— N° RG 24/01899 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQFR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 23 juin 2025

Minute n° 26/00041

N° RG 24/01899 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQFR

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e BOMMENEL

— M^e TAIEB

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Madame [U] [P]

[Adresse 2]

représentée par Maître Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. CUENCA IMMOBILIER

[Adresse 1]

représentée par M^e Sarah TAIEB, avocate au barreau de MEAUX, avocate plaidante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 en présence de M^me MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

Par acte sous seing privé du 3 juin 2020, la SCI CUENCA IMMOBILIER a donné à bail à Mme [U] [P], ostéopathe, un local à usage professionnel d’une superficie de 12 m2 au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Au cours de la relation contractuelle, Mme [P] s’est plainte de plusieurs désagréments, en particulier de l’apparition d’odeurs persistantes, de traces d’humidité, de moisissures et d’infiltrations.

Une recherche de fuite a été effectuée le 4 octobre 2023 par une entreprise mandatée par le bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2023, Mme [P] a informé le bailleur de son intention de quitter les lieux à l’issue d’un délai de préavis de six mois.

Le 20 novembre 2023, un traitement d’étanchéité de la terrasse de l’immeuble a été effectué par une entreprise mandatée par le bailleur.

Les désagréments constatés ont perduré.

Le 10 janvier 2024, une expertise amiable a été réalisée par le cabinet Union Experts mandaté par la société AXA, assureur de protection juridique de Mme [P].

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, Mme [P] a assigné la SCI CUENCA IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Meaux afin principalement d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts et le remboursement de provisions sur charges.

Le 24 mai 2024, un état des lieux de sortie a été réalisé en présence des parties et d’un commissaire de justice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, Mme [P] demande au tribunal de :

« 

— DEBOUTER la SCI CUENCA IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— DECLARER Madame [U] [P] recevable et bien fondé en ses demandes

— CONDAMNER la SCI CUENCA IMMOBILIER à verser à Madame [U] [P] la somme de 19.536,30 € en réparation de ses préjudices ;

— CONDAMNER la SCI CUENCA IMMOBILIER à verser à Madame [U] [P] la somme de 2,827,34€ en remboursement des provisions sur charges qu’elle a indûment reçues ;

— CONDAMNER la SCI CUENCA IMMOBILIER à verser à Madame [U] [P] la somme de 445 € en remboursement des frais exposés pour le Commissaire de justice ayant dressé l’état des lieux de sortie

— CONDAMNER la SCI CUENCA IMMOBILIER à verser à Madame [U] [P] la somme de 2.000,00€ de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral lié à l’abus du droit d’agir en défense

— CONDAMNER la SCI CUENCA IMMOBILIER à verser à Madame [U] [P] la somme 725 € en restitution de sa caution ;

— CONDAMNER la SCI CUENCA IMMOBILIER à verser à Madame [U] [P] la somme 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens ".

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Mme [P] affirme au visa des articles 606, 1101, 1103, 1231-1 et 1709 du code civil que la SCI CUENCA IMMOBILIER a commis une faute en s’abstenant d’effectuer les grosses réparations rendues nécessaires par les infiltrations constatées et dont le bailleur avait eu connaissance à compter du mois de janvier 2023. En réponse aux arguments opposés par ce dernier, elle affirme qu’elle n’a jamais critiqué les constatations faites par l’entreprise intervenue le 4 octobre 2023, ni refusé l’accès à son local à partir du mois de novembre 2023.

Elle considère que la carence de la SCI CUENCA IMMOBILIER lui a causé un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser en la condamnant à payer une somme de 2 736,30 euros correspondant à la moitié des loyers payés sur la période comprise entre le 15 décembre 2022, date d’apparition des premiers désordres, et le 31 juillet 2023, ainsi que la somme de 5 800 euros correspondant à la totalité des loyers payés sur la période comprise entre le 1er août 2023 et le 3 avril 2024. Elle ajoute avoir subi un préjudice de perte d’une partie de sa patientèle puisqu’elle a été contrainte d’exercer son activité dans d’autres locaux à compter du mois de février 2024. Elle soutient enfin avoir subi un préjudice physique puisqu’elle a souffert d’une toux persistante au cours du mois de décembre 2023, ainsi qu’un préjudice moral en raison d’une anxiété consécutive aux moisissures constatées et à la rétractation soudaine du bailleur quant à l’accord qu’il avait donné pour une résiliation anticipée du bail.

Au soutien de sa demande de remboursement des provisions sur charges, Mme [P] se fonde sur l’article 1353 du code civil et affirme que le décompte des charges communiqué avec retard par la SCI CUENCA IMMOBILIER est erroné du fait de nombreuses incohérences avec les décomptes communiqués précédemment ainsi que ceux communiqués par un autre locataire et les factures produites par le bailleur.

Mme [P] soutient également que la somme versée à titre de caution ne lui a pas été restituée et qu’elle a été contrainte de supporter le coût du constat du commissaire de justice présent lors de l’état des lieux de sortie.

Se fondant sur l’article 32-1 du code de procédure civile, elle soutient que la SCI CUENCA IMMOBILIER a abusé de son droit d’agir en défense en tentant de la « diaboliser », en multipliant dans ses écritures les développements contradictoires et en violant le secret médical par l’intermédiaire de son gérant, et que cela lui a causé un préjudice moral.

En réponse aux demandes reconventionnelles formulées par la défenderesse, elle conteste avoir l’accès au local et de rendre les clés au bailleur, ainsi que toute tentative de dénigrement ou de détournement de la patientèle. Elle considère que le devis produit pour justifier de la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts porte sur des travaux relatifs aux parties communes, affirme avoir quitté le local à compter du 1er mars 2024 et ne pas pouvoir être tenue au paiement du loyer réclamé au titre du mois de mai 2024. Elle soutient enfin que la SCI CUENCA IMMOBILIER ne justifie pas d’une utilisation des images du local sans son autorisation, qu’elle ne détient aucun droit sur l’image de ce local et qu’elle ne justifie pas de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la SCI CUENCA IMMOBILIER demande au tribunal de :

« 

— DEBOUTER Madame [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

Reconventionnellement

— CONDAMNER Madame [P] à payer à la SCI CUENCA la somme de 12 910,92 € au titre des travaux de remise en état de son local outre à la somme de 780 € au titre du changement de serrure

— CONDAMNER Madame [P] à payer à la SCI CUENCA la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en raison du dénigrement à l’égard de la patientèle et de la tentative de détournement de patientèle

— CONDAMNER Madame [P] à payer à la SCI CUENCA la somme de 564,52 € au titre du loyer échu du mois de mai 2024

— CONDAMNER Madame [P] à payer à la SCI CUENCA la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour l’utilisation sans autorisation du droit à l’image des locaux de la SCI CUENCA après son départ des lieux sur le fondement de l’article 1240 du code civil

— LA CONDAMNER à ne plus faire usage de ces photographies et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

— CONDAMNER Madame [P] à payer à la SCI CUENCA la somme de 3600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer dans les conditions de l’article 599 du code de procédure civile par maître TAIEB

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

La SCI CUENCA IMMOBILIER conteste toute faute commise au cours de la relation contractuelle. Elle affirme qu’aucune entreprise ne pouvait intervenir au mois d’août 2023 en raison des congés de la période estivale, que Mme [P] a critiqué l’entreprise intervenue le 4 octobre 2023, qu’une seconde entreprise est intervenue le 20 novembre 2023 et que les travaux programmés n’ont pu être réalisés que le 4 avril 2024 en raison de pluies intenses qui se sont abattues sur le département de la Seine-et-Marne. Elle affirme qu’elle n’était pas tenue de réparer les dommages causés à l’intérieur du local qui devait être pris en charge par l’assureur de Mme [P]. Elle ajoute que la locataire a fait changer les serrures du local qui était devenu inaccessible.

Elle conteste tout préjudice de jouissance subi par la demanderesse, considérant qu’elle ne justifie pas de la survenance d’un dégât des eaux avant le 2 août 2023, qu’elle s’est elle-même constituée des preuves tendant à établir l’impossibilité d’utiliser le local et que ces éléments sont contredits par des attestations de plusieurs de patients, que les désordres constatés n’ont pas directement mis en danger la santé des occupants, qu’il existait certes des traces d’humidité mais pas de moisissures, et que les plinthes ont été décollées à la demande du gérant de la SCI CUENCA IMMOBILIER qui tentait de localiser la source des infiltrations. Elle ajoute que Mme [P] ne justifie pas d’une perte d’une partie de sa patientèle, que les pièces produites pour justifier de son préjudice physique ne sont pas probantes et que son préjudice moral n’est pas justifié.

En réponse à la demande de condamnation au remboursement des provisions sur charges, la SCI CUENCA IMMOBILIER soutient que Mme [P] a refusé de consulter les décomptes mis à sa disposition au siège de la société et exigé d’en recevoir la copie alors que cela n’était pas prévu par le contrat de bail. Elle affirme également avoir communiqué l’ensemble des décomptes et factures nécessaires.

Elle conteste toute mauvaise foi dans le cadre de sa défense et toute violation du secret médical.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, la SCI CUENCA IMMOBILIER affirme que Mme [P] a aggravé l’état du local en procédant au changement de la serrure de la porte d’entrée en violation des stipulations du bail, en refusant l’accès au personnel de nettoyage et en empêchant l’aération des lieux pendant plusieurs mois, ainsi qu’en ne procédant pas au rebouchage des trous présents sur les murs, et que cela nécessite des travaux de remise en état et l’a contrainte à devoir faire changer la serrure à la libération des lieux. Elle ajoute qu’en apposant des affiches dans les locaux afin d’informer le public des désordres qui affectaient son local et en continuant d’utiliser des photographies du local après son départ, Mme [P] a tenté de dénigrer la structure qui l’accueillait et de détourner une partie de la patientèle des autres praticiens.

Elle soutient également que Mme [P] n’a pas payé le loyer dû au titre du mois de mai 2024 et considère, au visa de l’article 1219 du code civil, qu’elle ne justifie pas que le local était alors impropre à l’usage auquel il est destiné.

Enfin, la SCI CUENCA IMMOBILIER soutient que Mme [P] utilise les images du cabinet sans son autorisation.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 juin 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 novembre 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts

Sur les désordres

Il est constant que les désordres dénoncés par Mme [P] ont pour origine des infiltrations.

Il ressort d’une facture établie par l’entreprise intervenue le 4 octobre 2023 et du rapport d’expertise réalisé par le cabinet Union Experts que ces infiltrations ont pour origine un défaut d’étanchéité du sol de la terrasse située au premier étage, du sol du local donné à bail et de la façade de l’immeuble.

Cette facture mentionne en effet que des joints ciment du carrelage de la terrasse présentent des défauts d’étanchéité à proximité de la porte d’entrée d’un logement, de même que le sol du local, la porte d’entrée située « coté porte de sortie » et la façade située « le long de la rue coté propriéter ».

De même, le rapport d’expertise réalisé par le cabinet Union Experts a permis d’établir que " des traces d’humidité au plafond au droit de la portée d’entrée […] proviennent à l’évidence du balcon terrasse fuyard du 1er étage « . Il relève également que les parpaings de la façade ne sont pas enduits et que l’étanchéité au droit du seuil de la porte n’est pas effectuée, que la descente des eaux pluviales n’est pas raccordée au regard, que l’eau s’écoule dans la tranchée au droit du mur de la façade arrière et que » tous ces points sont visiblement à l’origine des infiltrations et remontées capillaires dans [le] local " de Mme [P].

Sur la responsabilité de la SCI CUENCA IMMOBILIER

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Ne constituent pas des réparations locatives à la charge du preneur celles entrainées par des infiltrations d’eau apparues sur une terrasse, les murs extérieurs et le sol des lieux loués, sauf stipulation contraire du contrat de bail.

Selon l’article 1231 du même code, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du code civil dispose enfin que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les désordres dénoncés par Mme [P] ont pour origine un défaut d’étanchéité du sol de la terrasse, des murs extérieurs et du sol du local donné à bail.

Leur réparation est donc à la charge du bailleur, les parties ne faisant pas état d’une clause contraire stipulée dans le contrat de bail.

L’inexécution par la SCI CUENCA IMMOBILIER de son obligation d’entretien est susceptible d’engager sa responsabilité, à condition toutefois qu’elle ait été préalablement mise en demeure de s’exécuter.

Mme [P] produit sur ce point des échanges de SMS avec le gérant de la SCI CUENCA IMMOBILIER datés des 24 avril et 20 mai 2023 dans lesquels elle évoquait une « odeur » présente dans les locaux et l’apparition d’une cloque au plafond.

Ces éléments ne constituent pas une mise en demeure adressée au bailleur de procéder aux réparations mises à sa charge, étant également relevé que l’origine des désordres était inconnue puisque l’odeur était supposée venir d’un radiateur et en l’absence de lien établi entre la cloque constatée et d’éventuelles infiltrations en provenance de la terrasse.

Ce n’est que le 4 août 2023 que Mme [P] a mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser les désordres, date à laquelle la défenderesse a réceptionné un courrier dans lequel la locataire faisait état de traces d’humidité dans le local, au niveau des murs et du plafond, d’une fuite et d’une remontée d’eau par le sol, tout en visant l’article 1231-1 du code civil.

Malgré cette notification, il convient de relever que :

— la SCI CUENCA IMMOBILIER affirme avoir attendu le mois de septembre 2023 pour rechercher une entreprise chargée d’effectuer une recherche de fuite au motif que les congés de la période estivale rendait impossible toute intervention au cours du mois d’août 2023.

Aucune pièce n’est toutefois produite pour en justifier (attestations de professionnels, courriels informant le bailleur d’une fermeture estivale, courriels de refus d’intervention etc.), la seule période estivale de congés n’étant pas de nature à caractériser une telle impossibilité ;

— La recherche de fuite n’a été effectuée que le 4 octobre 2023, aucune explication n’étant apportée par la SCI CUENCA IMMOBILIER sur le délai écoulé entre le début de ses recherches et la date d’intervention de l’entreprise mandatée ;

— Les premiers travaux d’étanchéité de la terrasse (aspiration de l’eau résiduelle, séchage à la flamme des parties à traiter, fourniture et pose d’un traitement d’étanchéité liquide de type Sikagard sur la terrasse, les couvertines béton et les parties à ravaler) n’ont eu lieu que le 20 novembre 2023, aucune explication n’étant apportée par le bailleur pour justifier du délai découlé depuis la date de réalisation de la recherche de fuite.

