AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/00478 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQ6M

Minute JCP n° 186/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Société SAINTE, [Localité 1] – GROUPE CDC HABITAT

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame, [B], [P]

demeurant, [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e DUCHET (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme, [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 août 2024 avec effet au même jour, la SAS SAINTE, [Localité 1], a consenti à Mme, [B], [P] un bail d’habitation pour un logement situé, [Adresse 4] et un garage n°2F, pour un loyer mensuel de 370,02 euros et 41,97 euros de provisions sur charges, outre 41,46 euros de loyer pour le garage.

Le 9 mai 2025, la SAS SAINTE, [Localité 1] a fait signifier à Mme, [B], [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1368,66 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025 remis à étude, la SAS SAINTE, [Localité 1] a fait assigner Mme, [B], [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Au principal ;Renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra ;Mais dès à présent et par voie de référé ;Vu l’urgence ;Déclarer la SAS SAINTE, [Localité 1] recevable en ses demandes ;En conséquence ;Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant l’appartement sis, [Adresse 5] aux torts exclusifs de Mme, [B], [P] ;Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail concernant le garage sis, [Adresse 5] aux torts exclusifs de Mme, [B], [P] ;Ordonner l’expulsion de Mme, [B], [P] ainsi que de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux ;Condamner Mme, [B], [P] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif de 2737,32 euros suivant décompte arrêté à la date du 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025 et de l’assignation pour le solde, outre les mensualités postérieures au jugement à intervenir ;Condamner Mme, [B], [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant qui serait dû en cas de poursuite du bail, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, tout mois commencé étant dû prorata temporis ;Condamner Mme, [B], [P] au paiement d’une somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et mal fondée ;Condamner Mme, [B], [P] à payer à la SAS SAINTE, [Localité 1] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme, [B], [P] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et celui de l’assignation, ainsi que les entiers frais d’exécution, le tout avec exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

À l’audience, la SAS SAINTE, [Localité 1], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et précise que la dette locative s’élève à la somme de 5778,67 euros (incluant des frais).

En défense, Mme, [B], [P], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 9 mai 2025.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée de l’existence d’arriérés le 09 avril 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 6 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 7 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de 6 semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 9 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1368,66 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 juin 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SAS SAINTE, [Localité 1] produit un décompte actualisé au 15 janvier 2026, incluant cependant des frais qu’il convient de déduire de l’arriéré locatif dû.

Il résulte de ce décompte que Mme, [B], [P] lui doit la somme de 5778,67 – 115,59 – 133,51 = 5529,57 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre 2025.

Mme, [B], [P], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Mme, [B], [P] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SAS SAINTE, [Localité 1] la somme de 5529,57 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1368,66 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur d’éventuels délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Mme, [B], [P] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées ; le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Mme, [B], [P] sera ordonnée.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Mme, [B], [P] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Mme, [B], [P] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Mme, [B], [P] est devenu occupante sans droit ni titre, soit le 23 juin 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 420,15 euros (logement) et 42,81 euros (garage) à la date de l’assignation. Le montant sera révisé conformément au bail et à la réglementation applicable en matière de logement social, le cas échéant.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme, [B], [P] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à hauteur de 5529,57 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, fixée au 23 juin 2025.

Sur les demandes accessoires :

Sur la résistance abusive :

Rien ne démontre une résistance abusive de la défenderesse.

Le bailleur sera donc débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Mme, [B], [P], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 9 mai 2025, de l’assignation du 6 août 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 7 août 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme, [B], [P], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SAS SAINTE, [Localité 1] la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Mme, [B], [P].

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 6 août 2024 avec effet le même jour, entre la SAS SAINTE, [Localité 1] et Mme, [B], [P] concernant un logement situé U,C,B,L, [Adresse 6] et un garage n°2F sont réunies à la date du 23 juin 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme, [B], [P] à payer à la SAS SAINTE, [Localité 1] la somme de 5529,57 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Mme, [B], [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé, [Adresse 7] ainsi que du garage n°2F ;

ORDONNONS à Mme, [B], [P] de libérer le logement et le garage et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme, [B], [P] d’avoir volontairement libéré le logement et le garage et restitué les clefs dans ce délai, la SAS SAINTE, [Localité 1] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice, chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme, [B], [P] à payer à la SAS SAINTE, [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 420,15 euros ( logement) et 42,81 euros (garage) à la date de l’assignation, et ce à compter du 10 juillet 2025 ( date de la résiliation du bail), jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5529,57 euros outre intérêts à laquelle Mme, [B], [P] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 10 juillet 2025 ( date de la résiliation du bail) et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que le montant mensuel de l’indemnité d’occupation sera actualisé conformément au bail et à la règlementation applicable en matière de logement social ;

DEBOUTONS la SAS SAINTE, [Localité 1] de sa demande faite au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTONS la SAS SAINTE, [Localité 1] de sa demande d’astreinte ;

RAPPELONS que Mme, [B], [P] est tenue d’assurer le logement jusqu’à son départ définitif des lieux ;

CONDAMNONS Mme, [B], [P] à payer à la SAS SAINTE, [Localité 1] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme, [B], [P] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 9 mai 2025, de l’assignation en référé du 6 août 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 7 août 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par L. FOURMY, Vice-Présidente, et A.KLEIN, Greffière

La greffière La Vice Présidente