RÉFÉRÉ

Min N° 26/00114

N° RG 25/01053 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGGB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Mars 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux, par ordonnance en date du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 10 Février 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [M] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Mélanie ALBATANGELO, avocat au Barreau de Meaux

Madame [E] [K] [I] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Mélanie ALBATANGELO, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [V] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé les 19 et 20 décembre 2024, à effet au 21 décembre 2024, M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] ont donné à bail à Mme [L] [F] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5], bâtiment D, 1er étage, appartement n°4105, à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°54 situé en sous-sol à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 847,82 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] ont fait signifier à Mme [L] [F] un commandement de payer la somme principale de 2 035,46 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 19 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 novembre 2025, M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] ont fait assigner Mme [L] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [L] [F] à lui payer la somme de 2 121,28 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner Mme [L] [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [L] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ;condamner Mme [L] [F] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 21 novembre 2025.

A l’audience du 10 février 2026, M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W], représentés par leur conseil, ont actualisé leur demande en paiement à la somme de 1 954,36 euros, arrêtée au 03 février 2026, loyer du mois de février inclus. Ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, ils invoquent l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [L] [F] n’a pas comparu.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 13 février 2026, les demandeurs ont produit l’accusé réception de la saisine préfecture.

1/4

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution de la défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [L] [F], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail signé les 19 et 20 décembre 2024, à effet au 21 décembre 2024 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 août 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [L] [F] reste devoir à M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] la somme de 1 954,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 février 2026, échéance du mois de février incluse.

Mme [L] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n’ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W], à titre provisionnel, la somme de 1 954,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 03 février 2026 échéance du mois de février incluse.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 19 novembre 2025, date de la demande en justice, sur la somme de 2 121,28 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

2/4

Par ailleurs, M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VII) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] justifie avoir régulièrement signifié le 18 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 035,46 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025.

Mme [L] [F] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle n’a pas comparu à l’audience et ainsi n’a saisi le tribunal d’aucune demande, malgré la reprise du versement du loyer courant.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Mme [L] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de février inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [L] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

3/4

Mme [L] [F], condamnée aux dépens, sera condamné à payer à M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu les 19 et 20 décembre 2024, à effet au 21 décembre 2024, entre M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] d’une part, et Mme [L] [F] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6], [Adresse 7], bâtiment D, 1er étage, appartement n°4105, et emplacement de stationnement situé en sous-sol n°14, à [Localité 3], sont réunies à la date du 30 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [L] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [L] [F] à payer, à titre provisionnel, à M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W], la somme de 1 954,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 février 2026 échéance de février incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025 sur la somme de 2 121,28 euros ;

CONDAMNONS Mme [L] [F] à payer à M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [L] [F] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Mme [L] [F] à payer à M. [X] [M] [W] et Mme [E] [K] [I] épouse [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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