RÉFÉRÉ

Min N° 26/00068

N° RG 25/00978 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFKI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Cédric LIGER, avocat au Barreau de Paris

Madame [C] [B] [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Cédric LIGER, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [A] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2016, M. [N] [H] et Mme [C] [G] ont donné à bail à M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] un logement situé au [Adresse 3] ([Adresse 4]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 710 euros et 10 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, M. [N] [H] et Mme [C] [G] ont fait signifier à M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] un commandement de payer la somme principale de 1.480 euros au titre de loyers et charges impayés, outre 374,56 euros et 128,29 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 10 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 novembre 2025, M. [N] [H] et Mme [C] [G] ont fait assigner M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] à leur payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 3.700 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; une indemnité mensuelle d’occupation, en plus des dépens, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 16 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, M. [N] [H] et Mme [C] [G], représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 6.660 euros, arrêtée au 1er janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Ils ont maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Le conseil a été autorisé à produire, en cours de délibéré, des observations complémentaires s’agissant de la qualité de locataire de Mme [D] [A] épouse [V], son nom ne figurant pas sur le bail écrit.

Régulièrement assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

1/6

Par note en délibéré, autorisée, reçue au greffe le 29 janvier 2026, le conseil des demandeurs a transmis deux attestations de souscription d’une assurance multirisque habitation au nom de Mme [D] [A] épouse [V] et un constat d’accord formalisé devant le conciliateur de justice en date du 18 octobre 2023 mettant fin à un différend survenu entre M. [N] [H] et Mme [D] [A] épouse [V]. Il a ainsi indiqué que ses clients maintenaient leurs demandes à l’encontre de Mme [D] [A] épouse [V].

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V], assignés à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Sur l’existence d’un bail

L’article 1709 du code civil définit le louage de chose comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard des articles 2 et 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat et le bail verbal n’est pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’a exigé d’y substituer un bail écrit. En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de ladite loi, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Il appartient seulement à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 7 mai 2016, les demandeurs ont consenti à M. [O] [V] un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 710 euros outre 10 euros de provisions sur charges.

S’agissant de Mme [D] [P] épouse [V], il convient de relever que, outre son lien marital avec le défendeur, les demandeurs produisent :

une attestation de la société ECA – ASSURANCES de souscription d’une assurance multirisque habitation portant sur un bien situé à la même adresse ([Adresse 6]), souscrite au nom de Mme [D] [P] épouse [V], datée du 7 novembre 2018 ;

2/6

une attestation de la société EURO-ASSURANCE de souscription d’une assurance multirisque habitation portant sur un bien situé à la même adresse ([Adresse 6]), souscrite au nom de Mme [D] [P] épouse [V] également, datée du 8 avril 2021 ;

un procès-verbal de constat d’accord dressé par le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Meaux en date du 18 octobre 2023 mettant fin à un différend opposant Mme [D] [V] à M. [N] [H], son bailleur, à propos de travaux à effectuer dans le logement, ce dernier s’engageant à effectuer les travaux de carrelage nécessaires en échange de l’abandon des poursuites engagées par M. et Mme [V].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’un contrat de bail verbal uni les demandeurs à Mme [D] [V], cette dernière étant tenue dans les termes du contrat écrit établi concernant M. [O] [V], avec qui elle habite.

Sur la dette locative

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, M. [N] [H] et Mme [C] [G] versent aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 7 mai 2016 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 7 juillet 2025;Le décompte de la créance arrêté au mois de janvier 2026 inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] restent devoir à M. [N] [H] et Mme [C] [G] la somme de 6.660 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Par ailleurs, il est expressément prévu au bail écrit la solidarité des preneurs (article 11). En outre, il apparaît que les défendeurs sont mariés.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] à payer à M. [N] [H] et Mme [C] [G], à titre provisionnel, la somme de 6.660 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.480 euros, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

3/6

Par ailleurs, M. [N] [H] et Mme [C] [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative des bailleurs, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article VIII).

Or, M. [N] [H] et Mme [C] [G] justifient avoir régulièrement signifié le 7 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.480 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V].

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 septembre 2025.

M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] sont dès lors occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils n’ont pas comparu à l’audience et le décompte actualisé versé aux débats indique que le dernier règlement de leur part date du mois de mai 2025.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

4/6

En l’espèce, M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] sont occupants sans droit ni titre depuis le 8 septembre 2025. Il convient donc les condamner solidairement au paiement mensuel provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 8 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V], condamnés aux dépens, seront également tenus de payer à M. [N] [H] et Mme [C] [G] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de M. [N] [H] et Mme [C] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 mai 2016 entre M. [N] [H] et Mme [C] [G] d’une part, et M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], à [Localité 3], sont réunies à la date du 8 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] à payer, à titre provisionnel, à M. [N] [H] et Mme [C] [G] la somme de 6.660 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2025 sur la somme de 1.480 euros ;

CONDAMNONS solidairement M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] à payer à M. [N] [H] et Mme [C] [G], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

5/6

CONDAMNONS in solidum M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum M. [O] [V] et Mme [D] [A] épouse [V] à payer à M. [N] [H] et Mme [C] [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

6/6