Min N° 26/00266

N° RG 25/01678 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5QH

S.C.I. LMHV

C/

M. [B] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LMHV

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M. [R] [H] et Mme [X] [Y]

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.C.I. LMHV

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [B] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2022, la Société civile immobilière (la SCI) LMHV a donné à bail à Monsieur [B] [O] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 350,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, la SCI LMHV a fait signifier à Monsieur [B] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4200,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 22 novembre 2024, la SCI LMHV a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la SCI LMHV a fait assigner Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Monsieur [B] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.600 euros au titre de la dette locative, au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit, à compter du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 14 février 2025.

À l’audience du 07 mai 2025, la SCI LMHV, représentée par ses associés Monsieur [H] [R] et Madame [Y] [X], actualise sa créance à la somme de 5950 euros, indique que le locataire a rendu les clés au commissaire de justice, qu’il a dégradé le logement et a proféré des menaces de mort.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [B] [O], régulièrement assigné, à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une réouverture des débats a été ordonnée afin que la demanderesse produise les documents annexés à l’assignation.

A l’audience du 21 janvier 2026 la SCI LMHV, représentée par ses associés Monsieur [H] [R] et Madame [Y] [X], indique maintenir sa demande d’expulsion et les termes de son acte introductif d’instance. Elle ajoute que le locataire n’est plus dans le logement, avoir récupéré les clefs du au mois de mars 2025, que le locataire a dégradé le logement, et qu’il n’a pas été remis en location. Elle actualise la dette locative à la somme de 9.450 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

La partie présente a été avisée que l’affaire est mise en délibéré à la date du 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI LMHV justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LMHV aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er janvier 2022, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au mois de janvier 2026 que la SCI LMHV rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient d’arrêter la dette locative au mois de mars 2025, conformément aux déclarations de la demanderesse qui indique que le locataire a quitté les lieux loués et remis les clés du logement au mois de mars 2025, justifié par la production d’un courrier du locataire en date du 29 mars 2025, informant de son départ des lieux loués.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [O] à payer à la SCI LMHV la somme de 5.950 euros, au titre des sommes dues au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 01 janvier 2022, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2022 à compter du 16 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [O] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 janvier 2025, Monsieur [B] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [O] à son paiement à compter de 16 janvier 2025, date de résiliation du bail, jusqu’au 31 mars 2025, date de la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI LMHV ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [B] [O] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 novembre 2024.

Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation du défendeur au coût des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires, dont le montant doit être apprécié en fonction de la nécessité et de la pertinence des actes d’exécution réalisés.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [B] [O] à payer à la SCI LMHV la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière LMHV aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er janvier 2022 entre la Société civile immobilière LMHV d’une part, et Monsieur [B] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [O] à compter du 16 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à la Société civile immobilière LMHV la somme de 5.950 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à la Société civile immobilière LMHV l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’au 31 mars 2025, date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE la Société civile immobilière LMHV de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à la Société civile immobilière LMHV la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE