AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00356 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNZM

Minute JCP n° 59/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM VIVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 1]

représentée par M^e Pierre THOMAS, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [V] [C]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e THOMAS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2023, la société d’HLM VIVEST a donné à bail à M. [V] [C] un appartement situé [Adresse 4] – logement n°4, moyennant un loyer de 267,14 euros et 26,04 euros de charges, outre :

forfait hausse électricité : 20 eurosaccord collectif multiservices : 7,54 eurosprovision nettoyage : 8,22 eurosforfait eau froide : 18,19 euros.Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la société d’HLM VIVEST a fait assigner M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• en conséquence, constater la résiliation du bail à compter du 27 avril 2025 ;

• ordonner l’expulsion de M. [V] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner provisionnellement M. [V] [C] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 595,81 euros au titre des arriérés locatifs et/ou indemnités d’occupation échus depuis la résiliation du bail arrêtés au 3 juin 2025 ;

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale révisable aux conditions du bail résilié, et égale au montant que le loyer aurait atteint si le bail s’était poursuivi, à compter du 3 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail, et augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer du 27 février 2025

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 18 juin 2025.

À l’audience du 27 novembre 2025, la société d’HLM VIVEST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 716,80 euros arrêtée au 25 novembre 2025.

La société d’HLM VIVEST soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [V] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 février 2025. Elle a précisé que le logement était désormais assuré, et que les paiements des loyers avaient repris. Dans ces conditions, la société VIVEST a indiqué ne pas être opposée à l’octroi au locataire de courts délais de paiement, vu la reprise des paiements par le locataire et l’assurance du logement.

M. [V] [C], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [V] [C], assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CAF a été avisée de la situation d’impayé le 24 janvier 2025, soit plusieurs mois avant l’assignation.

En conséquence, la demande de la société d’HLM VIVEST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 avril 2023, du commandement de payer délivré le 27 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025, que la société d’HLM VIVEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le locataire sera donc condamné provisionnellement au paiement des sommes dues, tel qu’il sera dit au dispositif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 février 2025. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 avril 2023 à compter du 28 avril 2025 (soit au lendemain de l’expiration du délai ouvert au locataire pour apurer sa dette).

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [V] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [V] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 avril 2025 ; M. [V] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [V] [C] à son paiement à compter du 28 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, le bailleur a indiqué que le locataire avait assuré le logement et repris les paiements. Il a indiqué ne pas être formellement opposé à l’octroi de courts délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [V] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, en ce cas, l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [V] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [V] [C] à payer à la société d’HLM VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM VIVEST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2023 entre la société d’HLM (aux droits de laquelle vient la société VIVEST) d’une part, et M. [V] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] – logement n°4, sont réunies à la date du 28 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [V] [C] à compter du 28 avril 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE provisionnellement M. [V] [C] à payer à la société d’HLM VIVEST la somme de 716,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [V] [C] à payer à la société d’HLM VIVEST, outre les sommes précitées, l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle fixée ci-dessus à compter du 25 novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

ACCORDE un délai à M. [V] [C] pour le paiement de la somme de 716,80 euros précitée,

AUTORISE M. [V] [C] à s’acquitter de la dette en 10 mensualités, en procédant à 9 versements de 70 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des provisions sur charges courantes,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

Ordonne l’expulsion de M. [V] [C], ainsi que de tous occupants de son chef et de tout bien, du local à usage d’habitation situé [Adresse 5] ; et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE au locataire qu’il lui appartient d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE M. [V] [C] à payer à la société d’HLM VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 février 2025 ;

DEBOUTE la société d’HLM VIVEST de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE