TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04174

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBV7

JUGEMENT du 06/11/2025

Madame [Y] [X] [Z]

C/

Madame [I] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SPE BRUMM ET ASSOCIES* IMPLID LEGAL

— Mme [I] [D]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [X] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par le cabinet SPE BRUMM ET ASSOCIES*IMPLID LEGAL Avocats Associés, Avocats au Barreau de LYON

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [D]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 3 mars 2016, Mme [Y] [Z] a loué à Mme [I] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 719,82 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, Mme [Y] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 417,29 € au titre des loyers et charges échus, au 20 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, Mme [Y] [Z] a fait assigner Mme [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 3 587,84 €, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de l’exécution à venir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, Mme [Y] [Z], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 853,79 €, au titre des loyers et charges échus au 3 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’un échéancier a été proposé à la locataire et n’a pas été respecté par cette dernière. Elle ajoute que le dernier loyer comptant n’ayant pas été réglé.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [I] [D] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200,00 €. Souhaitant se maintenir dans le logement, elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Elle expose exercer en tant qu’infirmière libérale. A ce titre, elle doit s’acquitter de règlements auprès de l’URSSAF ce qui la met en difficulté pour régler l’ensemble de ses charges.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 décembre 2024.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [Y] [Z] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 septembre 2025, la dette locative de Mme [I] [D] s’élève à la somme de 3 853,79 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement.

Mme [I] [D] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 12, alinéas 1 et 2 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Dans son assignation en date du 17 juin 2025, Mme [Y] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 8], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux.

Au soutien de cette demande, la demanderesse expose que le bail susmentionné stipule que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation du contrat de location, ensuite de la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse demande ainsi au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ayant pris effet le 3 mars 2016.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail prenant effet le 3 mars 2016 unissant les parties stipule en son article VIII. qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 5 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 février 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. L’expulsion de Mme [I] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [I] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [Y] [Z] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [I] [D] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 350,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [I] [D] à verser à Mme [Y] [Z] la somme de 3 853,79€ (décompte arrêté au 3 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 3 mars 2016 entre Mme [Y] [Z], d’une part, et Mme [I] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 9], sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Y] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [I] [D] à verser à Mme [Y] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [I] [D] à verser à Mme [Y] [Z] une somme de 350,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,