TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/05417

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H2MT

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/06/2026

Association FONCIERE URBAINE LIBRE DU CHATEAU [Localité 3] (AFUL) représentée par la Société [Adresse 2] elle-même représenté par son Gérant M [T] [X]

C/

Monsieur [L] [Q]

Madame [Y] [C] épouse [Q]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Rémi BAROUSSE

— Maître Stéphane CALLUT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 JUIN 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Magali SOULIE, Greffière, lors des débats et lors du prononcé ;

et en présence lors des débats de Anaïs BEAUPRES DE MONSALES, auditrice de justice, [Z] [H], magistrat stagiaire et de Naïma HABIB-GOLDBERG, Magistrat à titre temporaire

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS à l’injonction de payer

DÉFENDEURS à l’opposition à injonction de payer

Association FONCIERE URBAINE LIBRE DU CHATEAU [Localité 3] (AFUL) représentée par la Société le Quartier de l’immobilier elle-même représenté par son Gérant M [T] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Rémi BAROUSSE, Avocat au Barreau de PARIS – C2156, substitué par Maître Mélanie DUBREUIL, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSEà l’injonction de payer

DEMANDERESSEà l’opposition à injonction de payer

Monsieur [L] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [Y] [C] épouse [Q]

[Adresse 4]

[Localité 5]

tous deux représentés par Maître Stéphane CALLUT, Avocat au Barreau de MARSEILLE substitué par Maître SANTONJA Manon, Avocat au Barreau de Marseille

Après débats à l’audience publique du 09 Avril 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [Adresse 2] a acquis le 16 décembre 2002 un ensemble immobilier situé [Adresse 5].

Cet ensemble immobilier s’est inscrit dans le cadre d’une opération de construction d’un ensemble immobilier complexe portant sur l’exploitation d’une résidence de tourisme et dont l’assise a été initialement divisée en 6 volumes.

Suivant acte authentique du 25 novembre 2009, la SARL Le Quartier de l’immobilier, représentée par son gérant M. [T] [X], a dressé un état descriptif de la division en volumes, établi un cahier des charges ayant pour objet la définition des biens, ouvrages et équipements à usage collectif à l’ensemble immobilier, la définition et le régime des charges liés à ces éléments et la définition d’un certain nombre d’obligations à caractère réel attachées à l’existence de l’ensemble immobilier et à sa destination.

Elle a également formé une association foncière urbaine libre (AFUL) régie par les dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et par les dispositions du code de l’urbanisme, dont elle a précisé l’objet et les statuts. La SARL [Adresse 6] a été désignée présidente provisoire de l’AFUL jusqu’à la tenue de la première assemblée générale.

Le 15 décembre 2009, M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] ont acquis en état futur d’achèvement un studio n° A-001 au sein du volume 2, soumis au régime de la copropriété par la loi du 10 juillet 1965, auprès de la SARL La Quartier de l’immobilier.

Par acte authentique du 18 septembre 2014, il a été établi, à la demande du syndicat des copropriétaires du volume 2 de la [Adresse 7] située [Adresse 8], un état descriptif de division, la liste des parties privatives et des parties communes de cet ensemble immobilier, les droits et obligations des copropriétaires et l’organisation de l’administration de l’ensemble immobilier constitué par le volume 2.

Le 23 novembre 2022, le Préfet de l’Essonne a délivré récépissé à M. [T] [X], en sa qualité de président de l’association [Adresse 9] du [Localité 6], de sa déclaration de création.

La déclaration de création de l’association [Adresse 10] [Localité 6] a été publiée au journal officiel le 6 décembre 2022.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 mai 2023, la SARL Le Quartier de l’immobilier a été élue présidente de l’association [Adresse 9] du [Localité 6].

Le 19 juin 2023, l’assemblée générale à laquelle ont été convoqués M. [L] [Q] et Mme [Y] [C], a, notamment, approuvé la régularisation des comptes des années 2018 à 2022, fixé le budget provisionnel de l’année 2023 et repris les contrats de fournitures et de prestations initialement conclus par la société Résid France.

Par exploits en date des 22 mars 2024 et 20 août 2024, la SARL Syndic Grand Format a fait assigner l'[Adresse 11] de Mée devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins d’annulation de toute ou partie des assemblées générales qui se sont tenues le 4 mai et 19 juin 2023.

Parallèlement, par courriers recommandés des 30 juin 2023 et 7 septembre 2023, M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] ont été mis en demeure de payer la somme de 7 150,47euros au titre des appels de fonds des charges générales et de piscine pour les années 2018 à 2023.

Par requête reçue au greffe le 3 novembre 2023, l’association [Adresse 12] a demandé la condamnation solidaire de M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] à lui payer la somme de 7 150,47 euros.

Par ordonnance en date du 4 mars 2024, le juge du tribunal judiciaire de Melun a enjoint M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] de payer à l’association [Adresse 12] la somme de 7 150,47 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 juillet 2023, outre les dépens.

L’ordonnance a été signifiée à M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] le 13 août 2024 à l’étude de commissaire de justice.

M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] ont formé opposition à cette ordonnance le 9 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 9 avril 2026, après renvois.

L’association [Adresse 12], représentée par son avocat, conclut :

— au rejet des fins de non-recevoir soulevées par M. [L] [Q] et Mme [Y] [C],

— à la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer la somme de 7 150,47 euros avec intérêts contractuels de 1 % par mois à compter du 7 septembre 2023, avec capitalisation des intérêts par année entière,

— au rejet de toutes les demandes de M. [L] [Q] et Mme [Y] [C],

— à la condamnation in solidum de ces derniers à lui payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— à la condamnation in solidum de M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] aux dépens et au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indique, au soutien de ses prétentions, que les parties sont liées par un lien statutaire, autorisant l’application de la procédure d’injonction de payer, que le président est mandaté pour représenter l’association [Adresse 12] en justice et que sa créance est certaine dans son principe, compte tenu des résolutions de l’assemblée générale, de la réalité des dépenses effectuées dans l’intérêt collectif et, enfin, du fait que les assemblées générales n’encourent aucune nullité.

Elle considère que la période d’inactivité de 2018 à 2022 est sans incidence sur la force exécutoire des budgets votés, et que les avances effectuées par Résid France doivent lui être remboursées par les copropriétaires.

Elle souligne que les défendeurs n’ont engagé aucune procédure d’annulation des assemblées générales et que son objet associatif l’autorise à intervenir quand bien même elle ne serait propriétaire d’aucun des biens dont elle assure la gestion.

Elle ajoute qu’elle paie toutes les charges de l’ensemble immobilier et que la base de répartition des charges est établie par les statuts.

Elle soutient enfin qu’un sursis à statuer remettrait en cause le caractère exécutoire des assemblées générales, alors qu’elle doit pouvoir faire face en pratique aux dépenses communes et serait inéquitable pour les autres copropriétaires qui paient régulièrement leurs charges.

Elle souligne le caractère infondé de la résistance des défendeurs.

M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] comparaissent, représentés par leur avocat, et concluent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à la rétractation de l’ordonnance d’injonction de payer rendue entre les parties en raison de l’irrecevabilité des demandes,

— au débouté des demandes de l’association [Adresse 12],

— subsidiairement, au sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Melun enrôlée sous le n° RG 24/05081,

— à la condamnation en tout état de cause de l’association foncière urbaine libre du [Localité 7] [Adresse 13] [Localité 6] aux dépens et au paiement de la somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à la capitalisation des sommes auxquelles l’association [Adresse 12] sera condamnée.

En ce qui concerne les exceptions de nullité et fins de non-recevoir soulevées, ils font valoir que la procédure d’injonction de payer n’est pas applicable au cas d’espèce, à défaut de relation contractuelle entre les parties. Ils ajoutent que le président de l’association [Adresse 12] n’a plus la capacité de la représenter depuis le 5 mai 2025 et considèrent que l’association [Adresse 12] est dépourvue du droit d’agir, soit en raison de la contestation judiciaire en cours de la tenue des assemblées générales des 4 mai et 19 juin 2023 du fait de l’absence de convocation du syndic représentant les copropriétaires du volume 2, soit en raison de son inactivité entre 2009 et 2022 et du fait qu’elle ne s’est acquittée d’aucune somme entre 2018 et 2022, soit en raison de son action, extérieure à son objet associatif, dès lors qu’elle n’est propriétaire d’aucun bien sur la période concernée.

Ils soutiennent également que l’association foncière urbaine libre du [Localité 8] ne dispose d’aucune créance à leur encontre.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur l’exception de procédure

Conformément à l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 1405 du code de procédure civile dispose que le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque la créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé.

Sont considérées comme relevant des obligations de caractère statutaire les charges de copropriété recouvrées par les associations syndicales de propriétaires.

En l’espèce, le litige est soumis aux dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, relative aux associations syndicales de propriétaires.

La procédure d’injonction de payer est donc applicable.

L’exception soulevée par M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] sera donc rejetée.

— Sur l’exception de nullité

Par application de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte:

— Le défaut de capacité d’ester en justice;

— Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice;

— Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En l’espèce, la requête en injonction de payer, reçue le 3 novembre 2023, a été déposée par l’association [Adresse 12], représentée par sa présidente, la société Le Quartier de l’immoblier, représentée par son gérant, M. [T] [X].

Selon les statuts de l’association [Adresse 9] du [Localité 6], « le Président est désigné par l’assemblée générale pour une période de trois ans. Toutefois, le mandat du premier Président prendra fin vingt-quatre mois après sa nomination ».

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mai 2023, la SARL Le Quartier de l’immobilier a été élue présidente de l’association [Adresse 9] du [Localité 6].

Il ressort de ces éléments que l’association [Adresse 12] était valablement représentée par la SARL Le Quartier de l’immobilier pour saisir le tribunal judiciaire de Melun le 3 novembre 2023, date du dépôt de la requête en injonction de payer.

Par ailleurs, selon procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 7 juin 2025, la SARL [Adresse 2] a, à nouveau, été élue présidente de l’association [Adresse 12], pour une durée de 3 années.

l’association foncière urbaine libre du [Localité 8] était donc également valablement représentée tout au long de l’instance et jusqu’à l’audience de plaidoiries du 9 avril 2026.

L’exception de nullité tirée du défaut de capacité à agir de l’association [Adresse 12], soulevée par M. [L] [Q] et Mme [Y] [C], sera donc rejetée.

— Sur les fins de non-recevoir

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou parties les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à l’étude de commissaire de justice, et il n’est pas démontré l’existence de mesure d’exécution.

L’opposition sera donc déclarée recevable. Le présent jugement se substitue ainsi à l’ordonnance litigieuse par application des articles 1417 et 1420 du code de procédure civile.

Sur le droit d’agir

Par application de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’exercice du droit d’agir n’est donc pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, la critique du caractère certain, liquide et exigible de la créance réclamée par l’association [Adresse 9] [Localité 3] relève de l’appréciation du fond du litige et n’exclut pas l’introduction d’une instance.

M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] seront donc déboutés de leur fin de non-recevoir fondée sur un défaut de droit d’agir en raison de l’absence de créance certaine, liquide et exigible.

Sur l’intérêt à agir

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En l’espèce, les statuts de l’association [Adresse 12] prévoient en page 34 que « tout propriétaire ou copropriétaire d’un lot dépendant dudit ensemble fera obligatoirement partie de cette association foncière. L’adhésion à l’association et le consentement écrit dont fait état l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 résulteront de tout acte de mutation […] d’une fraction de la propriété immobilière ci-dessus désignée, par toute personne physique ou morale » et qu’elle a, notamment, pour objet « la répartition des dépenses entre tous les membres de l’association foncière conformément aux règles établies par le cahier des charges établi qui précède, le recouvrement des sommes dues par les propriétaires de lots dépendants de leur participation aux charges ».

Il ressort de l’acte notarié du 25 novembre 2009 que le studio, acquis par M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] et faisant partie du volume 2, fait partie de l’ensemble immobilier ci-dessus mentionné.

Par ailleurs, le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2023 a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, ainsi que le budget de l’année 2023.

A raison de son objet, l’association [Adresse 9] [Localité 3] a donc intérêt à agir en recouvrement des sommes votées, étant précisé que l’examen du bien fondé de ces sommes, en leurs principe et montant, relève d’une appréciation au fond.

M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] seront donc déboutés de leurs fins de non-recevoir fondées sur un défaut d’intérêt à agir en raison de l’inactivité de l’association [Adresse 12] sur la période pour laquelle elle réclame le paiement des charges, alors qu’elle ne s’en est pas acquittée, et sur un défaut d’intérêt à agir faute d’agir dans le cadre de son objet associatif.

— Sur la créance et le sursis à statuer

Par application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Par ailleurs, conformément aux statuts de l’AFUL, « seront supportés par l’ensemble des propriétaires […] les charges engendrées par la réalisation de l’objet de l’association […] et notamment :

— les frais de fonctionnement de l’association,

— les charges de toute nature liées à la propriété et à la gestion des biens et droits dont l’association foncière sera propriétaire, en ce compris les frais de conservation, de réparation, d’entretien et de remplacement des ouvrages et équipements, ainsi que les impôts et contribution,

— les frais de conservation, d’entretien, de réparation et de remplacement de tous les ouvrages et équipements à usage collectif de tous les propriétaires de l’ensemble immobilier ou de certains d’entre eux ».

En l’espèce, l’association foncière urbaine libre du [Localité 7] [Adresse 13] [Localité 6] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] sont propriétaires du lot 2005 situé [Adresse 8] à [Localité 9], représentant 50/10000 des charges générales, 21/1000 des charges particulières au bâtiment A, 68/1000 des charges particulières du bloc A1,un décompte daté du 30 juin 2023,le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 19 juin 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondantsles appels de fonds.

Il ressort ainsi des pièces produites que la créance de l'[Adresse 14] correspond aux charges dues pour un montant de 7 150,47 euros (hors frais) à la date du 30 juin 2023, provisions pour charges pour la période du 3e trimestre 2023 incluses et trouve son fondement dans les décisions d’assemblée générale du 19 juin 2023.

Or, M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] justifient que le syndic du volume 2 de l’ensemble immobilier a saisi le tribunal judiciaire de Melun aux fins d’annulation des assemblées générales qui se sont tenues les 4 mai 2023 et 19 juin 2023, et notamment, des résolutions portant sur l’approbation des comptes des années 2018 à 2022, du budget 2023 et les reprises de contrats.

Ils apportent également la preuve que le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Melun, par ordonnance du 12 mai 2025, a reconnu la qualité à agir de la SARL Syndic Grand Format pour représenter l’ensemble des copropriétaires du volume 2 et contester les assemblées générales litigieuses.

Ainsi, si les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux propriétaires tant que la nullité n’a pas été prononcée, le recours contre une décision approuvant les comptes n’ayant pas d’effet suspensif, l’issue de cette instance peut néanmoins avoir une incidence sur la présente instance, notamment en cas d’annulation des résolutions, de convocation des copropriétaires à une nouvelle assemblée générale et d’adoption de nouvelles résolutions portant sur les comptes de charges contestées.

Dès lors, pour une bonne administration de la justice, il convient de surseoir à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue par le tribunal judiciaire de Melun, suite à sa saisine par la SARL Syndic Grand Format et par M. [A] [D] et Mme [G] [D] le 22 mars 2024.

— Sur les autres demandes

Les demandes accessoires et la demande formée au titre de la résistance abusive sont réservées pendant la suspension de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’opposition recevable ;

DÉBOUTE M. [L] [Q] et Mme [Y] [C] des exceptions de procédure et de nullité et des fins de non-recevoir soulevées ;

RAPPELLE que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 4 mars 2024 rendue entre les mêmes parties ;

SURSOIT à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue par le tribunal judiciaire de Melun, suite à sa saisine par la SARL Syndic Grand Format et par M. [A] [D] et Mme [G] [D] le 22 mars 2024 ;

RÉSERVE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la vice-présidente et par la greffière.