Min N° 25/00127

N° RG 24/05420 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYUM

S.A. CLESENCE

C/

M. [C] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CLESENCE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry JOVE DEJAIFFE, avocat au barreau de Melun, de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry JOVE DEJAIFFE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [C] [U]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 8 septembre 2022, la SA CLESENCE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [U] sur des locaux situés [Adresse 2] (appartement n°7) à [Localité 5] et une place de stationnement n°4, moyennant un loyer mensuel initial de 598,25 euros et 51,11 euros de provisions sur charges et un loyer mensuel de 30 euros et 2,17 euros de provisions pour charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CLESENCE a, par acte d’huissier du 14 juin 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant les clauses résolutoires des contrats de bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la SA CLESENCE a ensuite fait assigner Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsion immédiate,condamner Monsieur [C] [U] au paiement de la somme de 2.886,79 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la SA CLESENCE, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme hors frais de 1.515,81 euros arrêtée au 4 décembre 2024, précisant être opposé à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Monsieur [C] [U] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 50 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA CLESENCE produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [U] reste lui devoir, frais déduits (227,66 euros de frais de poursuite), la somme de 1.515,81 euros arrêtée au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Monsieur [C] [U] sera condamné au paiement de cette somme de 1.515,81 euros arrêtée au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 9 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CLESENCE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par courriel avec accusé de réception en date du 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 8 septembre 2022 contiennent une clause résolutoire (au paragraphe f) Retard de paiement – Résiliation pour le bail d’habitation et au paragraphe e) retard de paiement – résiliation s’agissant du contrat de stationnement) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 juin 2024, pour la somme en principal de 3.727,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 15 août 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [C] [U] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux, d’un montant de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Monsieur [C] [U] vit avec sa concubine, sans emploi, et deux enfants à charge.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que et que la dette a diminué depuis l’assignation, démontrant sa volonté d’apurer sa dette locative.

Le locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux, ce dernier exerçant un emploi de chauffeur de bus avec un salaire de 1.700 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [C] [U] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢Monsieur [C] [U] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande d’expulsion immédiate

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SA CLESENCE sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA CLESENCE aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux conclus le 8 septembre 2022 entre la SA CLESENCE, d’une part, et Monsieur [C] [U], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (logement n°7) à [Localité 5] et une place de stationnement (place n°4) sont réunies à la date du 15 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à la SA CLESENCE la somme 1.515,81 euros arrêtée au 4 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [C] [U] à s’acquitter de la dette en 30 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 31ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et les baux seront considérés comme résiliés de plein droit à compter du 15 août 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [U], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

➢

Monsieur [C] [U] sera condamné à verser à la SA CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA CLESENCE de sa demande relative au délai d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA CLESENCE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge