Min N° 25/00973

N° RG 25/03123 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBKD

M. [O] [B]

Mme [C] [N] épouse [B]

C/

Mme [S] [D]

M. [E] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [C] [N] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par M^e Florence FREDJ-CATEL, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [S] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

Monsieur [E] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florence FREDJ-CATEL

Copie délivrée

le :

à : Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2022, Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] ont donné à bail à Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 705 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] ont fait signifier à Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.327,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 18 mars 2025 Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] ont fait assigner Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de règlement des loyers et défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs,Ordonner en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de bail, Ordonner l’expulsion de Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, Juger que dans la huitaine du jugement à intervenir Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] et tous occupants de leur chef devront quitter les lieux ci-dessus visés,Juger que faute pour Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] d’avoir vidé les lieux dans ce délai de tous occupants et mobiliers de leur chef il pourra être procédé à leur expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique,Autoriser les époux [B] à remiser les effets mobiliers appartenant à Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] et à tous occupants de leur chef dans tel garde-meuble de leur choix aux frais, risques et périls des locataires, Condamner solidairement Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] au paiement des sommes suivantes :5.817,05 euros au titre de la dette locative, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 sur la somme de 4.327,05 euros et pour le surplus à compter du prononcé de la décision à intervenir,Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 14 mai 2025, jusqu’à libération effective des lieux,La somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir,Rejeter toutes demandes visant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, la fixation d’un échéancier ou encore l''octroi de délais de tous ordres ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 4 juin 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8.797,05 euros arrêtée au 2 octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus.

Ils soutiennent sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 mars 2025, et n’ont pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance dudit commandement, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] régulièrement assignée à personne pour la première, et à domicile pour le second, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] assignée à personne pour le premier et à domicile pour le second, n’ont pas comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2022, du commandement de payer délivré le 14 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 2 octobre 2025 que Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] la somme de 8.797,05 euros, au titre des sommes dues au 2 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.327,05 euros à compter du 14 mai 2025, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 01 octobre 2022, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01 octobre 2022, à compter du 15 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 mai 2025, Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] à son paiement à compter du 15 mai 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 mars 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 01 octobre 2022 entre Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] d’une part, et Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 6], sont réunies à la date du 15 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] à compter du 15 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] à payer Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] la somme de 8.797,05 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.327,05 euros à compter du 14 mai 2025, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 mai 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [C] [N] épouse [B] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [D] et Monsieur [E] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 mars 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE