— N° RG 25/00681 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2H7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 05 Mai 2025

Minute n°25/939

N° RG 25/00681 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2H7

le

CCC : dossier

FE :

— M^e NAVENNEC-NORMAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. JARDINS DES MUSES ET DES [Localité 8] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE dont le siège social est situé [Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [Y] [G]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 18 Novembre 2025, en présence de M^me MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

JUGEMENT DU 9 DECEMBRE 2025

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [Y] [T] est propriétaire des lots n° 188, 408 et 488 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Jardins des Muses et des [Localité 8] » situé [Adresse 2]), immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier est administré par le cabinet Foncia Marne-la-Vallée, syndic.

Elle ne s’est pas acquittée régulièrement du paiement de ses charges de copropriété.

Par jugement du 11 septembre 2020, le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne a condamné Mme [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 3 836,55 euros au titre des charges de copropriétés impayées, conformément au décompte arrêté le 1er avril 2020. Les sommes dues ont été acquittées le 23 janvier 2023 à la suite d’une saisie-attribution.

Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne a condamné Mme [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 2 318,66 euros au titre des charges de copropriétés impayées, conformément au décompte arrêté le 23 juin 2022. Les sommes dues ont été acquittées le 25 mai 2023 à la suite d’une saisie-attribution.

Pour autant, Mme [Y] [T] ne s’est pas acquittée régulièrement du paiement de ses charges de copropriété postérieures à celles comprises dans la condamnation du 25 novembre 2022.

Par acte du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement des sommes de 13 060,46 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4e trimestre 2024 inclus avec intérêts de droit capitalisables à compter de l’assignation et de 1 313,62 euros au titre des frais de recouvrement, outre celle de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 2 912,60 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [Y] [T], n’a pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation signifiée le 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner Mme [Y] [T] à lui payer les sommes de :

*13 060,46 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au quatrième trimestre 2024, soit appel du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

*1 313,62 euros au titre des frais de recouvrement,

*4 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*2 912,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Mme [Y] [T] aux dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 10-1, 14, 15, 18 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, le paiement de l’arriéré de charges de copropriété évalué à la somme de 13 060,46 euros, arrêtée au quatrième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre le remboursement des frais de recouvrement. Il soutient par ailleurs, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, que le comportement de Mme [Y] [T], dont la dette à l’égard de la copropriété s’aggrave continuellement et qui a déjà été condamnée à plusieurs reprises sans se manifester, lui cause un préjudice distinct du retard de paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires indivis de Mme [Y] [T] des lots n°188, 488 et 408 (pièce n°1),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mars 2022, 23 mars 2023 et 25 avril 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (pièces n°5.4, 5.6 et 5.8),

— le procès-verbaux de l’assemblée générale extraordinaire du 5 mars 2024 autorisant la réalisation de travaux indispensable à la pérennité de l’immeuble (pièce n°5.7)

— les appels de provision et les relevés de compte de Mme [Y] [T] du deuxième trimestre 2022 au quatrième trimestre 2024 (pièce n°4),

— l’extrait de compte de charges arrêté au quatrième trimestre 2024 (pièce n°3).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges ont été approuvées par les assemblées générales des 16 mars 2022, 23 mars 2023, 5 mars 2024 et 25 avril 2024 et que les sommes figurant dans l’extrait de compte arrêté au quatrième trimestre 2024 correspondent à celles apparaissant dans les appels de fonds et les relevés de comptes produits.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ayant signifié ses conclusions à Mme [Y] [T] par acte 7 février 2025, aux termes desquelles il sollicite sa condamnation au paiement des charges de copropriété arrêtées au quatrième trimestre 2024 inclus, alors que cette signification vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au quatrième trimestre 2024 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de copropriété arrêtées au quatrième trimestre 2024 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 13 060,46 euros, est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, Mme [Y] [T] sera condamnée à payer la somme de 13 060,46 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des propriétaires n’expose pas le détail des frais dont le remboursement est sollicité, se limitant à produire le décompte des charges dues au 23 janvier 2023 (pièce n°2.3), dont il ressort que les sommes suivantes sont afférentes à des frais :

—  90 euros au titre d’une mise en demeure « avocat aff. Bruculeri », le 10 juin 2022,

—  125 euros au titre du suivi procédure de recouvrement, le 13 juin 2022,

—  150 euros au titre du suivi procédure recouvrement du 20 septembre 2022,

—  150 euros au titre du suivi de procédure de recouvrement du 21 février 2023,

—  42 euros au titre d’une mise en demeure du 9 août 2023,

—  33 euros au titre d’une relance après mise en demeure du 11 septembre 2023,

—  350 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier, le 19 mars 2024,

—  350 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat le 12 septembre 2024,

— soit un total de 1 313,62 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit également une pièce n°2.1, intitulée « mise en demeure et relances », comportant :

— un courrier du 7 janvier 2022 libellée « LRAR » mentionnant des frais de relance de 42 euros,

— un avis de réception non daté,

— un courrier du 9 août 2023, mentionnant « recommandé AR » et faisant état de frais de relance à hauteur de 42 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre le contrat de syndic à effet au 1er avril 2024.

Au regard de ces éléments, il apparaît que le syndicat des propriétaires ne produit pas le contrat de syndic en application duquel les frais susmentionnés, dont les frais de relance et de mise en demeure, auraient été facturés, le seul contrat de syndic produit prenant effet en 2024.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des pièces versées aux débats que depuis au moins 2017, Mme [Y] [T] ne paye pas régulièrement ses charges sans raison valable et de façon répétée, cette dernière ayant déjà été condamnée à ce titre le 11 septembre 2020 et le 25 novembre 2022 par le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Le non-paiement des charges de copropriété, a fortiori dans de telles proportions, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur les autres copropriétaires, causant ainsi un préjudice certain au syndicat de copropriétaires.

Il convient dès lors de condamner Mme [Y] [T] au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Mme [Y] [T] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Mme [Y] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 912,60 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe,

CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires « LES JARDINS DES MUSES ET DES [Localité 8] » situé [Adresse 1] la somme de 13 060,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Syndicat des Copropriétaires « LES JARDINS DES MUSES ET DES [Localité 8] » situé [Adresse 1] de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires « LES JARDINS DES MUSES ET DES [Localité 8] » situé [Adresse 1] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [Y] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires « LES JARDINS DES MUSES ET DES [Localité 8] » situé [Adresse 1] la somme de 2 912,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE