TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 4]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03693

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDS4

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/12/2025

Madame [P] [C]

C/

Monsieur [V] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

M^e Rémi HOUDAIBI

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [P] [C]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparante en personne et représentée par Maître Rémi HOUDAIBI, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [H]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 février 2025, M. [K] [Y] a loué à M. [V] [H] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 333,61 € hors charges.

Par acte authentique en date du 4 octobre 2006, Mme [P] [C] a acquis la propriété du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] faisant l’objet dudit contrat.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, Mme [P] [C] a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, Mme [P] [C] a fait assigner M. [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

juger que M. [V] [H] en qualité de locataire et Mme [P] [C], en qualité de bailleur, sont contractuellement liés par un contrat de location à titre de résidence principale portant sur le local sis [Adresse 8], à [Localité 12] la résiliation judiciaire du bail, ou, subsidiairement de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 25 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et jusqu’à la libération effective des locaux qu’il occupe,condamner le locataire à payer la somme de 2 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, Mme [P] [C], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [V] [H] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur l’existence d’un contrat de bail

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 1743 du code civil, la vente du bien loué opère transfert du contrat de bail entre le vendeur et l’acquéreur, lorsque le contrat de bail est authentique ou dont la date est certaine.

Tel est le cas lorsque le contrat de bail est mentionné dans l’acte notarié de vente de l’immeuble.

En l’espèce, Mme [P] [C] produit un contrat de bail non signé, daté du 28 février 2005, liant M. [K] [Y] en qualité de bailleur et M. [V] [H] en qualité de locataire et désignant les locaux loués comme étant situés au [Adresse 7].

Par ailleurs, il est produit un acte notarié en date du 4 octobre 2006 aux termes duquel M. [K] [Y], en qualité de vendeur, cède à titre onéreux la pleine propriété du lot de copropriété n°82 situé au [Adresse 6] à Mme [P] [C], en qualité d’acquéreur.

L’acte précise que le bien vendu fait l’objet de plusieurs contrats de location dont un contrat de location meublée à usage d’habitation au profit de M. [V] [H], en date du 28 février 2005, conclu pour une durée d’un an renouvelable tacitement.

Enfin, il est produit une quittance de loyer établie par Mme [P] [C] le 9 octobre 2025 et attestant du règlement du loyer d’un montant de 454,08 €, charges comprises, par M. [V] [H], correspondant au règlement du loyer du mois d’octobre 2025.

Ainsi, les pièces versées aux débats permettent d’établir l’existence d’un contrat de bail entre M. [V] [H] et Mme [P] [C].

Il convient donc de constater l’existence de ce bail.

Sur la résiliation judiciaire du bail

En vertu des articles 1217 et 1224 à 1230 du code civil, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du contrat en cas d’inexécution des obligations mises à la charge du locataire soit en vertu de la loi soit en vertu du contrat de bail.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Aux termes de l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Enfin, il ressort de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que l’article 7 de cette loi est applicable aux logements meublés.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse qu’un procès-verbal en date du 28 février 2025 a été établi par commissaire de justice présent dans les locaux faisant l’objet du contrat de bail et ayant procédé aux constatations suivantes : « au sein de la pièce principale, au sol, du carrelage, encrassé dans son ensemble. » « Les joints sont noircis. » ; « Dans la pièce principale, au plafond, de la peinture de couleur beige, très fortement écaillée et jaunie. » ; « La peinture est hors d’usage. » ; « Des auréoles jaunâtres sont visibles. » ; « D’importants morceaux de peinture s’écaillent et se délitent. ».

Le procès-verbal est accompagné de photographies attestant de l’état d’incurie du logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er avril 205, le conseil de Mme [P] [C] a mis en demeure M. [V] [H] d’avoir à justifier dans un délai d’un mois du respect de ses obligations d’entretien et de jouissance paisible du logement.

En outre, un commandement de justifier de l’assurance contre les risques locatifs a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025 au locataire. La bailleresse précise dans son assignation que depuis cette date, le locataire n’a pas justifié d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [V] [H], absent à l’audience, ne justifie pas avoir procédé à l’entretien du logement depuis la mise en demeure en date du 1er avril 2025. Il ne produit pas de justificatif d’assurance.

Il s’agit de manquements graves du locataire à ses obligations qui empêchent la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement.

Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [V] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [V] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [V] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [P] [C] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [V] [H] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’existence d’un contrat de bail entre Mme [P] [C] et M. [V] [H] portant sur le logement situé [Adresse 7] ;

PRONONCE la résiliation du bail en date du 28 février 2025 conclu entre Mme [P] [C], venant aux droits de M. [K] [Y], d’une part, et M. [V] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [P] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [H] à verser à Mme [P] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Mme [P] [C] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [V] [H] à verser à Mme [P] [C] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance, et de l’assignation ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,