Min N° 26/00060

N° RG 25/03626 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECLO

M. [U] [R]

C/

Mme [N] [Y] [L] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Yann ROCHER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [Y] [L] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yann ROCHER

Copie délivrée

le :

à : Madame [N] [Y] [L] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 2024, M. [U] [R] a donné à bail à Mme [N] [Y] [L] [D] un logement situé au [Adresse 4] (lot n°17), ainsi qu’une cave n°16 (lot n°89) et un emplacement de stationnement n°16 (lot n°153) situés à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 655 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, M. [U] [R] a fait signifier à Mme [N] [Y] [L] [D] un commandement de payer la somme principale de 2 748 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 17 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2025, M. [U] [R] a fait assigner Mme [N] [Y] [L] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de six semaines, et à défaut prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant majoré des charges et révisables selon les dispositions conventionnelles ;

— condamner Mme [N] [Y] [L] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

— dire que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 27 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— condamner Mme [N] [Y] [L] [D] à lui payer la somme de 4 408,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 15 avril 2025, et avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Mme [N] [Y] [L] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner Mme [N] [Y] [L] [D] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 15 juillet 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, M. [U] [R], représenté par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6 946,53 euros, arrêtée au 10 novembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Il a précisé que le versement du loyer courant n’avait pas été repris par la locataire, car il ne perçoit que les versements de la CAF mensuellement. Il s’en est rapporté sur la question des délais de paiements.

Mme [N] [Y] [L] [D] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité les plus larges délais de paiement à partir de janvier 2026 afin de se maintenir dans les lieux. Elle a expliqué la dette par la perte de son emploi en novembre 2024. Elle a indiqué qu’elle était en recherche d’emploi et actuellement en train de passer des entretiens. Elle ne perçoit aucune aide, à part celle ponctuelle de sa mère, et vit seule dans le logement. Elle a indiqué, sur question du tribunal, qu’elle n’avait pas pris rendez-vous avec la préfecture aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [U] [R] verse aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriété ; le contrat de bail conclu entre les parties le 4 avril 2024 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 15 avril 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [N] [Y] [L] [D] reste devoir à M. [U] [R] la somme de 6 946,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse. Il convient toutefois de déduire de cette somme les « frais d’huissiers » injustifiés imputés au locataire (148,62 euros et 24 euros le 16 avril 2025).

Mme [N] [Y] [L] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Mme [N] [Y] [L] [D] à payer à M. [U] [R], la somme de 6 773,91 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 10 novembre 2025 échéance du mois de novembre incluse.

Comme demandé, Mme [N] [Y] [L] [D] sera condamnée à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 748 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il convient également de faire droit à la demande de capitalisation de ces intérêts sur la somme de 2 748 euros dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [U] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 5) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [U] [R] justifie avoir régulièrement signifié le 15 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 748 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [N] [Y] [L] [D].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2025 (à minuit).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [Y] [L] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement.

Force est de constater néanmoins que le versement du loyer courant n’est pas repris, le dernier règlement datant du mois de décembre 2024 pour un montant de 690 euros. En outre, à l’audience, Mme [N] [Y] [L] [D] n’a produit aucun justificatif de sa situation financière.

Les conditions légales n’étant pas réunies, et au regard également du montant de la dette, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Mme [N] [Y] [L] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2025, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupant de son chef selon les modalités définies au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mai 2025. En conséquence, Mme [N] [Y] [L] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [N] [Y] [L] [D] au paiement mensuel de celle-ci.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 28 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [N] [Y] [L] [D] échoue à l’instance. Il convient donc de le condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [N] [Y] [L] [D], qui succombe en ses prétentions, sera condamnée à payer à M. [U] [R] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 600 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [N] [Y] [L] [D] à payer à M. [U] [R] la somme de 6 946,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 novembre 2025 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 2 748 euros ;

ORDONNE la capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DECLARE recevable la demande de M. [U] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 avril 2024 entre M. [U] [R] d’une part, et Mme [N] [Y] [L] [D] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], appartement n°302 (lot n°17), ainsi que la cave n°16 (lot n°89) et l’emplacement de stationnement n°16 (lot n°153), sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail formulée par Mme [N] [Y] [L] [D] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [Y] [L] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] [L] [D] à payer à M. [U] [R], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] [L] [D] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [N] [Y] [L] [D] à payer à M. [U] [R] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

La greffière La juge