Ce délai ne saurait être expliqué par les quelques réserves émises par Mme [P] à propos du rapport de recherche dès lors, d’une part, que les conclusions de ce rapport étaient suffisamment explicites quant à l’existence d’infiltrations en provenance de la terrasse, du sol et de la façade et alertaient sur le fait qu’il était « impératif de faire intervenir une équipe de coureur et une entreprise spécialiser au niveau de étanchéité de la térrasse du 1er étage afin de remédier aux infiltrations » et, d’autre part, qu’un préposé de SCI CUENCA IMMOBILIER a adressé un courriel à Mme [P] le 12 octobre 2023 dans lequel il indiquait que le rapport ne lui avait été remis qu’à titre informatif, qu’elle n’avait « aucunement besoin de le comprendre et ou de le commenter » et que les travaux allaient être effectués ;

— Si la SCI CUENCA IMMOBILIER justifie que les travaux d’étanchéité du 20 novembre 2023 n’ont constitué que des travaux d’urgence dans l’attente d’une météo plus favorable ainsi que mentionné sur la facture établie par l’entreprise mandatée, et s’il est établi par les différents échanges entre les parties que la météo ne permettait pas de procéder à l’étanchéité complète de la terrasse et des « parties à ravaler » avant la fin du mois de février 2024 au moins, il est établi que le bailleur a tardé à installer un parapluie comme il s’y était pourtant engagé après avoir été informé, le 11 décembre 2023, de l’apparition de nouvelles traces d’humidité. En effet, alors qu’il résulte des éléments versés aux débats que des infiltrations ont persistées jusqu’à la fin du mois de février 2024 au moins, la pose de bâches provisoires, dans l’attente d’une nouvelle intervention sur la terrasse, n’est évoquée que le 23 février 2024, dans un SMS adressé à Mme [P].

— Il ressort du rapport d’expertise amiable réalisé par le cabinet Union Experts que la SCI CUENCA IMMOBILIER ne s’est pas présentée à la réunion d’expertise qui s’est tenue le 10 janvier 2024 alors qu’elle y avait été invitée. Or cette réunion a permis de relever, notamment, que la descente des eaux pluviales n’était pas raccordée au regard et que ceci était pour partie lié aux infiltrations et remontées capillaires constatées. Ce faisant, elle n’a pu procéder au raccordement de la descente, ou en tout cas n’en justifie pas, alors que cela aurait permis de limiter les désordres dénoncés ;

— Ce n’est que le 4 avril 2024 que les travaux d’étanchéité complète de la terrasse ont été réalisés ;

— La SCI CUENCA IMMOBILIER ne justifie pas ni même ne soutient être intervenue dans le local de Mme [P] pour procéder au nettoyage des traces d’humidité.

Au contraire, il résulte d’un courriel qu’un de ses préposés a adressé à Mme [P] le 16 janvier 2024 qu’elle a refusé toute intervention au motif qu’il revenait à l’assureur de la locataire de prendre en charge de tels travaux. Or ainsi qu’il a été vu, la réparation des désordres était à la charge du bailleur, ce qui celui-ci ne contestait d’ailleurs pas dans un courriel adressé à la locataire le 27 octobre 2023 dans lequel il indiquait : « Suite à l’intervention pour la recherche de fuite. L’artisan est passé ce matin. Les travaux débuteront jeudi prochain, il s’agira dans un premier temps de procéder à l’étanchéité du bâtiment afin de pouvoir dans un second temps réalisé l’assainissement ainsi que les désordres constatés dans votre local ».

— En l’état des éléments produits, la SCI CUENCA IMMOBILIER ne justifie pas avoir réalisé de tels travaux avant le 24 mai 2024, date de l’état des lieux de sortie, étant également relevé qu’il n’est pas établi que Mme [P] a pu refuser l’accès au local pour que ces travaux soient réalisés.

Il résulte de ce qui précède que les premiers travaux d’urgence destinés à l’étanchéité de la terrasse n’ont été réalisés que le 20 novembre 2023, soit plus de trois mois après la mise en demeure adressée par Mme [P], qu’aucun parapluie n’a été installé avant le mois de février 2024 malgré la persistance des infiltrations, que la SCI CUENCA IMMOBILIER n’a pas participé à la réunion d’expertise du 10 janvier 2024 qui a permis d’identifier un défaut de raccordement de la descente des eaux pluviales pour partie à l’origine des désordres et qu’aucun travail de reprise des désordres constatés dans le local n’a été réalisé avant l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Ce faisant, la SCI CUENCA IMMOBILIER a manqué à son obligation d’entretien du local loué, engageant sa responsabilité.

Sur le préjudice de jouissance

Mme [P] sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 15 décembre 2022 et le 3 avril 2024.

Ainsi qu’il a été vu, il ne peut être reproché à la SCI CUENCA IMMOBILIER de ne pas avoir procéder aux travaux de reprise des désordres pour la période antérieure au 4 août 2023, date de réception de la mise en demeure.

Pour la période comprise entre le 4 août 2023 et le 3 avril 2024, Mme [P] prétend que le local était inutilisable.

Or s’il résulte des différentes pièces versées aux débats que des traces d’humidité étaient visibles entre le mois d’août 2023 et le 3 janvier 2024 au bas de certains murs du local (peinture écaillée, plinthes décollées), sur le sol, notamment au niveau d’une porte (traces foncées), et au plafond (cloques), et que des gouttes ont pu tomber du plafond en cas de pluie, notamment les 2 et 3 janvier 2024, ces éléments ne suffisent pas à établir que le local était totalement inutilisable sur la période considérée.

Premièrement, la SCI CUENCA IMMOBILIER produit une attestation d’un patient de Mme [P] qui déclare avoir effectué une séance d’ostéopathie à son cabinet le 10 août 2023 et qui affirme que l’état du cabinet était alors satisfaisant. Il résulte également d’un échange de SMS intervenu entre les parties que Mme [P] continuait de recevoir des patients à la date du 27 octobre 2023.

Deuxièmement, le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2023 ne fait pas état des désordres constatés, ni de l’impossibilité pour Mme [P] d’exercer son activité.

Troisièmement, Mme [P] affirme elle-même dans ses écritures qu’elle a été contrainte d’externaliser son activité ponctuellement à compter du 23 février 2024 et que " Le 1er mars 2024, [elle] a informé son bailleur qu’elle ne pratiquait plus son activité dans [le] local ".

Quatrièmement, Mme [P] produit un courriel envoyé à la mairie de [Localité 6] dans lequel elle déclare : « Bonsoir, Je me permets de vous envoyer un mail pour vous informer de la dégradation de mon cabinet. Vendredi 23/02 et samedi 24/02 je n’ai pas pu recevoir de patient dans celui-ci dû à une odeur nauséabonde d’humidité ainsi que la présence de fuite. Je vais y retourner lundi pour voir l’état de ce dernier pour voir si je peux de nouveau recevoir des patients, mais au vu des conditions météo, je vais surement devoir encore les recevoir ailleurs. Des travaux ont commencé, pour aménager le garage (sûrement faire une salle de consultation) au lieu de faire les travaux de remise en état (fuite, ravalement, …) », ainsi qu’un courrier adressé au bailleur dans lequel elle indique : " […] je vous informe que le cabinet a été déménagé le 3 mars 2024 […] ".

Cinquièmement, la demanderesse ne conteste pas avoir apposé dans l’immeuble dont dépendait son local une affiche versée aux débats qui mentionne : " Bonjour, A partir du 4 mars 2024, l’état de mon cabinet […] ne me permets plus de vous recevoir. Le cabinet sera localisé de manière temporaire au [Adresse 3] à [Localité 6] […]. "

En l’état de ces éléments, il est établi que Mme [P] a été dans l’impossibilité d’utiliser le local ponctuellement à compter du 23 février 2024 puis de manière permanente à compter du début du mois de mars 2024.

Malgré tout, il n’est pas contestable, pour la période antérieure au 23 février 2024, que Mme [P] a été troublée dans la jouissance du local compte tenu de ce qui a été précédemment évoqué et de la persistance d’une odeur désagréable, particulièrement lors des épisodes de pluie.

Compte tenu de ce qui précède et en tenant compte du loyer mensuel payé par Mme [P], soit la somme de 725 euros, le préjudice de jouissance qu’elle a subi entre le 4 août 2023 et le 4 avril 2024 sera évalué à la somme de 3 500 euros .

Sur la perte de patientèle

Le simple fait pour Mme [P] d’avoir été contrainte de quitter son local ne suffit pas à établir une perte de sa patientèle.

Ainsi qu’elle le reconnait elle-même, elle a pu recevoir ses patients dans d’autres locaux situés sur la même commune, [Adresse 3], selon ce qui résulte de l’extrait du site Doctolib.fr produit par la SCI CUENCA IMMOBILIER.

Il sera également relevé que Mme [P] ne produit aucun élément comptable susceptible d’établir une baisse de son chiffre d’affaires malgré une sommation de communiquer adressée par la défenderesse.

En l’état de ces éléments, aucun préjudice de perte de patientèle ne sera retenu.

Sur le préjudice physique

Mme [P] justifie avoir souffert d’une toux persistante qui a entrainé une déchirure musculaire qui l’a conduite à consulter le 15 décembre 2023 un médecin de l’hôpital [4] à [Localité 5].

Ce médecin mentionne dans un courrier versé aux débats que le passage de Mme [P] résulte d’une « douleur basi-thoracique droite suite à un accès de toux (tousse depuis un mois à cause de la forte humidité de son lieu de travail) ».

Cette seule pièce ne suffit pas à établir que le diagnostic établi par ce médecin est effectivement lié aux désordres constatés dans le local donné à bail.

En effet, aucune explication n’est apportée par ce dernier sur le lien établi entre « la forte humidité » évoquée et la toux de sa patiente, et ce alors que le taux d’humidité général du local lors de son occupation par Mme [P] est inconnu et que de nombreuses pathologies peuvent entrainer le symptôme constaté, particulièrement en période hivernale.

Il sera également relevé que la SCI CUENCA IMMOBILIER produit un courrier du même médecin daté du 28 novembre 2024 dans lequel ce dernier précise que les propos relevés ont été rapportés par Mme [P] au cours de la consultation.

En l’état de ces éléments, aucun préjudice physique ne sera retenu.

Sur le préjudice moral

Aucune pièce n’est produite par Mme [P] pour justifier de ce préjudice.

Pour autant, il est indéniable que les désordres dénoncés lui ont causé de nombreux désagréments.

En effet, outre les nombreux SMS et courriels échangés avec le bailleur, il est établi par les pièces versées que Mme [P] a été contrainte d’organiser ses rendez-vous en fonction du passage des entreprises mandatées par la SCI CUENCA IMMOBILIER au cours des mois d’octobre et novembre 2023, et qu’elle a été perturbée dans son quotidien pendant plusieurs mois.

En l’état des éléments versés aux débats, ce préjudice sera évalué à la somme de 500 euros.

***

En conclusion, la SCI CUENCA IMMOBILIER sera condamnée à payer la somme de 4 000 euros (3 500 + 500) à Mme [P] à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Sur la demande de remboursement des provisions sur charges

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article VII du contrat de bail stipule que : " Le Preneur remboursera au Bailleur toutes les charges, quelle qu’en soit leur nature, y compris les frais d’entretien et/ou de réparation des parties communes afférentes tant aux Locaux qu’à l’immeuble dans lequel il se trouve. Le Preneur ne sera toutefois pas tenu de rembourser les charges afférentes à l’assurance de l’immeuble, aux honoraires de gestion, aux travaux relevant de la vétusté, aux grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil et des frais de ravalement.

À ce titre, le Preneur versera, à chaque terme de loyer, en sus du loyer, une provision pour charges égale à 150 € Cent cinquante euros (en chiffres et en lettres).

Une régularisation des charges sera faite à chaque fin d’exercice et le montant des provisions sera réactualisé, chaque année, en fonction des dépenses réellement engagées. "

Il incombe au bailleur d’établir la créance de charges dont il réclame le paiement au locataire en démontrant leur existence et leur montant. A défaut, il doit lui restituer les sommes versées à ce titre.

Dans le cas présent, la SCI CUENCA IMMOBILIER verse aux débats quatre décomptes individuels des charges locatives au titre des années 2020 à 2023, dont la force probante est contestée par Mme [P].

En premier lieu, Mme [P] affirme que les tantièmes globaux évoqués par le bailleur dans les décomptes versés aux débats diffèrent de ceux mentionnés sur les décomptes qui lui ont été transmis au cours du mois de décembre 2023.

Effectivement, ces tantièmes globaux sont évalués à 127 980 dans les décomptes transmis à la locataire au cours du mois de décembre 2023 et à 225 980 dans les nouveaux décomptes versés aux débats.

Si la SCI CUENCA évoque une simple erreur de calcul, aucun document n’est produit pour justifier de l’exactitude des tantièmes mentionnés sur les décomptes litigieux, notamment leur mode de calcul.

En second lieu, Mme [P] relève à juste titre que les montants des provisions payés diffèrent entre les décomptes qui lui ont été communiqués au mois de décembre 2023 et ceux versés aux débats. Ces derniers mentionnent des montants inférieurs à ceux portés sur les premiers décomptes communiqués et aux montants que Mme [P] prétend avoir payés alors qu’aucune pièce ne tend à établir l’existence d’impayés au cours de la relation contractuelle.

En troisième lieu, Mme [P] relève à juste titre que certains montants portés sur les décomptes ne correspondent pas à ceux facturés au bailleur, notamment les charges d’électricité et d’internet payées au titre de l’année 2021, les charges d’eau payées au titre de l’année 2022, celles relatives aux produits ménagers et à l’entretien des cabinets pour les années 2021 à 2023, avec parfois des écarts de plusieurs centaines d’euros. Aucun des bulletins de paie du personnel de ménage n’est par ailleurs produit pour justifier des charges réclamées à ce titre, ni aucune pièce relative aux charges d’assurance, étant sur ce point relevé que l’article VII du contrat de bail prévoit expressément que les charges afférentes à l’assurance de l’immeuble sont à la charge du bailleur.

Aucune réponse aux griefs relevés par Mme [P] n’est apportée par la SCI CUENCA IMMOBILIER.

Par ailleurs, malgré la mention faite par cette société dans ses écritures et son bordereau de communication de pièce, aucun décompte individuel de charges n’est produit pour l’année 2024.

Compte tenu de ces éléments et dans la mesure où aucune observation n’est faite par la SCI CUENCA IMMOBILIER sur le tableau récapitulatif des charges justifiées en l’état des éléments produits par le bailleur qui figure dans les écritures de la demanderesse, la SCI CUENCA IMMOBILIER sera condamnée à lui payer la somme de 2 827,34 euros .

Sur la demande de remboursement des honoraires du commissaire de justice

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article XVIII du contrat de bail stipule en son alinéa 4 que : « Tous les frais et honoraires engagés par chacune des parties relativement aux présentes et à leurs suites resteront à leur charge respective. »

Mme [P] étant à l’initiative de l’intervention d’un commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie, elle doit seule supporter le coût de ses honoraires.

