TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03040

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBYI

JUGEMENT du 06/11/2025

Madame [E] [U] [R]

C/

Madame [K] [B] [W] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Patrick HEFTMAN

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [E] [U] [R]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Patrick HEFTMAN, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [B] [W] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2021, Mme [E] [R] a loué à Mme [K] [B] [W] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 710,00 € hors charges outre 180,00 € de provision pour charges.

Selon avenant au bail en date du 2 janvier 2023, la provision pour charges a été augmentée à la somme de 200 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, Mme [E] [R] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 12 100,00 € au titre des loyers et charges échus, au 28 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2025, Mme [E] [R] a fait assigner Mme [K] [B] [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 50,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 19 450,00 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 1 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, Mme [E] [R], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sans actualiser sa créance.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [K] [B] [W] [X] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 5 février 2025.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [E] [R] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 juin 2025, la dette locative de Mme [K] [B] [W] [X] s’élève à la somme de 19 450,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 12 juin 2025.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 3 novembre 2021 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit. Aucun délai n’est fixé. Il y a donc lieu de faire application de la loi. Ainsi, le bail serait résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 avril 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [K] [B] [W] [X] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [K] [B] [W] [X] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [K] [B] [W] [X] sera en revanche condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [B] [W] [X] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [E] [R] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [K] [B] [W] [X] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [K] [B] [W] [X] à verser à Mme [E] [R] la somme de 19 450,00 € (décompte arrêté au 6 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 12 juin 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2021 entre Mme [E] [R], d’une part, et Mme [K] [B] [W] [X], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [B] [W] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [B] [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [B] [W] [X] à verser à Mme [E] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Mme [E] [R] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [K] [B] [W] [X] à verser à Mme [E] [R] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [B] [W] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,