TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02982

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IB7Q

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

S.A.S. ALPHA AURIGAE

C/

Madame [V] [B] épouse [D]

Monsieur [U] [D]

Madame [E] [O] épouse [W] caution de M. et Mme [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SCP ENJEA AVOCATS

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Monsieur [U] [D]

Mme [E] [O] épouse [W]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ALPHA AURIGAE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [V] [B] épouse [D]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [E] [O] épouse [W] caution de M. et Mme [D]

[Adresse 5]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, la SAS ALPHA AURIGAE a loué à M. [U] [D] et Mme [V] [D], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] n°2, [Localité 6] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 362,00 € outre 86,00 € de provision pour charges.

Un acte de cautionnement daté du 6 mars 2023 au nom de Mme [E] [Q] a été établi.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la SAS ALPHA AURIGAE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 9 621,17 € au titre des loyers et charges échus mois d’octobre 2024 inclus.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution en date du 6 février 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la SAS ALPHA AURIGAE a fait assigner M. [U] [D], Mme [V] [D] et Mme [E] [O] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à la date du 18 décembre 2024,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait paiement,ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de M et Mme [D] qui disposeront d’un délai d’un mois à compter de la sommation qui sera délivrée par commissaire de justice,condamner les locataires et la caution solidairement à payer les sommes suivantes :

. 12 075,43 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 décembre 2024

. 2819,26 euros par mois à titre principal ou subsidiairement la somme mensuelle de 1409,63 euros augmentée des charges à titre d’indemnité d’occupation, calculée prorata temporis à compter du jour de la résiliation du 18 décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés,

ordonner que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 avec capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière,condamner les locataires et la caution solidairement à payer la somme de 5 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 6 juin 2025.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2025 a été renvoyée d’office par la juridiction à l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, la SAS ALPHA AURIGAE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 30 580,76 €, au titre des loyers et charges échus au 30 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En réponse aux contestations de Mme [O], elle demande la disjonction des deux instances si le tribunal choisissait de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale entreprise.

Cités par actes délivrés à l’étude du commissaire de justice pour M. [U] [D], et à l’étude du commissaire de justice pour Mme [V] [D], seul M. [U] [D] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais indique ne pas être en mesure de régler sa dette avant la perception de l’avance de TVA due à son entreprise. Il fait part de son intention de quitter les lieux le 15 mars 2026 et demande des délais dans l’attente. Il indique que son épouse perçoit des indemnités chômage à hauteur de 1100,00 euros par mois et que pour sa part, il n’est pas en mesure de se verser des dividendes dans le cadre de sa société de location de véhicules. M. [U] [D] reconnaît avoir signé un engagement de caution au nom de Mme [E] [O] épouse [W].

Mme [E] [O] épouse [W] est présente. Elle affirme n’avoir jamais souscrit d’engagement de caution et conteste sa signature dans l’acte produit.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur la vérification d’écriture

L’article 287 du code de procédure civile prévoit que si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l’écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites.

L’article 288 ajoute qu’il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux.

En l’espèce, Mme [E] [O] a produit une photocopie de sa carte nationale identité et a procédé en présence des parties comparantes et à la demande de la juridiction à un échantillonnage de signatures.

Ces pièces permettent de procéder à une comparaison avec la signature figurant à l’acte de cautionnement. Ce dernier ne comportant aucune autre mention manuscrite.

Au regard de ces éléments, il apparaît que la signature de Mme [O] présente une à deux boucles supérieures situées à chacune des extrémités gauche et droite du paraphe ainsi qu’un jambage inférieur sur la partie droite de la signature. Les boucles et le jambages sont nettement penchés vers la droite.

La signature figurant sur l’acte de cautionnement présente un ensemble de jambages supérieurs et inférieurs plutôt verticaux différents de ceux figurant sur la carte d’identité de Mme [O] et sur l’échantillonnage réalisé.

La signature de l’acte de cautionnement est donc différente de celle de Mme [O]. En outre, M. [U] [D] a reconnu en être l’auteur.

Par conséquent, l’acte de cautionnement est inopposable à Mme [E] [O].

La SAS ALPHA AURIGAE sera par conséquent déboutée de ses demandes à l’encontre de Mme [E] [O].

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ALPHA AURIGAE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 janvier 2026, la dette locative de M. [U] [D] et Mme [V] [D] s’élève à la somme de 29 059,53 € (soit la somme de 30 580,76 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 1 521,23 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner M. [U] [D] et Mme [V] [D] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 octobre 2024 pour la somme de 9 621,17 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et compte tenu du montant de la dette et de la situation financière des locataires, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.

M. [U] [D] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 29 mars 2023 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. L’expulsion de M. [U] [D] et Mme [V] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [U] [D] et Mme [V] [D] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [U] [D] et Mme [V] [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi sans majoration, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [D] et Mme [V] [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais de commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ALPHA AURIGAE et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [U] [D] et Mme [V] [D] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE la SAS ALPHA AURIGAE de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [E] [O] épouse [W] en qualité de caution ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [D] et Mme [V] [D] à verser à la SAS ALPHA AURIGAE la somme de 29 059,53 € (décompte arrêté au 30 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 9 621,17 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2023 entre la SAS ALPHA AURIGAE, d’une part, et M. [U] [D] et Mme [V] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [D] et Mme [V] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [D] et Mme [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ALPHA AURIGAE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [V] [D] solidairement à verser à la SAS ALPHA AURIGAE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [V] [D] in solidum à verser à la SAS ALPHA AURIGAE une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D] et Mme [V] [D] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.