RÉFÉRÉ

Min N° 26/00038

N° RG 25/00823 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDVX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 27 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 16 Décembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CLESENCE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par TOURAUT AVOCATS, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [U]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant et assisté de Maître Angélique WEBER, avocat au Barreau de Meaux

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-77284-2025-5801 du 25/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 2024, la S.A CLESENCE a donné à bail à M. [P] [U] un logement situé au [Adresse 5], à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 875,62 euros et 74,54 euros de provision sur charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 2024, la S.A CLESENCE a donné à bail à M. [P] [U] un emplacement de stationnement en sous-sol situé dans le « parking sous-sol double » [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 40 euros et 3 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la S.A CLESENCE a fait signifier à M. [P] [U] un commandement de payer la somme principale de 3.265,25 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 153,76 euros de frais, en se prévalant des clauses résolutoires insérées aux baux et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique en date du 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2025, la S.A CLESENCE a fait assigner M. [P] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater la résiliation des baux, subsidiairement prononcer leur résolution judiciaire ;

ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

condamner M. [P] [U] à lui payer, à titre provisionnel les sommes suivantes :

4.622,67 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ; une indemnité mensuelle d’occupation, outre les dépens comprenant les frais du commandement de payer, la somme de 1.093 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 15 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 16 décembre 2025 afin de permettre au défendeur de déposer un dossier d’aide juridictionnelle et de bénéficier d’un conseil.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience cette audience, la S.A CLESENCE, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.988,20 euros, arrêtée au 12 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son l’assignation. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement formulée en défense.

M. [P] [U] a comparu, assisté de son conseil. Il n’a pas contesté le montant de la dette et a rappelé avoir effectué trois versements importants de 1 920, 900 et 480 euros dernièrement. Il a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Il indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 100 euros au titre de la dette.

Il a affirmé que le versement du loyer était repris depuis le mois dernier et que ses droits CAF avaient été rétablis. Il a expliqué la dette par le fait qu’il avait perdu son emploi de chauffeur VTC suite à l’annulation de son permis de conduire et qu’il avait dû venir en aide à la mère de sa fille, hospitalisée en psychiatrie. Il a indiqué que sa situation financière s’était améliorée, qu’il percevait désormais des revenus tirés de ses missions d’intérim.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1/5

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A CLESENCE verse aux débats les pièces suivantes :

Les contrats conclus entre les parties le 18 septembre 2024 ;Le commandement de payer visant les clauses résolutoires des baux, en date du 12 mai 2025 ;Le décompte de la créance arrêté au mois de novembre 2025 inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [P] [U] reste devoir à la S.A CLESENCE la somme de 4.988,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (165,26 au titre du commandement de payer, 13 au titre du droit de plaidoirie et 98,93 euros au titre de l’assignation).

M. [P] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner M. [P] [U] à payer à la S.A CLESENCE, à titre provisionnel, la somme de 4 711, 01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Comme demandé, M. [P] [U] sera condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.265,25 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

2/5

Par ailleurs, la S.A CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat des baux litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux (article 2.f).

Le contrat portant sur un emplacement de stationnement, qui contient une clause résolutoire sans mention de délai, conclu le même jour que le bail d’habitation et entre les mêmes parties, constitue l’accessoire de ce dernier, si bien que sa résiliation suivra le même régime.

Or, la S.A CLESENCE justifie avoir régulièrement signifié le 12 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 3.265,25 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [P] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il produit une attestation CAF en date du 11 décembre 2025 indiquant que ses ressources constituées du RSA et de l’aide personnalisée au logement s’élèvent à la somme de 908,77 euros.

Toutefois, à l’audience, M. [P] [U] a indiqué travailler en intérim ponctuellement.

Il résulte du décompte locatif versé aux débats que d’importants efforts d’apurement de la dette ont été réalisés en décembre 2025 (480, 900 et 1 920 euros versés), couvrant largement le montant du loyer courant.

3/5

Compte de ces efforts, qui attestent des capacités de remboursement de M. [P] [U], il sera fait droit à la demande de délais de paiement malgré l’opposition du bailleur.

Il convient également de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et les clauses de résiliation de plein droit reprendra son effet. Les baux seront résiliés, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [P] [U] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la S.A CLESENCE aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2024 entre la S.A CLESENCE d’une part, et M. [P] [U] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 7], sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2024 entre la S.A CLESENCE d’une part, et M. [P] [U] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement en sous-sol situé dans le « parking sous-sol double » [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

4/5

CONDAMNONS M. [P] [U] à payer, à titre provisionnel, à la S.A CLESENCE, la somme de 4 711, 01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 3.265,25 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS un délai à M. [P] [U] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [P] [U] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et les clauses résolutoires reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [P] [U] à payer à la S.A CLESENCE une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 24 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [P] [U] aux dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

5/5