Il convient donc de la débouter de sa demande de condamnation du bailleur au remboursement des honoraires du commissaire de justice.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article III-c du contrat de bail stipule que : " Le Preneur verse ce jour au Bailleur, à titre de dépôt de garantie, la somme de 725 € sept cent Vingt Cung euros (en chiffres et en lettres) soit l’équivalent de mois de loyer hors taxes et hors charges du présent bail.

À l’expiration du bail, le dépôt de garantie sera restitué au Preneur, déduction faite de toute somme dont il serait débiteur et notamment au titre de loyers, charges, taxes, réparations ou indemnités quelconques ".

La SCI CUENCA ne conteste pas ne pas avoir restitué cette somme à Mme [P].

Par conséquent, il convient de la condamner à lui restituer la somme de 725 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, après déduction de toute somme dont Mme [P] serait débitrice en exécution du contrat de bail.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur le paiement des travaux de remise en état

Outre que cette demande n’est fondée sur aucun moyen de droit, et à supposer que Mme [P] ait effectivement pu empêcher l’accès du local au bailleur ou au personnel de ménage, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que cela a contribué à l’aggravation des désordres constatés dans le local.

Il sera relevé que le devis produit, d’un montant total de 12 910,92 euros TTC, porte sur les prestations suivantes :

— mise en place de bâche polyane sur l’ensemble de la pièce ainsi que les parties communes du cabinet médical,

— préparation des murs, arrachement des chevilles et divers objets, empêchant la bonne réfection de la peinture,

— rebouchage des trous à l’enduit gros,

— fourniture et pose de deux couches d’enduit fin sur l’ensemble, des murs et plafond, y compris, ponçage successif,

— fourniture et pose de deux couches d’impression blanche,

— fourniture et pose deux couches de finition satin blanche,

— fourniture et réalisation d’un ragréage sur dalle béton,

— fourniture et pose d’un carrelage.

Il n’est pas démontré que ces prestations auraient pu être évitées ou limitées si Mme [P] avait laissé un accès libre au local.

La SCI CUENCA IMMOBILIER est donc mal fondée en sa demande de condamnation de Mme [P] au paiement des travaux de remise en état des désordres.

En revanche, il ressort des états des lieux d’entrée et de sortie que les murs, neufs à l’entrée dans les lieux, présentaient le 24 mai 2024 « 14 percements dont 13 avec chevilles non rebouchées » et « trois accroches non retirées ».

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Dès lors, la défenderesse apparait bien fondée en sa demande de condamnation de Mme [P] relative au coût du rebouchage des trous présents sur les murs du local donné à bail.

Selon le devis qu’elle produit, ce coût est évalué à la somme de 584,70 euros HT, soit celle de 701,64 euros TTC (TVA 20%).

Aucune observation n’est faite sur ce point par Mme [P].

Celle-ci sera donc condamnée à payer la somme de 701,64 euros TTC à la SCI CUENCA IMMOBILIER au titre du rebouchage des trous à l’enduit gros.

Sur le paiement des frais de remplacement d’une serrure

Ainsi qu’il a été vu, il résulte de l’article 1730 du code civil que le preneur doit rendre la chose louée dans l’état dans lequel il l’a reçue, sauf dégradation par vétusté ou force majeure.

S’il n’est pas contesté que Mme [P] a changé une ou plusieurs serrures du local au cours de l’exécution du contrat de bail, il n’est pas démontré qu’elle a omis de rendre les clés de ces serrures lors de l’état des lieux de sortie.

Au contraire, il ressort de ce document établi par commissaire de justice que trois clés de la porte d’issue de secours, trois clés de la porte d’accès au local et une clé de la porte d’accès aux parties communes ont été remises au bailleur.

Il n’est pas mentionné ni justifié que ces clés ne permettaient pas l’ouvertures de ces portes.

En l’état de ces éléments, la SCI CUENCA IMMOBILIER doit être déboutée de sa demande de condamnation de Mme [P] au paiement d’une somme de 780 euros TTC correspondant au coût du remplacement d’une serrure.

Sur le paiement de dommages et intérêts pour tentative de dénigrement et de détournement de la patientèle

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, le simple fait pour Mme [P] d’avoir apposé dans l’immeuble dont dépendait le local des affiches informant le public des désordres constatés dans celui-ci et de continuer à utiliser des photographies du local après son départ, sur son site internet personnel et sur le site internet Doctolib.fr, ce qui n’est pas contesté, ne constitue pas une tentative de dénigrement en l’absence de propos dévalorisant, ni une tentative détournement de la patientèle en l’absence d’élément de nature à établir une intention de capter la patientèle des autres praticiens.

Il sera également relevé que la SCI CUENCA IMMOBILIER, qui évoque une simple « tentative », ne justifie pas de son préjudice.

Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le paiement du loyer du mois de mai 2024

Ainsi qu’il a été vu, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la SCI CUENCA IMMOBILIER a manqué à son obligation d’entretien du local et que Mme [P] a de ce fait été empêchée d’en jouir à compter du début du mois de mars 2024.

