TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06865

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHCN

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77

C/

Madame [U] [S]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Fanny CORTOT

— Madame [U] [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Fanny CORTOT, Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 mars 2011, l’OPH HABITAT 77, aux droits de laquelle se trouve la S.A PLURIAL NOVILIA a loué à Mme [U] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 503,70 €.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2017, l’OPH HABITAT 77, aux droits de laquelle se trouve la S.A PLURIAL NOVILIA a loué à Mme [U] [S], un garage n°56 situé [Adresse 4] à [Localité 3] pour un loyer initial révisable de 12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 197,31 € au titre des loyers et charges échus, arrêté au 16 juillet 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77, a fait assigner Mme [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires insérés dans les contrats de baux, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 5 863,82 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges augmenté de 20 % à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire au paiement de la somme de 300 euros de dommages et intérêtscondamner la locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 123,90 €, au titre des loyers et charges échus au 11 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise qu’il y a une reprise de paiement des loyers et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait savoir qu’une décision de recevabilité de la commission de surendettement a été rendue le 20 novembre 2025 au profit de Mme [S].

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [U] [S] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle ajoute avoir reçu récemment une nouvelle décision de la commission de surendetement et s’engage à en justifier en cours de délibéré.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

Sur autorisation du magistrat, le conseil de la partie demanderesse a transmis par mail le 20 février 2026 au magistrat le document de la commission de surendettement évoqué par la locataire à l’audience. Elle précise qu’il s’agit d’un état détaillé des dettes de la défenderesse et non d’une décision prise par la commission. Elle confirme qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement dans l’attente de la décision rendue par la commission compte-tenu de la reprise du paiement des loyers par Mme [S].

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 février 2026, la dette locative de Mme [U] [S] s’élève à la somme de 5 927,00 € (soit la somme de 6 123,90 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 196,90 € euros correspondant à des frais injustifiés intitulés « rep loc » sans plus de précision dans le décompte ) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 14 octobre 2025.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cependant, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Compte tenu de la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement le 20 novembre 2025, de la situation financière du locataire et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d’accorder à la SA VOLOGIA un échelonnement de la dette et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, jusqu’à ce que la commission de surendettement ait statué sur les mesures d’apurement de la dette.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 29 mars 2011 et du 18 juillet 2017 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 13 b et l’article « résiliation du contrat » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 25 septembre 2025.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux contrats seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais jouées et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [U] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [U] [S] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il convient en revanche de rejeter la demande de majoration de 20 % de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer, aucune ne prévoyant une telle indemnité n’étant prévue au contrat. Au demeurant, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [S] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [U] [S] à verser à la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 la somme de 5 927,00 € (décompte arrêté au 11 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation en date du 14 octobre 2025 ;

AUTORISE Mme [U] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 100 euros chacune jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement le concernant ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2011 entre la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77, d’une part, et Mme [U] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] à sont réunies à la date du 25 septembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2017 entre la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77, d’une part, et Mme [U] [S], d’autre part, concernant le garage n°56 situé [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 25 septembre 2025 ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [U] [S] soit condamnée à verser à la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la S. A PLURIAL NOVILIA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 de sa demande en indemnisation ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [U] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.