Min N° 25/00612

N° RG 25/00373 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2JD

M. [R] [T]

C/

M. [O] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Chloé CHOUMER FROGER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [O] [V]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2024, ayant pris effet le même jour, M. [R] [T] a donné à bail à M. [O] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 720 euros, des provisions mensuelles sur charges de 40 euros, outre un dépôt de garantie de 720 euros.

Invoquant des impayés, M. [R] [T] a, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, fait signifier à M. [O] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 100,80 euros, dont 1 965,53 euros au titre des loyers et charges de juin à octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, M. [R] [T] a fait assigner M. [O] [V] à l’audience du 09 avril 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner sM. [O] [V] à lui payer la somme de 2 754,71 euros au titre des loyers et charges impayés ; ainsi que 159,27 euros de frais de commissaire de justice, arrêtées au mois de décembre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 octobre 2024 pour la somme de 2 100,80 euros, et à compter de l’assignation pour les loyers et charges échus postérieurement ;

— condamner M. [O] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et indexée comme ce dernier, augmenté des charges et accessoires, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner M. [O] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 09 avril 2025, M. [R] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 183,70 euros selon décompte arrêté au 04 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Il précise s’opposer à tous délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [O] [V], comparant en personne, sollicite de plus larges délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois, afin d’apurer la dette, ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il décrit, pour ce faire, ses charges et ressources ainsi que sa situation personnelle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025, prorogée au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, M. [R] [T] justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [R] [T] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

M. [R] [T] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 30 avril 2024, le commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 04 avril 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 5 183,70 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements du locataires.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner M. [O] [V] à payer à M. [R] [T] la somme de 5 183,70 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 965,53 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 avril 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 21 octobre 2024, M. [R] [T] a fait commandement à M. [O] [V] de payer la somme de 1 965,53 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 02 décembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 09 avril 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de mars 2025. Or, aucune reprise intégral du paiement du loyer n’est caractérisé à cette échéance, aucun n’ayant été réglé dans sa totalité depuis l’échéance d’août 2024.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en délais de paiement et pour les mêmes motifs, de rejeter la demande tendant à la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [O] [V] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, M. [R] [T] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [O] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 760 euros au 01er avril 2025), mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, de la date de résiliation du bail ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [O] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [T] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [O] [V] à payer à M. [R] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [R] [T] recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2024 entre M. [R] [T], d’une part, et M. [O] [V], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 02 décembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [O] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [R] [T], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [V] à payer à M. [R] [T], une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 760 euros au 01er avril 2025) sans indexation, à compter du 02 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [O] [V] à payer à M. [R] [T] la somme de 5 183,70 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 04 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 sur la somme de 1 965,53 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [O] [V] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [O] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer du 21 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [V] à verser à M. [R] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION