AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00517 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LO2E

Minute JCP n° 819/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [C] [H]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 13 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [R] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [H]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2023, la société IMMO ANALYSES a donné à bail à Madame [C] [H] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] (57), pour un loyer mensuel de 405 euros et une provision sur charges de 90 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [C] [H] en vertu de la garantie Visale établie par contrat de cautionnement du 7 septembre 2023.

La société IMMO ANALYSES a signé différentes quittances subrogatives à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [C] [H] pour un montant de 1 036 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [C] [H] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2 069 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2025 sur la somme de 1 036 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail,

— condamner Madame [C] [H] à lui payer lesdites indemnités, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— aux dépens et à la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 13 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé la créance à la somme de 4 039 euros et a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement convoquée, Madame [C] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [C] [H] assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur l’action subrogatoire de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 2309 du code civil, La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 1346-1 du code civil, La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [C] [H] en vertu de la garantie Visale établie par contrat de cautionnement du 7 septembre 2023 avec la société IMMO ANALYSES.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’elle s’est acquittée en lieu et place de Madame [C] [H] des loyers dus à la société IMMO ANALYSES.

Selon quittance subrogative du 18 septembre 2025, la société IMMO ANALYSES, représentée par Monsieur [K] [N], a déclaré subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans tous ses droits et actions à l’encontre de Madame [C] [H], sa débitrice principale.

L’action subrogatoire de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera ainsi déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX):

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 04 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 13 octobre 2025.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 20 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 6 octobre 2025, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés d’un montant de 4 039 euros.

Madame [C] [H], non comparante, ne démontre l’existence d’aucun paiement qui n’aurait pas été comptabilisé dans le décompte de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 039 euros, au titre des sommes dues au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2025 sur la somme de 1 036 euros, de l’assignation du 4 juillet 2025 sur la somme de 1 033 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Il est prévu un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer la somme de 1 036 euros, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 février 2025 à Madame [C] [H].

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2023 et ce à compter du 21 avril 2025, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [C] [H] est donc occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant son expulsion des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 avril 2025, Madame [C] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [H] à son paiement à compter du 21 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de préciser que Madame [C] [H] devra verser ces sommes à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la société IMMO ANALYSES, et ce suite à la production des quittances subrogatives nécessaires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [H], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [C] [H], condamnée aux dépens, sera également condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 septembre 2023 entre la société IMMO ANALYSES, subrogée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et Madame [C] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] (57), sont réunies à la date du 21 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [C] [H], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [C] [H] à compter du 21 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [C] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 039 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2025 sur la somme de 1 036 euros, de l’assignation du 4 juillet 2025 sur la somme de 1 033 euros et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Madame [C] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [C] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 février 2025, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par Lisa KIBANGUI, Juge des contentieux de la protection, assisté de Amélie KLEIN, Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION