AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 MAI 2026

N° RG 25/00562 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LS6V

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [E] [H]

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Emilie BALLUT

Débats à l’audience publique de référé du 23 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e ZUCK (par case) + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [H] (par LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de résidence du 22 août 2024, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal a consenti à Monsieur [E] [H] un bail d’habitation sur un logement n°A 109-1 situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), moyennant une redevance mensuelle de 304,36 euros outre 60 euros au titre du forfait prestations.

Par avenant du 14 avril 2025, la résidence du preneur a été fixée logement [Etablissement 1], au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), à raison de l’exécution de travaux de réhabilitation, moyennant une redevance de 135,12 euros outre 100 euros d’acompte provisionnel mensuel sur charges et 60 euros au titre du forfait services.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal a fait signifier le 12 février 2025 à Monsieur [E] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 521,54 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 8 septembre 2025 à Monsieur [E] [H] et enregistré au greffe le 26 septembre 2025, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le présent Tribunal statuant en référé à l’audience du 23 février 2026 et a demandé à ladite juridiction, selon les moyens de fait et de droit exposés, au visa notamment des dispositions des articles 834 et suivants du Code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra,

Mais dès à présent et par voie de référé,

—  CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

—  CONSTATER la résiliation de plein droit de la location consentie par contrat du 22 août 2024 et avenant du 14 avril 2025 par elle au défendeur concernant un appartement sis à [Localité 2], [Adresse 4] ;

En conséquence,

—  ORDONNER l’évacuation de Monsieur [E] [H] du logement qu’il occupe ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique ;

—  DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ;

—  CONDAMNER à titre provisionnel Monsieur [E] [H] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 3 365,87 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, suivant décomptes arrêtés à la date du 15 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

—  CONDAMNER en outre Monsieur [E] [H] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 330,12 euros pour le logement à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

—  DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré ;

—  DIRE que cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;

—  DIRE qu’elle pourra régulariser les charges ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;

—  RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ;

—  CONDAMNER le défendeur à lui payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

—  LE CONDAMNER en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2026 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil a indiqué que la dette s’élevait à la somme de 2 730,07 euros, Monsieur [E] [H], qui a comparu en personne, ayant indiqué avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable au 30 octobre 2025, qu’il y a eu un effacement total par décision du 30 décembre 2025, l’affaire étant renvoyée à l’audience du 23 mars 2026 aux fins de vérification de la situation de surendettement du défendeur.

L’affaire a été appelée en son dernier état à l’audience du 23 mars 2026, au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil a indiqué que si la Commission de surendettement avait procédé à l’effacement de sa dette, elle poursuivait pour une somme supérieure, le défendeur, qui a comparu en personne, ayant indiqué que la dette prise en considération par la Commission était celle déclarée par son bailleur, avoir repris le paiement des loyers de janvier et février 2026 ce qui n’a pas été contesté, ne plus avoir de dette, souhaiter rester dans les lieux, puis mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en constatation de l’acquisition de l’acquisition de la clause résolutoire et subséquentes en résiliation du bail et en expulsion :

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pris en son VIII, « VIII.-Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (…) ».

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence conclu entre les parties le 22 août 2024, non modifié en cela par l’avenant précité, a été délivré au défendeur en la cause le 12 février 2025 pour un montant en principal de 1 521,54 euros.

Monsieur [E] [H] ne conteste pas que la dette locative n’a pas été apurée dans le délai de huit jours suivant la délivrance dudit commandement, ainsi qu’il résulte de l’application des termes de la clause de résiliation de plein droit prévue au contrat de résidence.

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à compter du 21 février 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de huit jours tel que stipulé.

Or, la décision de recevabilité de la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle date du 30 octobre 2025, de sorte qu’elle est par principe sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, par décision du 30 décembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle a décidé d’imposer une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et en conséquence un effacement total des créances détenues à l’encontre de Monsieur [E] [H], étant précisé qu’il n’est pas contesté que telle décision n’a pas été contestée et qu’il n’est pas davantage contesté qu’il a repris le paiement des loyers avant l’audience, observation faite que la dette dont la demanderesse paiement d’un montant de 2 730,07 euros selon décompte du 20 février 2026 produit en pièce n°14 est afférente à la période d’août 2024 à mars 2025.

Il en résulte que les conditions d’application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, et il convient donc suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit en l’espèce du 30 décembre 2025, date de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle précitée.

Ainsi, si Monsieur [E] [H] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de résidence pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l’article 24 VIII, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Si dans ces mêmes conditions, la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que toute mensualité concernant les loyers et charges courants restée impayée aura pour effet le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [E] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local à usage d’habitation, en cas de rétablissement des effets de la clause résolutoire, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, outre actualisation conformément au bail et à la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Contrairement à ce qui est sollicité, telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que le défendeur en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il pourra en outre être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande en paiement à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 741-2 du Code de la consommation, « En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L .741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et. L711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. »

En l’espèce, la demanderesse poursuit paiement à titre provisionnel de la somme de 2 730,07 euros selon décompte actualisé arrêté au 20 février 2026 produit en pièce n°14.

Toutefois, alors que la dette dont s’agit ainsi que dit est afférente à la période du mois d’août 2024 au mois de mars 2025, force est de considérer que telle dette locative entre dans le périmètre de la mesure d’effacement des dettes imposée par la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle selon décision précitée du 30 décembre 2025 par suite de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par ladite Commission selon même décision, étant précisé que si la Commission fait état d’une créance locative actualisée à même date d’un montant de 669,94 euros, il n’en reste pas moins que l’effacement vise la totalité des dettes, qu’elles aient été ou non déclarées à la procédure, et arrêtées à la date de la décision, ainsi nées antérieurement à cette même date, en l’occurrence le 30 décembre 2025.

Il s’ensuit que la demande en paiement à titre provisionnel ne saurait prospérer.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Le commandement de payer ayant été délivré avant la décision de recevabilité de la Commission de surendettement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 février 2025, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal était bien fondée en sa demande initiale, de sorte que Monsieur [E] [H], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025 d’un montant de 126,69 euros, de l’assignation du 8 septembre 2025 et de sa notification à la préfecture du 9 septembre 2025.

En revanche, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée par la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal de ce chef sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence conclu le 22 août 2024 entre la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Monsieur [E] [H] en sa qualité de preneur, et concernant le logement à usage d’habitation n°A 109-1 situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), modifié par avenant du 14 avril 2025 et concernant le logement G 203 B, au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (57), sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du contrat de résidence est intervenue de plein droit à la date du 21 février 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit en l’espèce du 30 décembre 2025, date de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Moselle ;

DIT que si Monsieur [E] [H] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de résidence pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l’article 24 VIII, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité concernant les loyers et charges courants restée impayée aura pour effet :

—  que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

—  qu’à défaut pour Monsieur [E] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant,

—  qu’en cette hypothèse, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

—  que Monsieur [E] [H] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail et à la législation applicable aux organismes d’Habitations à loyer modéré, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal tendant à l’expulsion de Monsieur [E] [H] et en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet ;

DÉBOUTE la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal de sa demande en paiement formée à titre provisionnel ;

Et en tout état de cause,

DÉBOUTE la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal du surplus de ses prétentions ;

REJETTE la demande formée par la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT (SEM EMH) prise en la personne de son représentant légal en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2025 d’un montant de 126,69 euros, de l’assignation du 8 septembre 2025 d’un montant de 108,65 euros et de sa notification à la préfecture du 9 septembre 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 MAI 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Emilie BALLUT, Greffière.

Le Greffier Le Président