Min N° 26/00429

N° RG 25/01841 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD52X

Consorts [E]

Mme [T] [F] épouse [N]

Consorts [X]

C/

Mme [Q] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [J] [E] épouse [I]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [P] [E] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [S] [E] épouse [X]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [L] [E] épouse [A]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [G] [E]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [T] [F] épouse [N]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 7] (ETATS UNIS)

Madame [Y] [X]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [H] [X]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [D] [X]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par M^e Sandrine VERGONJEANNE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [M]

[Adresse 10]

[Adresse 11]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président :Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 mars 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sandrine VERGONJEANNE

Copie délivrée

le :

à : Madame [Q] [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 janvier 2019, les consorts [E] ont donné à bail à Mme [Q] [M] un logement situé au [Adresse 10] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 640 euros, hors charges.

Par jugement du 13 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a débouté les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Madame [Q] [M] aux motifs notamment tirés du fait que la dette dont il était sollicité la condamnation au paiement était exclusivement constituée de charges impayées et que les montants réclamés à ce titre n’étaient pas justifiées, en ce que les consorts [E] produisaient des décomptes des charges pour les années 2022 et 2023, sans autre justificatif.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, les consorts [E] ont fait signifier à Mme [Q] [M] un commandement de payer la somme principale de 2 763,83 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2025, les consorts [E] a fait assigner Mme [Q] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil pour défaut de paiement ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— autoriser les requérants, en cas d’abandon du logement, à effectuer l’inventaire des meubles et de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner Mme [Q] [M] à lui payer la somme de 3 822,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire ;

— condamner Mme [Q] [M] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner Mme [Q] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et le coût de l’assignation ;

— condamner Mme [Q] [M] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 18 mars 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 04 juin 2025. Elle a fait l’objet de deux renvois pour transmission de documents de la défense aux requérants avec montant du loyer contesté et des charges, puis pour consultations des pièces sur charges par la défenderesse et justificatif du paiement des loyers. L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026. Le magistrat a décidé d’une réouverture des débats pour qu’un débat contradictoire ait lieu avec la locataire absente à la dernière audience.

A l’audience du 04 mars 2026, les consorts [E], représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 4 381,71 euros arrêtée au 26 février 2026. Ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils ont indiqué que le débouté concernait une procédure de référé. Ils ont ajouté que les versements mensuels de la locataire étaient inférieurs au montant du loyer.

Au soutien de leurs demandes, ils invoquent l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Madame [Q] [M] a comparu en personne. Elle n’a pas reconnu le montant de la dette. Elle a indiqué qu’il y avait déjà eu un jugement rendu et que les requérants avaient été déboutés. Elle a contesté les charges réclamées et a expliqué que le montant qu’elle paye tous les mois est inférieur au montant appelé car elle conteste l’augmentation des charges. Elle s’est plainte de l’état de l’immeuble et s’est présentée à l’audience avec des débris de volets. Elle a affirmé ne pas solliciter de délais de paiement car elle entend quitter les lieux.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, cette date ayant été rapportée au 24 avril 2026, les parties en étant averties par la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie notamment des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste des charges récupérables par le propriétaire sur le locataire figure en annexe du décret du 26 août 1987. Cette annexe fait mention des « taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ».

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Enfin, aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les consorts [E] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail du 18 janvier 2019 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 26 décembre 2024 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février 2026 inclus ; les factures et décomptes de charges courantes. En revanche, Madame [Q] [M] n’a produit aucune pièce, notamment s’agissant de l’état de l’immeuble.

Selon le décompte, Mme [Q] [M] reste devoir aux consorts [E] la somme de 4 381,71 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 février 2026, échéance du mois de février incluse.

Néanmoins, comme l’a indiqué à l’audience Mme [Q] [M], l’affaire a déjà fait l’objet d’un jugement rendu au fond et produit en demande. Il résulte de ce jugement que dans le cadre de cette précédente instance, les consorts [E] ont demandé la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 2 645,83 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024. Il a été statué sur cette demande. La décision de rejet a autorité de la chose jugée. Toute demande en paiement pour les sommes échues antérieurements au mois de septembre 2024 est donc irrecevable.

Il résulte du décompte versé aux débats que postérieurement au mois de septembre 2024, ont été appelés les montants suivants : 818,96 euros au titre du loyer et des provisions sur charges d’octobre 2024 à avril 2025 ; 1 284,69 euros en mai 2025 ; 845,96 euros entre juin 2025 et février 2026.

Sur l’ensemble de cette période, Mme [Q] [M] a versé tous les mois la somme de 748,96 euros jusqu’au mois d’avril 2025 puis de 765,96 euros jusqu’au mois de février 2026.

Ainsi, la dette s’élève à la somme de 1 728,73 euros.

Mme [Q] [M] a indiqué à l’audience avoir sciemment omis de payer l’intégralité du montant réclamé, en ce qu’il correspond au montant des charges, qu’elle estime ne pas devoir.

Aux termes du contrat de bail liant les parties, « le montant de la provision initiale pour charges est fixé à la somme de cinquante euros. La provision pour charges pourra être réajustée à l’occasion de la régularisation annuelle en focntion des dépenses réelles ». Pour justifier du montant réclamé au titre des charges, les bailleurs produisent l’ensemble des factures de charges pour les années 2023 et 2024, ainsi que les relevés individuels de charges pour les années 2024 et 2025.

Madame [M], alors qu’elle y a été invitée par le juge à l’audience et que l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à ce titre, n’a formulé aucune observation sur les montants réclamés au regard des factures produites en demande.

Au regard des pièces justificatives versées, la créance des consorts [E] est justifiée, s’agissant de la période postérieure au mois de septembre 2024.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Q] [M] à payer aux consorts [E], la somme de 1 728,73 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation échus entre le 1er octobre 2024 et le 26 février 2026 échéance du mois de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, date de la demande en justice.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les consorts [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article VIII).

Or, les consorts [E] justifient avoir régulièrement signifié le 26 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour un montant de 2 763,83 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2025.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [Q] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que celle-ci ne formule aucune demande de délai à l’audience.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 février 2025. En conséquence, Mme [Q] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [Q] [M] au paiement mensuel de celle-ci. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Q] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux bailleurs une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande en paiement des consorts [E] au titre des loyers et charges impayés antérieurs au mois de septembre 2024 inclus, par application de l’autorité de la chose jugée ;

DECLARE recevable la demande des consorts [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 janvier 2019 entre les consorts [E] d’une part, et Mme [Q] [M] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 10] à [Localité 9], sont réunies à la date du 27 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Mme [Q] [M] occupante sans droit ni titre depuis le 27 février 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Q] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Q] [M] à payer à M. [K] [E], Mme [J] [E] épouse [I], Mme [P] [E] épouse [F], Mme [S] [E] épouse [X], Mme [L] [E] épouse [A], Mme [G] [E], Mme [T] [F] épouse [N], Mme [Y] [X], Mme [H] [X], M. [D] [X], la somme de 1 728,73 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation échus entre le 1er octobre 2024 et le 26 février 2026 échéance du mois de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 ;

CONDAMNE Mme [Q] [M] à payer à à M. [K] [E], Mme [J] [E] épouse [I], Mme [P] [E] épouse [F], Mme [S] [E] épouse [X], Mme [L] [E] épouse [A], Mme [G] [E], Mme [T] [F] épouse [N], Mme [Y] [X], Mme [H] [X], M. [D] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Mme [Q] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 décembre 2024, de l’assignation du 14 mars 2025, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Mme [Q] [M] à payer à M. [K] [E], Mme [J] [E] épouse [I], Mme [P] [E] épouse [F], Mme [S] [E] épouse [X], Mme [L] [E] épouse [A], Mme [G] [E], Mme [T] [F] épouse [N], Mme [Y] [X], Mme [H] [X], M. [D] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge