AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 JANVIER 2026

N° RG 25/00290 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LL2I

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [J] [B] (Membre de l’entrep.)

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 06 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à [Localité 7] (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à [Localité 7] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2014, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Moselle [Localité 7], représenté par son directeur général, a consenti à Monsieur [R] [Z] un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 440,36 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, l’établissement public industriel et commercial [Localité 7] (ci-après désigné l’EPIC [Localité 7]) venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Moselle [Localité 7], a fait signifier à Monsieur [R] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par accord signé le 13 février 2025, l’EPIC [Localité 7] a accordé des délais de paiement à Monsieur [R] [Z] concernant un arriéré locatif d’un montant total de 1 127,94 euros aux termes duquel il s’engageait à respecter un plan d’apurement sur une durée de 23 mois.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 13 mai 2025, l’EPIC [Localité 7] a assigné Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Metz pour constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de son assignation valant conclusions, à laquelle il s’est rapporté lors de l’audience, l’EPIC [Localité 7] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par lui ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 11 décembre 2014 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence, ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 3] si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

ondamner Monsieur [R] [Z] au paiement de la somme de 1.737,86 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 29 avril 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non résiliation du bail, soit 520,34 euros ;

— Le cas échéant, l’autoriser d’ores et déjà à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

— Au besoin, condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle de 520,34 euros à compter de la résiliation du bain et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Rappeler qu’il appartient à Monsieur [R] [Z] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Au besoin, l’y condamner ;

— En tout état de cause, condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [R] [Z] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 février 2025, soit la somme de 124,26 euros ;

— Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;

— Rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

Au soutien de sa demande en constatation de la clause résolutoire, l’EPIC [Localité 7] fait valoir que le contrat de location signé le 11 décembre 2014 contient une clause résolutoire dans son article 6, clause qui a été reproduite dans le commandement de payer signifié au locataire par commissaire de justice le 12 février 2025. Elle sollicite ainsi la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’arriéré locatif n’ayant cessé d’augmenter, les engagements de régularisation n’ayant pas été respectés par le locataire. Elle demande également sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges, ainsi qu’au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective du logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 novembre 2025.

A l’audience, l’EPIC [Localité 7] a produit un relevé de compte actualisé au 5 novembre 2025 mentionnant une dette locative s’élevant à la somme 2 048,12 euros, et a maintenu ses demandes.

En défense, Monsieur [R] [Z], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, l’article 473 du même code ajoute que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC [Localité 7] justifie avoir signalé à la Caisse d’allocations familiales (CAF) l’existence d’une situation d’impayé de loyers à l’encontre de Monsieur [R] [Z] le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, il résulte des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au litige, que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] produit aux débats une dénonciation de l’assignation à la préfecture de la Moselle en date du 20 mai 2025 faite par commissaire de justice.

L’audience ayant eu lieu le 6 novembre 2025, l’assignation a bien été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire (en page 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement. L’EPIC [Localité 7] a fait délivrer à Monsieur [R] [Z] un commandement de payer visant ladite clause le 12 février 2025 pour un montant total en principal de 1 377,94 euros (les frais du présent acte d’un montant de 124,26 euros ayant été déduits). Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité ainsi qu’un décompte de la créance.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, les loyers n’ayant pas été réglés et le locataire n’ayant pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 avril 2025.

L’expulsion de Monsieur [R] [Z] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes de condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du même code ajoute que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Conformément aux dispositions de l’article 7a) issu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel étant de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Il résulte de ces dispositions que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Enfin, en vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] produit un décompte arrêté au 5 novembre 2025 démontrant que Monsieur [R] [Z] reste lui devoir la somme totale de 2 048,12 euros.

En outre, le défendeur, absent aux débats, ne verse aucun élément permettant de contester le principe ou le montant de la dette locative.

Par conséquent, Monsieur [R] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 2 048,12 euros, selon créance arrêtée au 5 novembre 2025, terme de novembre 2025 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 sur la somme de 1377,94 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Il sera également condamné, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer actualisé, soit la somme de 520,34 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour l’EPIC [Localité 7] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le montant de cette indemnité sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [R] [Z] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2 048,12 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 13 avril 2025.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [R] [Z] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [Z], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [R] [Z], partie tenue aux dépens, devra régler à l’EPIC [Localité 7] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ce dont il n’y a pas lieu en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’EPIC [Localité 7] recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail en date du 11 décembre 2014 conclu entre d’une part l’EPIC [Localité 7] et d’autre part Monsieur [R] [Z] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies et que le contrat est résilié à la date du 13 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 7] la somme de 2048,12 euros, selon créance arrêtée au 5 novembre 2025, au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 sur la somme de 1377,94 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 1] à [Localité 6];

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, l’EPIC [Localité 7] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [R] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 520,34 euros à compter du 13 avril 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 2 048,12 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [R] [Z] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 13 avril 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Z] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 12 février 2025, de l’assignation en référé 13 mai 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 7] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 06 janvier 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le greffier La juge