TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 15 Septembre 2025

N° RG 24/09993 – N° Portalis DB3R-W-B7I-2BG6

N° de minute : 25/

AFFAIRE

S.A.S.U. AUCHAN HYPERMARCHE

C/

S.C.I. UII [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 10]

DEMANDERESSE

S.A.S.U. AUCHAN HYPERMARCHE

[Adresse 2]

[Localité 5] / FRANCE

représentée par Maître Alexandre LIMBOUR de la SELEURL SELARLU Alexandre LIMBOUR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0064

DEFENDERESSE

S.C.I. UII [Localité 7] [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 6] / FRANCE

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0009

COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Carole GAYET

Greffier lors des débats : Etienne PODGORSKI

Greffier lors du prononcé : Fanny GABARD

DÉBATS

A l’audience du 28 avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 février 2008, la SCI LES TROIS [Localité 10], aux droits et obligations de laquelle se trouve la SCI UII ISSY 3 MOULINS, a donné à bail commercial à la société AUCHAN FRANCE devenue société AUCHAN HYPERMARCHE, pour une durée de dix années, les locaux n°26 à 31, d’une surface de 668 m² environ, situés au rez-de-chaussée du Centre commercial LES TROIS MOULINS, sis [Adresse 13] à ISSY LES MOULINEAUX (92130), afin qu’elle y exploite une activité de vente de tous produits habituellement vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type hypermarché à dominante alimentaire ou toute activité de type surface spécialisée hors habillement, moyennant un loyer annuel de base fixé à la somme de 300.600 euros en principal. Aucun loyer variable n’a, par ailleurs, été prévu.

Venu à échéance le 15 avril 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2021, la société AUCHAN HYPERMARCHE a fait signifier à la SCI UII ISSY 3 MOULINS une demande de renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2021, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 122.600 euros en principal.

Par exploit d’huissier du 7 juin 2021, la SCI UII ISSY 3 MOULINS a consenti « au principe du renouvellement pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er avril 2021, mais aux clauses et conditions du bail expiré », entendant « que le loyer de base soit maintenu, dans le cadre du renouvellement, à son montant actuel ».

Faisant suite à son mémoire préalable signifié à la SCI UII ISSY 3 MOULINS le 6 décembre 2021, la société AUCHAN HYPERMARCHE l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par acte du 4 avril 2022, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer de base du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 à la valeur locative estimée à la somme annuelle de 133.600 euros en principal, et subsidiairement voir ordonner une expertise judiciaire pour permettre au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur le montant de celle-ci.

Elle a réitéré ses demandes par mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 03 octobre 2022.

Selon mémoire notifié en lettre recommandée le 09 septembre 2022, dont l’avis de réception n’avait pas été produit, la SCI UII ISSY 3 [Localité 10] a quant à elle sollicité que le juge des loyers commerciaux déclare irrecevables les prétentions de la société AUCHAN HYPERMARCHE, fixe le montant du loyer annuel de base du bail renouvelé au 1er avril 2021 à la somme de 412.971 euros en principal et, subsidiairement, si une expertise était ordonnée, que les frais en soient mis à la charge de la demanderesse et que le loyer provisionnel soit fixé au montant du loyer revendiqué à titre principal.

Par jugement mixte en date en date du 28 novembre 2022, le juge des loyer commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE a notamment :

— déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à arrêter le compte entre les parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux à compter du 1er avril 2021, outre les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil et renvoyé les parties à mieux se pourvoir de ces chefs,

— constaté l’accord des parties pour un renouvellement au 1er avril 2021 du bail entre la société AUCHAN HYPERMARCHE et la SCI UII ISSY 3 [Localité 10] au titre des locaux dépendants du Centre commercial LES TROIS MOULINS, sis [Adresse 13] à ISSY LES MOULINEAUX (92130), pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

— déclaré la société AUCHAN HYPERMARCHE recevable en sa demande de fixation du loyer de base du bail renouvelé au 1er avril 2021,

— dit que le loyer de base du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

— ordonné une expertise aux frais avancés de la société AUCHAN HYPERMARCHE, avant dire droit sur le montant du loyer de base du bail renouvelé, confiée à M. [J],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société AUCHAN HYPERMARCHE pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,

— ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

L’affaire, enrôlée sous le RG : 22/03093, a consécutivement été retirée du rôle.

M. [J] a établi son rapport le 12 juillet 2024. Il est d’avis que la valeur locative des locaux au 1er avril 2021 ressort à la somme de 184.000 euros par an en principal, correspondant à une surface de 668 m² GLA et à un prix unitaire de 275 euros/m²GLA/an, les abattements résultant du transfert au preneur de la taxe foncière, de la quote-part de l’assurance de l’immeuble et des travaux de mise en conformité étant compensés à due concurrence par une majoration en faveur de la bailleresse afin de restaurer l’équilibre prévu initialement entre les parties lors de la signature du contrat.

L’affaire a consécutivement été rétablie au rôle sous le RG : 24/09993.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 07 avril 2025, la société AUCHAN HYPERMARCHE demande au juge des loyers commerciaux, de :

CONSTATER l’accord des Parties pour que le Bail commercial portant sur les Locaux situés rez-de-chaussée du Centre Commercial [Localité 7] [Adresse 4] soit renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2021,

DIRE et JUGER que le loyer d’un bail renouvelé ne peut en aucun cas excéder la valeur locative des locaux pris à bail,

A titre principal :

DIRE et JUGER qu’eu égard aux loyers pratiqués au sein du Centre Commercial, la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN HYPERMARCHE, au sein du Centre Commercial [Localité 8], est égale à 122.000 euros HT / HC au 1er avril 2021,

En conséquence, FIXER le loyer de base du Bail renouvelé des locaux susvisés à la somme 122.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er avril 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel),

A titre subsidiaire :

DIRE et JUGER qu’eu égard aux loyers pratiqués au sein du Centre Commercial, la valeur locative des locaux donnés à bail à la société AUCHAN HYPERMARCHE, au sein du Centre Commercial [Localité 8], est égale à 172.000 euros HT / HC au 1er avril 2021,

En conséquence, FIXER le loyer de base du Bail renouvelé des locaux susvisés à la somme 172.000 euros par an en principal HT HC, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er avril 2021, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel),

En tout état de cause :

ARRETER le compte entre les Parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des Locaux à compter du 1er avril 2021, outre les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

RAPPELER que les intérêts dus par le Bailleur sur les trop-versés de loyers courent à compter du 1er avril 2021 ou à tout le moins à compter de la date de signification de l’assignation devant le Juge des loyers signifiée par la société AUCHAN HYPERMARCHE à l’encontre de la société SCI UII ISSY 3 [Localité 10], soit le 4 avril 2022,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

DEBOUTER la société SCI UII ISSY 3 [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

CONDAMNER la société SCI UII ISSY 3 MOULINS en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNER la société SCI UII ISSY 3 [Localité 10] à verser à AUCHAN HYPERMARCHE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 14 mars 2025, la SCI UII ISSY 3 MOULINS demande au juge des loyers commerciaux, de :

DEBOUTER la société AUCHAN HYPERMARCHE de toutes ses demandes,

JUGER que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2021, aux clauses et conditions du bail échu sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi Pinel,

FIXER le montant du loyer de renouvellement à la somme de 250.500 € hors taxes et hors charges par an au 1er avril 2021,

SUBSIDIAIREMENT

FIXER le montant du loyer de renouvellement à la somme de 184 000 € hors taxes et hors charges par an au 1er avril 2021,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société AUCHAN HYPERMARCHE à payer à la société UII ISSY 3 [Localité 10] SCI une somme dc 3.000 € au titre de l’article 700 du code procédure civile,

S’ENTENDRE la société AUCHAN HYPERMARCHE condamnée aux dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux derniers mémoires précités des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience du 28 avril 2025, a été mise en délibéré au 08 septembre 2025, prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « constater », « dire et juger », « rappeler » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces mentions n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande de la société AUCHAN HYPERMARCHE relatives aux intérêts dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer de base renouvelé constitue, quant à elle, une véritable prétention, en dépit de l’emploi erroné du terme « rappeler » en lieu et place de « ordonner » sur laquelle il sera donc statué.

Par ailleurs, selon l’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, par jugement mixte en date du 28 novembre 2024, le juge des loyer commerciaux a notamment (1) constaté l’accord des parties sur le renouvellement au 1er avril 2021 du bail entre la société AUCHAN HYPERMARCHE et la SCI UII ISSY 3 [Localité 10] au titre des locaux dépendants du Centre commercial LES TROIS MOULINS, sis [Adresse 13] à ISSY LES MOULINEAUX (92130), pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et (2) déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à arrêter le compte entre les parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux à compter du 1er avril 2021, renvoyant les parties à mieux se pourvoir de ce chef.

Les demandes tendant à voir constater l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter 1er avril 2021 pour une durée de neuf années aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception de celles contraires aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel, d’une part, et à arrêter le compte entre les parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux à compter du 1er avril 2021, réitérées par les parties dans leurs derniers mémoires, se heurtent donc à l’autorité de la chose jugée.

Par conséquent, elles sont irrecevables, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces points.

Sur la fixation du loyer de base renouvelé au 1er avril 2021

Il résulte du jugement mixte en date du 28 novembre 2024 précité, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, laquelle implique de déterminer la surface locative et le prix unitaire, mais aussi de statuer sur les éventuels abattements ou majorations.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la surface locative devant servir de base à la fixation du loyer annuel de base renouvelé au 1er avril 2021, mais sont contraires tant sur le prix unitaire, que sur l’application d’un abattement au titre de la taxe foncière refacturée au preneur.

Sur les règles et principes

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-4 du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

L’article R145-5 du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.

Aux termes de l’article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Par ailleurs, il est constant que les dispositions de l’article L145-34 du code de commerce ne sont pas d’ordre public, les parties étant libres de fixer par anticipation le montant du loyer renouvelé ou les conditions de sa détermination (Pourvoi n°02-14998).

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la surface locative

L’expert judiciaire a retenu une surface locative de 688 m²GLA, sur laquelle les parties s’accordent.

En conséquence, la surface locative sera fixée à 688 m²GLA.

Sur le prix unitaire

Les parties, qui sont contraires sur le prix unitaire, contestent toutes les deux le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, soit 275 euros/m²GLA/an.

La société AUCHAN HYPERMARCHE revendique un prix unitaire de 200 euros/m²GLA/an en se fondant sur le rapport d’expertise amiable établi le 1er octobre 2020 par M. [S], expert près la cour d’appel de [Localité 11], à la requête de la bailleresse, concernant la valeur locative des lots n°164 et 195. Elle fait valoir que celui-ci a tenu compte du fait que le centre commercial est situé face à l’Ile [Localité 12], dans un environnement à dominante résidentielle dont la desserte par les transports en commun est moyenne, mais aussi de l’état du marché locatif des boutiques dont il a relevé une vacance de l’ordre de 20 à 27% au cours des quatre dernières années. Elle souligne aussi que le bail renouvelé liant les parties correspond à un bail « investisseur » dont seules les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et les honoraires de gestion locative incombent à la bailleresse.

La SCI UII ISSY 3 [Localité 10] s’oppose à ce que le prix unitaire soit fixé à 200 euros/m²GLA/an, arguant que le rapport rédigé par M. [S] l’a été à l’occasion du rachat des lots n°194 et 195 (lots étroits et configurés en longueur), alors utilisées comme sorties de secours de la galerie commerciale, à l’Association syndicale libre du centre commercial 3 MOULINS, de sorte qu’il n’est pas pertinent pour chiffrer la valeur locative des lieux loués à la demanderesse. Elle conteste également le prix unitaire proposé de 275 euros/m²GLA/an par l’expert judiciaire dont elle considère qu’il doit être revu à la hausse dès lors que les valeurs de référence issues de renouvellements amiables sont toutes supérieures à 320 euros/m²GLA/an. Elle considère aussi que M. [J] a retenu à tort, s’agissant des nouvelles locations, que la référence la plus pertinente serait celle issue du bail consenti à la société ACTION. Elle insiste sur le fait que celle-ci exploite une activité plus restreinte, sur surface deux fois supérieure à celle mise à disposition de la société AUCHAN HYPERMARCHE, et qu’il s’agit d’un discounteur, alors que la demanderesse est une enseigne de grande distribution, qui propose une très large gamme de produits à la vente dans les domaines de l’alimentaire, de l’équipement de la maison, de l’électroménager, du prêt-à-porter, des produits d’hygiène etc. Elle en conclut que le prix unitaire doit être fixé à la somme de 375 euros/m²GLA/an.

En l’espèce, dans le cadre de la méthode par comparaison, M. [J] a retenu huit références issues de nouvelles locations aboutissant à une moyenne de 581 euros/m²GLA/an et une médiane de 450 euros/m²GLA/an et six références issues de renouvellements amiables aboutissant à une moyenne de 528 euros/m²GLA/an et une médiane de 370 euros/m²GLA/an. L’expert judiciaire ne fait état d’aucune référence issue de renouvellements judiciaires.

Compte tenu de la situation péricentrale du centre commercial dont dépendent les lieux loués à [Localité 9], de son bon état d’entretien, de son accessibilité routière et en transports en commun satisfaisante, de l’accès direct depuis un mail de bon format, au droit de la façade, de l’importante ampleur superficielle des locaux très majoritairement constitués de zones de vente, de la bonne synergie de l’activité avec le tissu commercial du centre et de la chalandise locale satisfaisante, d’une part, mais aussi des clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bail (transfert au preneur de l’impôt foncier, de l’assurance de l’immeuble et des travaux de mise en conformité …), de l’importante vacance locative au sein du centre et du fait que celui-ci est soumis au régime de la copropriété, d’autre part, l’expert judiciaire est d’avis que le prix unitaire peut être chiffré à 275 euros/m²GLA/an.

Il est acquis et non contesté que les parties ont, par anticipation, déterminé les modalités de fixation du loyer du bail en cas de renouvellement à l’article 4.1.4 du bail signé le 11 février 2008 ainsi rédigé :

« Il est expressément convenu entre les parties que lors des renouvellements successifs, le loyer

de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative de marché des locaux.

Les parties, en cas de litige, attribuent expressément compétence au Juge des Loyers Commerciaux du lieu de situation de l’immeuble à l’effet de fixer le loyer de base de renouvellement par référence aux autres loyers de base du même Centre Commercial, le Centre

Commercial constituant dans la commune intention des parties, une unité autonome de

marché.

Il sera pris en considération pour la fixation du loyer de renouvellement :

— Les loyers de base du Centre Commercial correspondant aux mêmes tranches de surface majoré d’un dixième des prix de cession de droit au bail et/ou des indemnités d’entrée des locaux du Centre Commercial présentant des caractéristiques comparables au local loué.

— Lesdits loyers de base augmentés du dixième des prix de cession de droit au bail et/ou des indemnités d’entrée pris à titre de référence pour la définition du loyer seront ceux concernés contractuellement au titre des trois années précédant la date à laquelle le renouvellement de bail interviendra.

— Tant pour la détermination des loyers de comparaison que pour la détermination du loyer de renouvellement, sera prise en considération la surface contractuelle des locaux sans qu’aucune pondération ne soit pratiquée, sauf pour les mezzanines et les réserves en sous-sol.

— Le loyer variable sera reconduit lors du renouvellement du bail aux mêmes conditions.

La présente clause constitue une clause déterminante sans laquelle les parties n’auraient pas contracté ».

Les termes clairs et précis de cette clause, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause et s’imposent au juge des loyers commerciaux.

Il s’en déduit que le loyer de base du bail renouvelé doit (1) être fixé à la valeur locative de marché déterminée par référence (2) aux baux des trois dernières années précédant le renouvellement, (3) portant sur des locaux présentant des caractéristiques comparables au local loué.

La société AUCHAN HYPERMARCHE n’est donc pas fondée à se prévaloir du rapport d’expertise amiable établi le 1er octobre 2020 par M. [S] pour voir fixer le prix unitaire à la somme de 200 euros/m²GLA/an puisque ce dernier a trait au prix d’achat des lots n°194 et 195 de l’état descriptif de division et ne porte pas sur la valeur locative déterminée dans les conditions contractuelles définies par l’article 4.1.4 précité. A titre surabondant, ledit prix a été défini à une date antérieure à celle du renouvellement concerné, ce pour des surfaces très limitées (respectivement de 45 m² et 24 m²), situées au premier étage, et alors utilisées comme sorties de secours de la galerie.

De plus, compte tenu de la période fixée contractuellement par les parties, seuls les loyers pratiqués entre le 1er avril 2018 et le 31 mars 2021 peuvent servir de référence à la fixation de la valeur locative au 1er avril 2021. Partant, seules les loyers des baux consentis en novembre 2019 à la société ASM (244 euros/m²GLA/an pour une surface de 164 m²GLA) et à la société ACTION (250 euros/m²GLA/an pour une surface de 1.202 m²GLA), pour les locations nouvelles, et à la société MAC DONALD’S (300 euros/m²GLA/an pour une surface de 179 m²GLA), à la société SERGENT MAJOR (355 euros/m²GLA/an pour une surface de 169 m²GLA), à la société MARIONNAUD (385 euros/m²GLA/an pour une surface de 170 m²GLA) et à la société KANO (299 euros/m²GLA/an pour une surface de 184 m²GLA), pour les renouvellements amiables, sont à prendre en considération puisque les autres références mentionnées au rapport, portent sur des baux antérieurs dont le loyer initial est indiqué, sans préciser le loyer actualisé au 1er avril 2021.

Etant rappelé qu’il est d’usage d’écarter les références les extrêmes et que la valeur locative ne correspond pas à la moyenne des références, mais tient compte des spécificités de l’emplacement et de l’activité exploitée, le prix unitaire sera justement fixé à la somme de 300 euros/m²GLA/an compte tenu de leur bonne situation pour l’activité de grande surface alimentaire et non alimentaire exercée, du taux d’effort traditionnellement moindre de ce type d’activité par rapport au prêt à porter notamment, ainsi que de la chalandise et de la desserte satisfaisante relevées par l’expert.

Sur l’abattement au titre de la taxe foncière

Les parties sont contraires sur l’application d’un abattement au titre de la taxe foncière.

La société AUCHAN HYPERMARCHE invoque les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce et la jurisprudence pour voir diminuer la valeur locative brute du coût acquitté au bailleur au titre de la taxe foncière.

La SCI UII ISSY 3 MOULINS résiste à cette prétention considérant qu’un tel abattement n’a pas lieu d’être appliqué dans la mesure où toutes les références des baux de comparaison ayant servi de base au calcul du prix unitaire en application de l’article R145-7 du code de commerce incluent le transfert de la taxe foncière aux preneurs. Elle soutient que, dans cette hypothèse, les juges du fond écartent l’application tout abattement au titre de la taxe foncière (cour d’appel d’ORLEANS RG : 08/01680, cour d’appel de DOUAI RG : 11/08214, cour d’appel d’AMIENS RG : 21/05459, juge des loyers commerciaux au tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE RG : 17/02148, juge des loyers commerciaux au tribunal judiciaire de TOULON RG : 18/05630, juge des loyers commerciaux au tribunal judiciaire de NIMES RG : 16/00005). Elle ajoute que la Cour de cassation, qui retient que la valeur locative relève de l’appréciation des juges du fonds, valide les arrêts d’appel lorsque la cour s’est « référée aux prix pratiqués dans le voisinage pour des commerces supportant, en plus du loyer, la charge totale ou partielle de la taxe foncière », sanctionnant en revanche, pour défaut de base légale, ceux où la cour d’appel n’a pas « recherché, comme il le lui était demandé si, dans les locaux retenus à titre d’éléments de référence, la taxe foncière n’était pas également supportée par les locataires » ce, au double visa des articles R145-7 et R145-8 du code de commerce.

En application de l’article R145-8 du code de commerce, le juge doit tenir compte des obligations respectives des parties, notamment celles incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le preneur sans contrepartie, pour fixer le loyer à la valeur locative, qui doit être minorée. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

La taxe foncière est un impôt local prélevé une fois par an par les communes, que l’administration fiscale calcule sur la valeur locative cadastrale du bien, et qu’elle facture au propriétaire qui en est le redevable légal. Il est admis que le propriétaire peut, dans le cadre d’un bail commercial, répercuter la charge totale ou partielle de cet impôt sur le preneur.

Les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel et de son décret d’application n’ayant pas modifié les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce, lorsque le preneur est tenu de rembourser la taxe foncière au bailleur qui en est redevable, en vertu d’une clause du bail commercial, ladite clause constitue une clause exorbitante du droit commun justifiant une minoration de la valeur locative au réel.

Le fait que le transfert d’une telle charge soit prévu dans la plupart des baux d’investisseurs signés dans les centres commerciaux est indifférent dès lors que le bailleur est bien le redevable légal de ladite taxe et qu’il ne démontre pas qu’en contrepartie de ce transfert il aurait concédé une diminution du loyer initial à la locataire.

Il en résulte que le preneur est fondé à revendiquer un abattement de la charge qui lui est imputée, non prévue par le droit commun, sans que le bailleur ne puisse se prévaloir d’un quelconque usage, y compris au sein d’un centre commercial (Pourvoi n°19-23183)

En l’espèce, il est établi et non contesté que le bail liant les parties prévoit que la société AUCHAN HYPERMARCHE doit rembourser à la bailleresse le montant de la taxe foncière.

Contrairement à ce que soutient La SCI UII ISSY 3 MOULINS, l’expert judiciaire ne précise pas que tous les baux des références de comparaison incluent le transfert de la taxe foncière au preneur.

M. [J] se contente de préciser que, selon lui, l’abattement de la taxe foncière contrarie la démarche d’estimation par comparaison dans les centres commerciaux où la quasi-totalité des loyers initiaux est déterminée en intégrant notamment le transfert au preneur de cette charge exorbitante du droit commun. L’expert judiciaire indique ainsi que « l’on peut supposer que lors de la prise à bail initiale, la négociation du niveau de loyer tenait également compte de la répartition desdites charges, l’ensemble constituant l’équilibre économique du bail » et d’en déduire que pour restaurer cet équilibre, tout abattement devrait donner lieu à une majoration corrélative en faveur de la bailleresse, ce « sans remettre en cause la position des tribunaux au sujet du retraitement des clauses exorbitantes de droit commun sur la valeur locative ».

Or, la SCI UII ISSY 3 [Localité 10] n’allègue pas, ni ne démontre, avoir concédé un avantage à la demanderesse en contrepartie du transfert de la taxe foncière, ni que le montant du loyer aurait initialement été minoré en raison de sa refacturation.

Il convient donc d’accueillir la demande d’abattement formée par la demanderesse au titre de la taxe foncière à hauteur de 11.773 euros, ce montant n’étant pas discuté par les parties.

Sur le montant du loyer renouvelé à la valeur locative

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2021 sera fixé à la valeur locative à la somme annuelle de 188.627 euros en principal [(300 euros/m²GLA/an X 668 m²GLA) – 11.773 euros].

Sur les intérêts de retard capitalisés

La société AUCHAN HYPERMARCHE sollicite que le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire porte intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021 ou à tout le moins à compter de l’assignation, et que les intérêts échus depuis plus d’une année soient capitalisés.

La bailleresse conclut au débouté de toutes ses demandes.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux, en applications des articles 840 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, la demanderesse ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de son mémoire, à l’appui de ses demandes relative aux intérêts aux taux légal et à leur capitalisation, en sorte qu’elle seront rejetées.

Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront partagés entre elles par moitié en application de l’article 696 du code de procédure civile.

De plus, il convient de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits dans la présente instance dès lors que tant la demanderesse que la bailleresse succombent partiellement en leurs prétentions. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, seront donc rejetées.

Eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables, d’office, en raison de l’autorité de la chose jugée résultant du jugement en date du 28 novembre 2024, les demandes tendant à :

— constater l’accord des parties sur le renouvellement au 1er avril 2021 du bail entre la société AUCHAN HYPERMARCHE et la SCI UII ISSY 3 [Localité 10] au titre des locaux dépendants du Centre commercial LES TROIS MOULINS, sis [Adresse 13] à ISSY LES MOULINEAUX (92130), pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception de celles contrevenant aux dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

— arrêter le compte entre les parties résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux à compter du 1er avril 2021,

FIXE à la valeur locative à la somme de 188.627 euros hors taxes hors charges le montant du loyer annuel de base en renouvellement à la date du 1er avril 2021 dû par la société AUCHAN HYPERMARCHE à la SCI UII ISSY 3 [Localité 10] au titre des locaux dépendants du Centre commercial LES TROIS MOULINS, sis [Adresse 13] à ISSY LES MOULINEAUX (92130),

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par M^me Carole GAYET, Juge des loyers commerciaux et par M^me Fanny GABARD, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Maître [U] [W] de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER

Maître [Y] [P] de la SELEURL SELARLU [Y] [P]