RÉFÉRÉ

Min N° 26/00096

N° RG 25/01102 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEG2B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 10 Mars 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 27 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SNC MENDES 5

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Lauren SIGLER, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2024, la société SNC MENDES 5, aux droits de laquelle vient la société en nom collectif NEXUS 7, a donné à bail à Mme [S] [I] un logement situé au [Adresse 4], à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 18 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 693,45 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la société SNC MENDES 5 a fait signifier à Mme [S] [I] un commandement de payer la somme principale de 2033,62 euros au titre des loyers et charges impayés, et de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre réceptionnée le 16 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2025, la société SNC NEXUS 7 a fait assigner Mme [S] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [S] [I] à lui payer la somme de 2686,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 octobre 2026 ; condamner Mme [S] [I] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [S] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [S] [I] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 26 novembre 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 13 janvier 2026, et a été renvoyée à la demande du conseil du bailleur, indiquant qu’un changement de propriétaire était en cours.

A l’audience du 13 janvier 2026, la SNC NEXUS 7 est intervenue volontairement, représentée par son mandataire, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, elle-même représentée par son conseil. Elle a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3 625,35 euros et a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance en son nom. Elle a indiqué avoir perçu un règlement de 1 000,22 euros le 22 janvier 2026 et s’en est rapporté quant à la demande de délais de paiement. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance. Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [S] [I] a comparu en personne. Elle a contesté le montant de la dette, indiquant qu’un versement de 1 000,22 euros était intervenu. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux.

Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 130 euros au titre de la dette. Elle a expliqué percevoir la somme de 2 478 euros par mois au titre de l’allocation de retour à l’emploi. Si elle arrive en fin de droits en février 2026, elle espère pouvoir retrouver un travail comme expert-comptable. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, tout justificatif de sa situation financière ainsi que la preuve du versement effectué en janvier 2026. Elle a précisé habiter seule dans le logement.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Mme [S] [I] a indiqué avoir été licencié en janvier 2025.

1/5

Dans le cadre de son suivi France Travail, elle a réalisé deux formations payantes qui lui ont occasionné des difficultés financières, notamment en vue de devenir commissaire aux comptes. Elle indique avoir repris les paiements en juin 2025 outre 130 euros au titre de la dette. Elle n’a pas d’autres dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Par note en délibéré reçue au greffe le 17 février 2026, la société demanderesse a indiqué, par l’intermédiaire de son conseil, n’avoir reçu ni le règlement du mois de janvier, ni celui de février 2026. Elle a ajouté ne pas être en mesure de générer de décompte actualisé.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société SNC NEXUS 7 verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail du 28 novembre 2024 ;les justificatifs de son accession à la propriété du bien situé au [Adresse 4], à [Localité 3] ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 16 mai 2025 ;un premier décompte de créance établi au nom de la société MENDES 5, arrêté au 1er janvier 2026, échéance de décembre 2025 comprise, faisant apparaître un solde de 2 747,22 euros ; un deuxième décompte de créance arrêté au 12 janvier 2026 faisant apparaître un solde de 878,13 euros correspondant à l’appel du mois de janvier 2026 ; le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

Il résulte de ces deux décomptes que Mme [S] [I] reste devoir à la société NEXUS 7 la somme de 3 625,35 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier incluse.

Néanmoins, il convient de déduire de cette somme les « frais » injsutifiés imputés au locataire (frais de contentieux de 188,46 euros et 137,45 euros).

Si Mme [S] [I] déclare à l’audience avoir effectué un versement de 1 000,22 euros, elle n’en justifie pas en cours de délibéré, alors qu’elle avait été autorisée à le faire. Par ailleurs, le bailleur indique ne pas avoir perçu de versement récent, sans justifier toutefois de ses déclarations par la production d’un décompte.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de tenir compte de ce versement, encore hypothétique, les déclarations de Mme [S] [I] n’étant pas de nature à remettre en cause la créance ainsi établie arrêtée au 12 janvier 2026, l’éventuel versement étant postérieur.

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Il convient par conséquent de la condamner à payer à la société SNC NEXUS 7, à titre provisionnel, la somme de 2 399,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 janvier 2026 échéance du mois de janvier incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SNC NEXUS 7 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier reçu le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société SNC NEXUS 7 justifie avoir régulièrement signifié le 16 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 033,62 euros.

Le premier relevé de compte versé aux débats indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 130 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il résulte du diagnostic social et financier et des débats qu’elle perçoit la somme de 2 478 euros au titre de l’allocation de retour à l’emploi. Néanmoins, sa situation est amenée à évoluer en raison de la fin prochaine de ses droits.

3/5

Toutefois, il ressort des décomptes versés aux débats que le versement du loyer a été repris, outre le versement d’une somme au titre de la dette, depuis le mois d’août 2025, à l’exception de l’échéance d’octobre, et ce jusqu’au mois de décembre, ce qui démontre sa capacité à faire face à l’apurement progressif de la dette.

Si Mme [S] [I] affirme à l’audience avoir effectué un versement de 1 000,22 euros en janvier 2026, elle n’a pas justifié de ce versement en cours de délibéré, comme cela lui avait été demandé. Un tel versement n’apparaît pas sur les deux décomptes versés aux débats et le bailleur indique ne rien avoir perçu.

Néanmoins, compte tenu du changement de bailleur, et de l’absence de production d’un décompte actualisé par la société demanderesse, permettant d’avoir un récapitulatif de l’ensemble des versements effectués, il convient d’accorder à Mme [S] [I] le bénéfice du doute et de considérer que la condition de reprise du versement du loyer courant est satisfaite, au regard également de l’ensemble des versements réalisés antérieurement.

Dans ces conditions, et au regard du montant de la dette, il y a lieu de faire droit à la demande de délai sur une durée de 19 mois et d’autoriser la défenderesse à s’acquitter de la dette de façon échelonnée moyennant le versement de la somme de 130 euros en plus du loyer.

Il convient également de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [S] [I] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 28 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société SNC NEXUS 7 formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société SNC NEXUS 7 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

4/5

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2024 entre la société SNC NEXUS 7 d’une part, et Mme [S] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 28 juin 2025 ;

CONDAMNONS Mme [S] [I] à payer, à titre provisionnel, à la société SNC NEXUS 7 la somme de 2 399,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 janvier 2026 échéance de janvier incluse ;

ACCORDONS un délai à Mme [S] [I] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [S] [I] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 130 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [S] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [S] [I] à payer à la société SNC NEXUS 7 une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [S] [I] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTONS la société SNC NEXUS 7 de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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