Min N° 25/00299

N° RG 24/04637 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDW33

Mme [O] [Z] épouse [D]

C/

M. [U] [H] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Madame [O] [Z] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [H] [J]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 02 février 2024, ayant pris effet le 27 février 2024, Mme [O] [Z] épouse [D] a donné à bail à M. [U] [H] [J] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 382 euros, des provisions mensuelles sur charges de 60 euros, outre un dépôt de garantie de 382 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, Mme [O] [D] a fait signifier à M. [U] [H] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 938,07 euros, dont 856 euros au titre des loyers et charges impayés de février à juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, Mme [O] [D] a fait assigner M. [U] [H] [J] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire à compter du 31 juillet 2024 à minuit, et à défaut au plus tard le 19 août 2024 à minuit ;

— ordonner l’expulsion de M. [U] [H] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans u garde-meubles qu’il plaira au tribunal désigner ou dans tel autre lieux du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;

— condamner M. [U] [H] [J] à lui payer la somme de 1 897 euros, arrêté au mois de septembre 2024, correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du présent jugement ;

— rejeter toute demande visant à suspension de la clause résolutoire et la fixation d’un échéancier de paiement ou encore, l’octroi de délai supplémentaire ;

— condamner M. [U] [H] [J], à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 442 euros, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamner M. [U] [H] [J] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 15 janvier 2025, Mme [O] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 747 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

M. [U] [H] [J] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En outre, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [U] [H] [J] n’était ni présent ni représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, Mme [O] [D] justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 juin 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [O] [D] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [O] [D] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 02 février 2024, le commandement de payer délivré le 19 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025, démontrent l’existence d’une dette locative de M. [U] [H] [J] à l’égard de la bailleresse.

Le décompte produit tient compte des sommes versées par la locataire et fait apparaître, au 15 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, une dette locative de 3 747 euros.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de rejet de prélèvement à trois reprises, pour 15 euros chacun. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de relance en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative, soit pour un montant de 45 euros. La dette locative s’établit ainsi à 3 702 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [U] [H] [J] à payer à Mme [O] [D] la somme de 3 702 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 856 euros à compter du 19 juin 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 02 février 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 19 juin 2024, Mme [O] [D] a fait commandement à M. [U] [H] [J] de payer la somme de 856 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 31 juillet 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [U] [H] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, Mme [O] [D] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [U] [H] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 442 euros au 01er janvier 2025), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [H] [J] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [O] [D] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [U] [H] [J] à payer à Mme [O] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE Mme [O] [Z] épouse [D] recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2024 entre Mme [O] [Z] épouse [D], d’une part, et M. [U] [H] [J], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], sont réunies à la date du 31 juillet 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [U] [H] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE Mme [O] [Z] épouse [D], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [H] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [H] [J] à payer à Mme [O] [Z] épouse [D] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 442 euros au 01er janvier 2025), à compter du 31 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [U] [H] [J] à payer à Mme [O] [Z] épouse [D] la somme de 3 702 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 856 euros à compter du 19 juin 2024, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [U] [H] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [U] [H] [J] à verser à Mme [O] [Z] épouse [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION