrêté au 31 octobre 2025.Selon ce dernier décompte, M. [F] [V] reste devoir à la SCI METROPOLE 93 la somme de 1 999,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre incluse.

M. [F] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner M. [F] [V] à payer à la SCI METROPOLE 93, à titre provisionnel, la somme de 1 999,28 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025 échéance du mois de d’octobre incluse.

Comme demandé, M. [F] [V] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 973 euros.

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Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le M. [F] [V] le12 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI METROPOLE 93 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que ce délai constitue un minimum légal relevant d’un ordre public de protection des locataires. Ainsi, il peut contractuellement être allongé par les parties au contrat de bail.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article 24 du contrat).

Or, la SCI METROPOLE 93 justifie avoir régulièrement signifié le 25 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 973 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par M. [F] [V].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [F] [V] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois en remboursement de la dette locative.

3/5

Il justifie de sa situation financière en produisant son contrat de travail à durée déterminée conclu le 20 octobre 2025 jusqu’au 5 décembre 2025, l’article 3 du contrat précisant qu’il est « d’usage constant dans la profession de » recruteur de donateurs « pour ONG de ne pas recourir au contrat à durée indéterminé en raison de son caractère par essence temporaire », moyennant le versement d’un salaire de 2 291 euros brut par mois. Il produit en outre une attestation de son employeur datée du 7 octobre 2025 aux termes de laquelle ce dernier indique que M. [F] [V] est employé au sein de son entreprise depuis le mois de décembre 2024 en qualité de recruteur de donateur expérimenté et fait preuve de qualités peu communes dans ce domaine d’activité. L’attestation indique que l’employé souhaite s’investir durablement dans la vie de l’entreprise et son rédacteur écrit : « nous souhaitons poursuivre notre collaboration sur le long terme ».

Ces éléments confirment les déclarations de M. [F] [V] sur la stabilité de son emploi. Ils attestent aussi du montant de sa rémunération, qui lui permet raisonnablement de faire face au paiement du loyer ainsi qu’au versement d’une somme mensuelle de 200 euros par mois au titre de la dette, étant précisé que le montant du loyer est de 560 euros.

En outre, il ressort des éléments communiqués que M. [F] [V] a repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience.

Les conditions légales étant réunies, et en l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de faire droit à la demande de délais sur une durée de 10 mois. Il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [F] [V] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [F] [V], qui succombe en ses prétentions, sera condamné à payer à la SCI METROPOLE 93 une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société civile immobilère METROPOLE 93 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

4/5

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 mai 2024 entre la société civile immobilère METROPOLE 93 d’une part, et M. [F] [V] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], à [Adresse 9]), sont réunies à la date du 26 janvier 2025

;

CONDAMNONS M. [F] [V] à payer, à titre provisionnel, à la société civile immobilère METROPOLE 93 la somme de 1 999,28 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2025 échéance de d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 973 euros ;

ACCORDONS un délai à M. [F] [V] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [F] [V] à s’acquitter de la dette en 10 fois, en procédant à 9 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [F] [V] à payer à la société civile immobilère METROPOLE 93 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé – 560 euros -, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [F] [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS M. [F] [V] à payer à la société civile immobilère METROPOLE 93 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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