S’il est constant que les travaux d’étanchéité complète de la toiture ont été réalisés le 4 avril 2024, la SCI CUENCA IMMOBILIER ne justifie pas que les travaux de remise en état du local ont été réalisés à ce jour, et en particulier avant la fin du mois de mai 2024.

Le devis de remise en état produit par la défenderesse permet au contraire d’établir que ces travaux sont d’une ampleur importante et qu’aucune reprise d’activité n’était envisageable avant leur réalisation.

Compte tenu de ces éléments, l’inexécution reprochée à la SCI CUENCA IMMOBILIER apparait suffisamment grave pour permettre à Mme [P] de se prévaloir d’une exception d’inexécution permettant de s’opposer au paiement du loyer.

La SCI CUENCA IMMOBILIER doit donc être déboutée de sa demande.

Sur la demande de cessation sous astreinte de l’usage de l’image des locaux

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci ; il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsqu’elle lui cause un trouble anormal.

En l’espèce, la SCI CUENCA IMMOBILIER ne produit aucun élément permettant d’établir que l’utilisation faite par Mme [P] des photographies du local, sur son site internet personnel et sur le site Doctolib.fr, lui cause un trouble anormal.

Elle doit donc être déboutée de sa demande de cessation de leur usage sous astreinte.

Sur le paiement de dommages et intérêts pour violation du droit à l’image

L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’existence d’une faute commise par Mme [P] dans l’utilisation des images du local de la SCI CUENCA IMMOBILIER n’est pas établie.

Par ailleurs, cette société ne fait état d’aucun préjudice.

Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en défense

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le seul fait pour la SCI CUENCA IMMOBILIER d’avoir déclaré dans ses écritures et sans le démontrer qu’elle n’avait pas été convoquée à la réunion expertale du 10 janvier 2024, mais également que Mme [P] ne lui avait pas fait part des désordres dénoncés avant le 2 août 2023, qu’elle s’était opposée à l’accès au local à compter du mois de novembre 2023 et qu’elle avait déclaré dans ses écritures avoir subi un préjudice de jouissance du fait de la location de l’appartement situé au-dessus de son local, de même que le fait pour cette société d’avoir formulé des demandes que le tribunal a considéré comme étant mal fondées en raison d’une carence dans l’administration de la preuve, ne constitue pas un abus de la défenderesse dans son droit de se défendre.

De même, il n’est pas établi que la SCI CUENCA IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son gérant et pour se constituer des preuves, a fait pression sur le médecin qui avait établi le certificat médical produit par Mme [P], ou a manqué « gravement » à ses obligations déontologiques, lesquelles ne sont pas produites, en sollicitant des attestations de plusieurs patients.

Enfin, Mme [P] ne justifie pas du préjudice qui aurait résulté du comportement reproché à la défenderesse.

Compte tenu de ces éléments, elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour abus de la SCI CUENCA IMMOBILIER dans son droit de se défendre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CUENCA IMMOBILIER, qui succombe au principal, sera condamnée au paiement des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande également de condamner à la SCI CUENCA IMMOBILIER à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande fondée sur ce même article.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI CUENCA IMMOBILIER à payer à Mme [U] [P] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices ;

CONDAMNE la SCI CUENCA IMMOBILIER à payer à Mme [U] [P] la somme de 2 827,34 euros à titre de remboursement de provisions sur charges ;

DEBOUTE Mme [U] [P] de sa demande de condamnation de la SCI CUENCA IMMOBILIER à lui payer la somme de 445 euros à titre de remboursement des honoraires de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SCI CUENCA IMMOBILIER à payer à Mme [U] [P] la somme de 725 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, après déduction de toute somme dont celle-ci serait débitrice en exécution du contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [U] [P] à payer à la SCI CUENCA IMMOBILIER la somme de 701,64 euros TTC euros au titre du coût du rebouchage des trous du local à l’enduit gros ;

DEBOUTE la SCI CUENCA IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Mme [U] [P] à lui payer la somme de 780 euros au titre des frais de remplacement de la serrure ;

DEBOUTE la SCI CUENCA IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Mme [U] [P] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour tentative de dénigrement et tentative de détournement de la patientèle ;

DEBOUTE la SCI CUENCA IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Mme [U] [P] à lui payer la somme de 564,52 euros au titre de loyer du mois de mai 2024 ;

DEBOUTE la SCI CUENCA IMMOBILIER de sa demande de condamnation sous astreinte de Mme [U] [P] à cesser d’utiliser l’image de ses locaux ;

DEBOUTE la SCI CUENCA IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Mme [U] [P] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation du droit à l’image ;

DEBOUTE Mme [U] [P] de sa demande de condamnation de la SCI CUENCA IMMOBILIER à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour dans son droit de se défendre ;

CONDAMNE la SCI CUENCA IMMOBILIER au paiement des dépens ;

CONDAMNE la SCI CUENCA IMMOBILIER à payer à Mme [U] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI CUENCA IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Mme [U] [P] à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT