Min N° 26/00406

N° RG 25/04921 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFGW

Mme [P] [Q]

C/

M. [U] [Z]

Mme [X] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 avril 2026

DEMANDERESSE :

Madame [P] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par TOURAUT AVOCATS de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant

Madame [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Elodie BRUYAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 18 février 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : TOURAUT AVOCATS

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [Z] + M^e Elodie BRUYAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2019, prenant effet le 01 octobre 2019, Madame [P] [Q] a donné à bail à Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] une maison d’habitation située [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1100,00 euros, et 36 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, Madame [P] [Q] a fait signifier à Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16.889,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 juin 2025, Madame [P] [Q] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, Madame [P] [Q] a fait assigner Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix de la requérante, aux frais et risques de qui il appartiendra, condamner solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 19.473 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025, ainsi qu’au montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant recours et sans caution.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 6 octobre 2025.

À l’audience du 18 février 2026, Madame [P] [Q], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 22.583,00 euros arrêtée au 1er janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle souligne que les clés du logement ont été remis ce jour à l’audience, mais aucun congé n’a été donné. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, et considère qu’ils ne peuvent être accordés que sur un délai de deux ans à la suite du départ des locataires des lieux loués.

Madame [P] [Q] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 mai 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [B], représentée, ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant, et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers.

Monsieur [U] [Z] régulièrement assigné, à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [B] et Monsieur [U] [Z] assignés à l’étude du commissaire de justice, était représentée à l’audience pour la première et n’a pas comparu pour le second. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [P] [Q] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 30 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2026 que Madame [P] [Q] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail « XII Solidarité – Indivisible », les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] à payer à Madame [P] [Q] la somme de 22.583 euros, au titre des sommes dues au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 28 septembre 2019, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2019 à compter du 31 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [B], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, mais fait état d’une situation personnelle, de ressources et de propositions d’apurement trop faibles au regard du montant de la dette qui ne permet pas de la solder dans les délais légaux.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et Madame [X] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de débouter Madame [P] [Q] de sa demande sur ce chef.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 juillet 2025, Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] à son paiement à compter de 31 juillet 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [U] [Z] et Madame [X] [B] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 mai 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [X] [B] à payer à Madame [P] [Q] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Madame [P] [Q] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2019 entre Madame [P] [Q] d’une part, et Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 31 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [P] [Q] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] à compter du 31 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] à payer à Madame [P] [Q] la somme de 22.583 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] à payer à Madame [P] [Q] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 juillet 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Madame [X] [B] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] à payer à Madame [P] [Q] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [N] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 mai 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE