AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUIN 2025

N° RG 25/00048 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFEX

Minute JCP n° /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par madame [J] [O], chargée de recouvrement judiciaire munie d’un pouvoir

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [L] [V]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [V]

demeurant [Adresse 1]

comparant, assisté de madame [Y] [F] pour la traduction

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH

GREFFIER lors des débats : Estelle ROTH

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 03 avril 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le au demandeur (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 31 décembre 2015, l’office public de l’habitat (OPH) [Localité 7] HABITAT TERRITOIRE, devenu la société d’économie mixte (SEM) EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT a consenti à Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 326,48 euros ainsi que 210,00 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT a fait signifier à Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] le 06 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3326,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024 remis à étude, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire au paiement des arriérés de loyers.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 03 avril 2025.

En demande, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT, représentée par son chargé de recouvrement judiciaire, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

B Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 07 août 2024 ;

B Constater la résiliation du bail ;

B Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] et de tout occupant de leur chef ;

B Condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5240,33 euros suivant décompte du 01er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

B Condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 596,16 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux révisable conformément aux augmentations légales, avec intérêt au taux légal à compter de chaque terme impayé, tout mois commencé étant dû en totalité ;

B Dire que la SEM EUROMETROPLE DE [Localité 7] HABITAT pourra régulariser les charges et la facturation au réel de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;

B Condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

B Condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation, le tout avec exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT précise que les locataires n’ont pas régularisé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En défense, Monsieur [S] [V], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement. Il indique envisager un départ du logement et ne conteste pas ne pas avoir repris le versement intégral du loyer courant.

Madame [L] [V] n’a pas comparu et n’a pas été représentée dans le cadre de la présente procédure.

De son côté, le bailleur s’oppose à la demande de délais de paiement.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juin 2025, délai prorogé au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la qualification de la décision.

Conformément à l=article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s=il l=estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l=article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d=appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire compte tenu de l’absence de Madame [L] [V] à l’audience.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 06 juin 2024, et la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier daté du 25 juin 2024 et réceptionné le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 17 décembre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 06 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article B.7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 06 juin 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3326,21 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 06 août 2024.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

La SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT produit un décompte aux termes duquel Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 5240,33 euros, incluant l’échéance de mars 2025.

Il convient toutefois de déduire de cette somme les pénalités de retard mises en compte pour 7,62 euros.

Ainsi, la créance s’établit à la somme de 5232,71 euros.

Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette, que le locataire reconnaît d’ailleurs à l’audience.

En outre, il ressort des stipulations contractuelles que les locataires sont solidairement tenus des obligations découlant du bail.

Par conséquent, Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT cette somme de 5232,71 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3326,21 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, Monsieur [S] [V] a sollicité à l’audience l’octroi de délais de paiement, ajoutant toutefois qu’il envisage un départ du logement.

Le dernier décompte produit par le bailleur ne permet toutefois pas de constater une reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, condition impérative à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

En conséquence de leur expulsion, Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui les a rendus occupants sans droit ni titre, soit le 06 août 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 596,16 euros. Le montant sera donc révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière d’HLM.

En outre, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] sera autorisée à régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau au réel, sur présentations des justificatifs.

Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] sont déjà solidairement condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 5232,71 euros.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

VII. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V], tenus aux dépens, seront solidairement condamnés à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT la somme de 200,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Aïntzané KARNAOUKH, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 31 décembre 2015 entre la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT et Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] concernant le logement situé [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 8] sont réunies à la date du 06 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT la somme de 5232,71 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2024 sur la somme de 3326,21 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [S] [V] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS à Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7 2 de la loi n 90 449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 596,16 euros à compter du 06 août 2024 outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable en matière d’HLM, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5232,71 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] sont déjà solidairement condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 06 août 2024 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

DISONS que la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau au réel sur présentation des justificatifs ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 06 juin 2024, de l’assignation en référé du 13 décembre 2024 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [V] et Madame [L] [V] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 7] HABITAT la somme de 200,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Le greffier